Kategorie: Verkaufen

Welche Unterlagen werden eigentlich benötigt, wenn wir von Hochdrei Immobilien eine Immobilienbewertung Ihres Hauses in Ingelheim, Bingen, Mainz oder Umgebung vornehmen sollen? Diese Frage wird uns sehr häufig gestellt.

Oftmals suchen die Interessenten schon alle Ordner und Unterlagen zum Haus raus, aber das ist gar nicht notwendig. Denn wir als Immobilienmakler benötigen für die Bewertung eines Ein-, Zwei- oder Dreifamilienhauses lediglich folgende Informationen:

1. Die Grundstückgröße
2. Das Baujahr
3. Die Wohnfläche

Alles weitere klären wir bei einem Besichtigungstermin vor Ort. Hier schauen wir uns das komplette Haus an und machen uns allerhand Notizen u.a. zu Modernisierungs-, Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen, die innerhalb der letzten 20 bis 30 Jahre am Haus durchgeführt wurden.

Wie Sie herausfinden können, ob die geerbte Immobilie noch mit Schulden belastet ist, und warum das für Sie essenziell wichtig ist, wenn es z.B. um den Verkauf der Immobilie geht, klären wir in diesem Beitrag.

Wir hatten einmal den Fall, dass ein Erbe ein Haus über uns verkaufen wollte. Wir hatten für dieses Haus bereits einen Käufer, der bereit war, 270.000 Euro hierfür zu bezahlen. (Aus heutiger Sicht muss man über diesen Preis sehr schmunzeln.) Nun hatte der Erblasser jedoch kurz vor seinem Tod noch eine Grundschuld aufgenommen, um ein älteres Darlehen abzulösen. Ganz offensichtlich ist er damals schlecht beraten worden. Die Grundschuld war mit 280.000 Euro eingetragen und hat noch in Höhe von 260.000 Euro valutiert.

Der Verkäufer muss die Grundschuld beim Verkauf ablösen, denn der Käufer übernimmt die Immobilie immer lastenfrei – es sei denn, es ist explizit vereinbart worden, dass er das Darlehen des Verkäufers übernimmt. In diesem Fall war dies jedoch nicht so, denn die Bestellung der Grundschuld lag schon einige Jahre zurück und damals hatte man noch ganz andere Zinssätze. Somit musste die Grundschuld noch gelöscht werden.

260.000 Euro waren noch offen, und wir hatten mit einem Kaufinteressenten einen Preis von 270.000 Euro verhandelt – eine Differenz von 10.000 Euro. Jedoch kam noch die Vorfälligkeitsentschädigung hinzu, denn das Darlehen wurde vorzeitig abgelöst und somit waren es ca. 13.000 Euro, die noch offen waren. Das bedeutet, dass der Verkäufer aus Eigenmitteln noch knapp 3.000 Euro mit einbringen musste, damit er das Haus überhaupt verkaufen konnte.

Die Prüfung des Grundbuchs ist also ein Punkt, um den Sie sich frühzeitig kümmern sollten, wenn Sie eine Immobilie erben. In diesem Fall sollte der erste Weg zum Grundbuchamt führen, denn im Grundbuch unter Abteilung 3 Hypotheken Grundschulden und Rentenschulden sind die Grundschulden eingetragen.

Hat ein Mieter immer ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung, in der er wohnt, verkauft werden soll? Ein Thema, das fast jeden Mieter beschäftigt, denn in der Regel gehen sowohl der Verkäufer bzw. Vermieter als auch der Mieter davon aus, dass der Vermieter, möchte er die Wohnung verkaufen, diese zunächst dem Mieter anbieten muss.

Dies trifft jedoch nicht in jedem Fall zu, denn der Mieter hat nicht automatisch ein Vorkaufsrecht. Ein Verkäufer muss die Wohnung also nicht zunächst dem Mieter anbieten, bevor er sie auf dem freien Markt zum Verkauf stellt.

Natürlich ist es äußerst ehrenwert, wenn Sie als Verkäufer einer vermieteten Eigentumswohnung erst einmal auf den oder die Mieter zugehen und fragen, ob Interesse am Kauf der Wohnung zu den von Ihnen festgelegten Konditionen besteht. Vielleicht hat der Mieter Sie bereits angesprochen, da er sich in der Wohnung sehr wohl fühlt und diese beim Verkauf gerne übernehmen möchte.

Diese Vorgehensweise macht es uns als Makler natürlich auch immer ein bisschen einfacher in der darauffolgenden Kommunikation mit dem Mieter. Es gibt jedoch auch den Fall, dass der Verkäufer nicht möchte, dass der oder die Mieter erfahren, dass die Wohnung verkauft werden soll. Dies kann die Situation bei der Abwicklung sowie der Durchführung der Besichtigungstermine leider etwas verkomplizieren. Daher ist es immer von Vorteil, wenn man gegenüber den Mietern mit offenen Karten spielt und kommuniziert, was man genau vorhat.

Wir hatten allerdings auch schon die Situation, dass Verkäufer und Mieter zerstritten waren. In diesem Fall gehen wir als dritte, außenstehende Person auf den Mieter zu und informieren ihn über die Verkaufsabsichten. Da wir als Makler prinzipiell nichts mit den Streitigkeiten zwischen Verkäufer und Mieter zu tun haben und an einem guten Verhältnis zum Mieter interessiert sind, hat auch die Abwicklung, wie z.B. die Durchführung von Besichtigungen, immer reibungslos funktioniert.

Zurück zum eigentlichen Thema, dem Vorkaufsrecht.

Mal angenommen, Sie als Vermieter haben vor 20 Jahren eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus und einer Wohnungseigentümer-Gemeinschaft mit 6-30 anderen Eigentümern gekauft. Wenn Sie die Wohnung nun verkaufen möchten, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht.

Er hat nur dann ein Vorkaufsrecht, wenn Sie beispielsweise Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohneinheiten sind und nun eine dieser Wohnung verkaufen möchten. In diesem Fall müssen Sie das Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten erst einmal in 6 einzelne Wohnungen aufteilen.

Sie erstellen also eine Teilungserklärung und somit werden aus diesem einen Mehrfamilienhaus-Grundbuch sechs Eigentumswohnungen bzw. sechs Wohnungs-Grundbücher. Erst dann können Sie eine der Wohnungen verkaufen.

Warum Sie als Verkäufer nicht Ihren persönlichen Wunschpreis für Ihre Immobilie erzielen werden, hat oftmals nichts damit zu tun, dass es nicht eventuell einen Käufer gibt, der bereit ist, den gewünschten Preis für Ihr Haus zu bezahlen.

Wenn Sie Ihr Haus, aufgrund von persönlichen Veränderungen verkaufen möchten, geht es im ersten Schritt darum zu überlegen, was Ihr Haus eigentlich Wert ist. Der erste und auch logischste Ansatz ist natürlich, auf verschiedensten Online-Portale das aktuelle Angebot zu recherchieren und mit der eigenen Immobilie zu vergleichen. Bedenken Sie jedoch, dass die dort angegebenen Preise immer Angebotspreise sind. Das bedeutet, dass die Vergleichsimmobilie nicht auch zu diesem verkauft wird oder wurde – es wird lediglich aktuell zu diesem Preis angeboten und es ist nicht ersichtlich, ob der Verkäufer letztendlich auch den Betrag, den er gerne hätte, erhält.

Der Verkauf einer Immobilie ist für Privatpersonen außerdem oftmals mit Emotionen verbunden: Sie und Ihre Familie haben einige Jahre in dem Haus gewohnt und es schätzen gelernt. Sie kennen die Vor- und Nachteile ganz besonders gut und höchstwahrscheinlich überwiegen für Sie die Vorteile – sonst hätten Sie sich dieses Haus damals nicht angeschafft. Aus diesem Grund bewerten Sie Ihre eigene Immobilie natürlich auch unter persönlichen und emotionalen Gesichtspunkten.

Jedoch: So wie Ihnen das Haus aktuell gefällt und so wie Sie es die letzten Jahre bewohnt haben, muss es nicht zwangsläufig auch einem neuen Kaufinteressenten zusagen. Vielleicht gefällt einem Käufer, wie wunderbar das Haus gepflegt wurde, möchte jedoch noch in komplett neue Bodenbeläge, Fenster und eine neue Isolation des Daches investieren.

Der Knackpunkt hierbei ist: Sie finden, dass für Ihr wunderschönes Haus in Toplage ein Preis von z.B. 700.000 Euro angemessen ist und gehen damit an den Markt. Nun erhalten Sie auch relativ schnell Anfragen von Interessenten, die gerade angefangen haben, sich nach einer Immobilie umzuschauen, und zum anderen auch von Leuten, die vielleicht schon länger suchen und auf den ersten Blick der Meinung sind, dass das angeboten Haus zu diesem Preis für sie passen könnte.

Im nächsten Schritt vereinbaren Sie Besichtigungstermine, zeigen den Interessenten Ihr Haus und schließlich ist auch ein Interessent dabei, der prinzipiell bereit ist den Preis für Ihr Haus zu bezahlen.

Jetzt wird es ernst und Sie starten den Prozess: Der Interessent reicht die Unterlagen bei seiner Bank für die Finanzierung, die in der Regel für den Kauf eines Hauses benötigt wird, ein.

Sicherlich kommt es immer mal wieder vor, dass Interessenten aus ihrem Barvermögen Häuser kaufen können, da sie vielleicht mit einem Aktiendepot in den letzten 20 Jahren ganz gut gelaufen sind. Der überwiegende Teil der Interessenten jedoch nutzt für den Kauf einer Immobilie die Finanzierung über eine Bank.