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Wie Sie herausfinden können, ob die geerbte Immobilie noch mit Schulden belastet ist, und warum das für Sie essenziell wichtig ist, wenn es z.B. um den Verkauf der Immobilie geht, klären wir in diesem Beitrag.
Wir hatten einmal den Fall, dass ein Erbe ein Haus über uns verkaufen wollte. Wir hatten für dieses Haus bereits einen Käufer, der bereit war, 270.000 Euro hierfür zu bezahlen. (Aus heutiger Sicht muss man über diesen Preis sehr schmunzeln.) Nun hatte der Erblasser jedoch kurz vor seinem Tod noch eine Grundschuld aufgenommen, um ein älteres Darlehen abzulösen. Ganz offensichtlich ist er damals schlecht beraten worden. Die Grundschuld war mit 280.000 Euro eingetragen und hat noch in Höhe von 260.000 Euro valutiert.
Der Verkäufer muss die Grundschuld beim Verkauf ablösen, denn der Käufer übernimmt die Immobilie immer lastenfrei – es sei denn, es ist explizit vereinbart worden, dass er das Darlehen des Verkäufers übernimmt. In diesem Fall war dies jedoch nicht so, denn die Bestellung der Grundschuld lag schon einige Jahre zurück und damals hatte man noch ganz andere Zinssätze. Somit musste die Grundschuld noch gelöscht werden.
260.000 Euro waren noch offen, und wir hatten mit einem Kaufinteressenten einen Preis von 270.000 Euro verhandelt – eine Differenz von 10.000 Euro. Jedoch kam noch die Vorfälligkeitsentschädigung hinzu, denn das Darlehen wurde vorzeitig abgelöst und somit waren es ca. 13.000 Euro, die noch offen waren. Das bedeutet, dass der Verkäufer aus Eigenmitteln noch knapp 3.000 Euro mit einbringen musste, damit er das Haus überhaupt verkaufen konnte.
Die Prüfung des Grundbuchs ist also ein Punkt, um den Sie sich frühzeitig kümmern sollten, wenn Sie eine Immobilie erben. In diesem Fall sollte der erste Weg zum Grundbuchamt führen, denn im Grundbuch unter Abteilung 3 Hypotheken Grundschulden und Rentenschulden sind die Grundschulden eingetragen.
Angenommen in einem Grundbuchauszug einer Immobilie steht beispielsweise noch eine Brief Grundschuld von 8.500 Euro. Dies bedeutet jedoch nicht, dass noch 8.500 Euro an Schulden auf der Immobilie lasten, denn in der Regel lassen Eigentümer ihre Grundschuld nicht löschen, wenn das Darlehen komplett getilgt wird. Die Grundschuld bleibt im Grundbuch bestehen, was den Vorteil hat, dass falls Sie wieder Kapital benötigen, Sie die Möglichkeit haben, zumindest die bereitstehende Grundschuld im Grundbuch in Höhe von 8.500 Euro ohne weiteres wieder aufzufüllen. So müssen Sie bei Bedarf nicht wieder eine neue Grundschuld eintragen lassen, was ja auch immer mit Kosten verbunden ist.
Beim Verkauf der Immobilie, die der neue Eigentümer ja immer lastenfrei übernimmt, werden bestehende Belastungen im Grundbuch, also die Grundschulden, gelöscht.
Ist in einem Grundbuchauszug einer geerbten Immobilie noch eine Grundschuld in Höhe von 300.000 € aufgeführt, sollten Sie als Erbe zunächst einmal bei der entsprechenden Bank nachfragen, inwieweit das Darlehen hinter der Grundschuld überhaupt noch valutiert, das heißt wie viele Schulden in der Tat noch vorhanden sind. Gehen wir davon aus, dass das Darlehen aktuell noch mit 50.000 Euro valutiert. Sie möchten die Immobilie aber nun mit 450.000 Euro verkaufen. Dann erhalten Sie vom Käufer 450.000 Euro, von denen jedoch 50.000 Euro an die Bank gehen, um die Grundschuld abzulösen und zu löschen. Auf Ihrem Konto landen die übrigen 400.000 Euro.
Zusammengefasst: Sie müssen als Verkäufer einer geerbten Immobilie also zunächst prüfen, wie hoch die Grundschuld ist, wie viele Schulden tatsächlich noch zu tilgen sind und ob der Kaufpreis, den Sie für die Immobilie angesetzt haben, ausreicht, um die Grundschuld zu löschen bzw. das Darlehen dahinter abzulösen – ohne das Sie selbst drauflegen müssen.
