Nach dem Tod eines geliebten Menschen kommt der Tag, an dem das Erbe aufgeteilt wird. Immobilien stehen hierbei oft im Mittelpunkt.
Auch im Raum Mainz, Ingelheim und Wiesbaden wechseln jedes Jahr viele Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser durch eine Erbschaft den Eigentümer.
Aber: Nicht immer passt das geerbte Haus zur Vermögensstrategie des Erben.
In so einem Fall sollten die Erben das Mehrfamilienhaus oder Zinshaus zum Verkauf anbieten. Der Immobilienmakler Felix Hoffmann, Geschäftsführer von Hochdrei Immobilien aus Ingelheim und Experte für Immobilien Investments und die Vermittlung von Mehrfamilienhäusern, erklärt Ihnen, worauf Sie beim Verkauf einer geerbten Immobilie achten sollten.
1. Vor dem Verkauf: Achten Sie auf eine sachkundige Einschätzung Ihrer Immobilie.
Wer eine geerbte Immobilie zum Kauf anbieten möchte, sollte sich in die Lage des Käufers versetzen. Getreu dem Motto »Der Fisch muss dem Köder schmecken, nicht dem Angler!« ist es erforderlich, dass der Verkaufspreis marktüblich ist und gleichzeitig zu den Interessen des Investors passt. Der Käufer einer Immobilie ist üblicherweise auf der Suche nach einer Kapitalanlage. Um sein Vermögen zu vermehren, hat der Anleger die Möglichkeit zwischen Anlageformen wie Wertpapieren, Schiffsbeteiligungen oder Unternehmensbeteiligungen zu wählen. Eine Immobilie als Kapitalanlage muss daher mit diesen Anlageformen konkurrenzfähig sein. Auf diese Weise wird das Interesse des Kapitalanlegers geweckt. Schließlich erwartet der Käufer eine seinem Risiko angemessene Rendite. Immobilienmakler Felix Hoffmann aus Ingelheim weiß: »Ist das Risiko für den Käufer hoch und erscheint die Rendite für ihn zu gering, wird sich kaum ein Kapitalanleger auf einen Ankauf einlassen. Den Erben muss klar sein, dass der Verkaufspreis eine marktgerechte Einschätzung erfordert.« Diese Bewertung führt am besten ein sachverständiger Immobilienmakler durch. Felix Hoffmann hat im Großraum Mainz, Wiesbaden, Ingelheim und Bingen langjährige und kompetente Erfahrung in dem Ankauf und der Veräußerung von Mehrfamilienhäusern.
Neben der Einschätzung der Rendite, muss die Immobilie vom Makler auch im Vergleich mit ähnlichen Objekten beurteilt werden. Ein Blick in die Gutachterdatenbank mit professionellen Begutachtungen eines ortskundigen Maklers liefert erste Anhaltspunkte für einen realistischen Verkaufspreis. Die Preisfindung gemeinsam mit einem fachkundigen Immobilienmakler wie Felix Hoffmann ist das A und O für einen erfolgreichen Verkauf der geerbten Immobilie. Setzen Sie den Preis zu hoch an, wird sie zum Ladenhüter. Verkaufen Sie zu günstig, verlieren Sie bares Geld. Auch wenn Sie sich noch nicht sicher sind, ob Sie das geerbte Mehrfamilienhaus oder das Wohn- und Geschäftshaus verkaufen möchten, ist ein sachverständiger und ortskundiger Makler vorteilhaft. Der Experte von Hochdrei Immobilien begleitet den Verkauf Ihres Wohn- und Geschäftshauses oder Ihrem Mietshaus gern mit dem erforderlichen Sachverstand. Vertrauen Sie der Erfahrung des Teams um Geschäftsführer Felix Hoffmann.
2. Wie beurteilt ein Kapitalanleger ein Renditeobjekt?
Potentielle Kaufinteressenten für das Mehrfamilienhaus benötigen Informationen. Sie möchten wissen, wie hoch die jährliche Rendite durch Mieteinnahmen sein kann. Auch die Wertentwicklung der Immobilie muss dem Interessenten glaubhaft dargelegt werden. »Der Interessent wird zum Käufer, wenn er erkennt, dass der Kaufpreis der Immobilie günstig ist und sein Kaufrisiko gering. Als Verkäufer haben Sie die Aufgabe den Kaufinteressenten diese Informationen übersichtlich aufzubereiten«, sagt Makler Felix Hoffmann. Haben Sie einen Immobilienmakler an Ihrer Seite, unterstützt Sie dieser bei der Zusammenstellung der Informationen, der Verkaufsunterlagen und auch bei der Durchführung der Gespräche mit potentiellen Interessenten. Investoren blicken in der Regel auf einige Kaufmerkmale. Gerade wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt, gibt es einige relevante Informationen, die Sie kennen sollten. Der Immobilienexperte für den Verkauf von Mehrfamilienhäusern bei Hochdrei Immobilien hat Ihnen die wichtigsten Kaufmerkmale zusammengestellt.
a) Die Rendite durch Mieteinnahmen
Betrachtet man eine Immobilie als Renditeobjekt, kann eine Immobilie auf zwei Arten Gewinne erzielen. Zum einen durch die laufende Miete, die sogenannten Mieteinnahmen und zum anderen durch den Gewinn im Fall eines Weiterverkaufs.
Die laufende Rendite ist für den potentiellen Käufer vor allem interessant, wenn die mit dem Objekt verbundenen Mieteinnahmen höher sind, als die laufenden Belastungen. Zu den Belastungen zählen die Unterhalts- und Instandhaltungskosten für die Immobilie. Aber auch die Raten- bzw. Zinszahlungen für die Finanzierung des Kaufpreises durch den Investor. Erben müssen deshalb darauf achten, dass das Wohn- und Geschäftshaus vor dem Verkauf komplett vermietet ist. Bestehen Rechtsstreitigkeiten mit Mietern, oder haben Sie unzuträgliche Mieter in Ihrem geerbten Mietshaus, sollten Sie diese vor dem Verkauf klären. »Ein Kapitalanleger wird ein Wohn- und Geschäftshaus in Mainz, Wiesbaden oder Ingelheim nicht kaufen, wenn noch Rechtsstreitigkeiten mit einem Mieter existieren«, sagt Immobilienmakler Felix Hoffmann. Auch ein schwebendes Verfahren wegen einer unerlaubten Nutzung ist eine Verkaufsbremse. Das Risiko im Rechtsstreit mit der jeweiligen Partei zu verlieren ist den Käufern in der Regel zu groß. Dasselbe gilt für sanierungsbedürftige Objekte. Auch in diesem Fall kann es sinnvoll sein die Immobile zunächst auf eigene Kosten zu sanieren, um für das sanierte Mehrfamilienhaus einen angemessenen Preis zu erzielen.
b) Die Rendite durch Weiterverkauf
Nicht jeder Investor schaut auf eine laufende Rendite. Auch die Investition in eine Immobilie mit dem Ziel sie eines Tages gewinnbringend weiterzuverkaufen ist ein Kaufmerkmal. Gerade Bauträger und Bauunternehmer suchen nach sanierungsbedürftigen Immobilien, mit dem Ziel diese zu modernisieren. Anschließend winkt eine ordentliche Rendite bei der Veräußerung an einen Kapitalanleger. Ist das geerbte Mehrfamilienhaus in Mainz oder Wiesbaden sanierungsbedürftig, müssen die Erben entscheiden, ob sie das Objekt selbst renovieren oder unsaniert an einen Investor verkaufen. Der Verkaufserlös eines nicht sanierten Objektes wird natürlich deutlich geringer sein. Der Immobilienmakler von Hochdrei Immobilien kann Sie bei der Entscheidungsfindung unterstützen. Der geschulte Blick eines Sachverständigen erkennt das Potential einer Immobilie. »Gerade in so einer Situation, wenn Sie ein offensichtlich sanierungsbedürftiges Haus geerbt haben, können Sie durch die Einschaltung eines professionellen Maklers Geld sparen«, rät Experte Felix Hoffmann. Ein klares Konzept gemeinsam mit einem Immobilienmakler erarbeitet, positioniert die Immobilie am Markt. Sie erweitern dadurch den Radius für potentielle Käufer und erhöhen die Chance auf einen dem Wert angemessenen Verkauf.
c) Bonus: Steuervorteile für den Käufer
Steuerliche Aspekte spielen auch für viele Kapitalanleger eine wichtige Rolle. Der Gebäudewert einer Mietimmobilie kann vom Käufer abgeschrieben werden. Eventuelle Verluste kann der Investor steuerlich geltend machen. Hält der Investor die Immobilie zehn Jahre lang im Eigentum, darf er sie sogar steuerfrei verkaufen und braucht keine Spekulationssteuer abzuführen. Der Ingelheimer Immobilienmakler Felix Hoffmann weiß: »Obwohl die Steuervorteile relevant sind, spielen sie beim Verkauf eine sekundäre Rolle. Im Vordergrund steht für den Kapitalanleger stets die Rendite vor Steuern.« Der professionelle Immobilienmakler kennt diese Aspekte aus seinen alltäglichen Gesprächen mit Kunden und Geschäftspartner und kann entsprechende Maßnahmen bei der Akquise des Objektes berücksichtigen.
3. Die Immobilie als Kapitalanlage. Wie bemisst man den Wert?
Die Bewertung einer Immobilie ob Wohn- und Geschäftshaus, Mehrfamilienhaus oder Zinshaus, erfolgt nach klaren Richtlinien. Die Schätzung zum Verkehrswert einer Immobilie allein ist dabei nicht zielführend. Je nach Interesse des Investors (Stichwort »Kaufmerkmal«) ist der Ertragswert bzw. der Vergleichswert der geerbten Immobilie entscheidend. Beim Ertragswertverfahren wird ermittelt, wie viel Ertrag die Mieteinnahmen des Objektes erwirtschaften. Das ist der sogenannte Jahresrohertrag. Davon werden die jährlichen Kosten für die Bewirtschaftung des Objektes abgezogen. Dazu zählen Betriebskosten, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis (Mietrückstände). Auch der Bodenwert und die zu erwartende Restnutzungsdauer fließen beim Ertragswertverfahren in die Bewertung mit ein.
Das Vergleichswertverfahren stützt sich auf die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse sowie auf eigenen Marktrecherchen eines ortsansässigen Maklers. Kriterien sind neben der Lage des Objektes (Stadtteil, Infrastruktur, Einwohner, Lärm), dessen Größe sowie die bauliche Substanz und die Ausstattung des Hauses. Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien in ähnlicher Lage bilden beim Vergleichswertverfahren also den Maßstab für den zu erzielenden Verkaufspreis.
Der Makler Felix Hoffmann rät: »Die Wertermittlung für vermietete Mehrfamilienhäuser ist eine komplexe Angelegenheit. Ohne sachverständige Unterstützung zum Beispiel durch einen Immobilienmakler kommt der Laie kaum zum Ziel.« Der Makler von Hochdrei Immobilien aus Ingelheim verfügt über fundierte Sachkenntnis und kennt den Markt in und um Wiesbaden, Mainz, Ingelheim und Bingen sehr genau. Nutzen Sie die kompetente Expertise des Immobilienmaklers Felix Hoffmann für die Wertermittlung Ihrer geerbten Immobilie. Der Spezialist für den Verkauf von Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern im Raum Mainz und Wiesbaden unterstützt Sie sachkundig bei der Bewertung Ihres Objektes.
4. Warum Sie lieber einen Makler für den Verkauf Ihrer Immobilie engagieren.
Haben Sie eine Immobilie geerbt und möchten diese nun verkaufen sind Sie gut beraten, einen Immobilienmakler zu beauftragen. Die Vorteile liegen auf der Hand: »Ein professioneller Makler kennt den Immobilienmarkt vor Ort und kann den Wert des zu veräußernden Objektes exakt einschätzen«, sagt Felix Hoffmann. Zudem besitzt ein Makler die notwendigen Kontakte zu potentiellen Käufern.
Kapitalanleger haben ein bestimmtes Suchprofil in das die Anforderungen der Immobilie genau passen müssen. Dieses Suchprofil wird bevorzugt bei Maklern hinterlegt. Findet der Immobilienmakler ein ansprechendes Objekt informiert er den Kapitalanleger über das zum Verkauf stehende Haus. Ein sachkundiger Immobilienmakler versteht sich zudem als professioneller Dienstleister, der neben der Bewertung des Objektes auch die notwendigen Verkaufsunterlagen erstellt und die Verkaufsgespräche souverän und zielführend durchführt. Nicht jeder Interessent ist auch ein guter Käufer. Viele Teilnehmer einer Besichtigung kommen einfach nur aus Neugier, sind unentschlossen, ob sie das Objekt kaufen sollen oder verfügen gar nicht über die notwendigen Mittel die Summe für den Kaufpreis aufzubringen. Hier gilt es schon im Vorfeld die Spreu vom Weizen zu trennen, damit einem erfolgreichen Verkauf des Objektes nichts im Wege steht. Hochdrei Immobilien, der Spezialist für den Verkauf von Wohn- und Geschäftshäusern, Mehrfamilienhäusern aus Ingelheim, übernimmt diese Dienstleistung gerne für Sie.
Erben, die ein Mehrfamilienhaus in Eigenregie verkaufen, also auf einen Makler verzichten, veräußern ihre Immobilie fast immer unter dem Wert. Warum ist das so? »Ein Laie inseriert sein Objekt blind in der Hoffnung einen Interessenten zu finden«, so Felix Hoffmann. »Dabei unterschätzt er die Dynamik des Marktes. Wird ein Objekt über einen längeren Zeitraum angeboten und vielleicht auch der Preis noch nach unten korrigiert sprechen wir in Fachkreisen davon, dass das Objekt gestreut wird.« Ein Supergau für den erfolgreichen Verkauf der Immobilie. Der Makler hingegen weiß welchen Wert das Objekt besitzt. Er hat Zugriff auf Vergleichsmöglichkeiten und kann auch die zu erwartende Rendite sowie Einschätzungen zur Sanierung deutlich genauer kalkulieren. »Eine Immobilie muss sich so darstellen, dass ein Kapitalanleger sofort beurteilen kann, um was für eine Immobilie es sich handelt, worin die Vorteile gerade dieser Immobilie liegen und warum es für ihn sinnvoll sein kann, sich für diese Immobilie zu interessieren«, sagt Felix Hoffmann , der als Experte schon viele Verkäufe im Raum Mainz und Wiesbaden begleitet hat. So findet das Objekt den Käufer den es verdient und alle Seiten sind zufrieden. Die Erben, die einen guten Preis für ihre Immobilie erzielen und der Käufer, der ein passendes Objekt für sein Portfolio erwirbt.
