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Hat ein Mieter immer ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung, in der er wohnt, verkauft werden soll? Ein Thema, das fast jeden Mieter beschäftigt, denn in der Regel gehen sowohl der Verkäufer bzw. Vermieter als auch der Mieter davon aus, dass der Vermieter, möchte er die Wohnung verkaufen, diese zunächst dem Mieter anbieten muss.
Dies trifft jedoch nicht in jedem Fall zu, denn der Mieter hat nicht automatisch ein Vorkaufsrecht. Ein Verkäufer muss die Wohnung also nicht zunächst dem Mieter anbieten, bevor er sie auf dem freien Markt zum Verkauf stellt.
Natürlich ist es äußerst ehrenwert, wenn Sie als Verkäufer einer vermieteten Eigentumswohnung erst einmal auf den oder die Mieter zugehen und fragen, ob Interesse am Kauf der Wohnung zu den von Ihnen festgelegten Konditionen besteht. Vielleicht hat der Mieter Sie bereits angesprochen, da er sich in der Wohnung sehr wohl fühlt und diese beim Verkauf gerne übernehmen möchte.
Diese Vorgehensweise macht es uns als Makler natürlich auch immer ein bisschen einfacher in der darauffolgenden Kommunikation mit dem Mieter. Es gibt jedoch auch den Fall, dass der Verkäufer nicht möchte, dass der oder die Mieter erfahren, dass die Wohnung verkauft werden soll. Dies kann die Situation bei der Abwicklung sowie der Durchführung der Besichtigungstermine leider etwas verkomplizieren. Daher ist es immer von Vorteil, wenn man gegenüber den Mietern mit offenen Karten spielt und kommuniziert, was man genau vorhat.
Wir hatten allerdings auch schon die Situation, dass Verkäufer und Mieter zerstritten waren. In diesem Fall gehen wir als dritte, außenstehende Person auf den Mieter zu und informieren ihn über die Verkaufsabsichten. Da wir als Makler prinzipiell nichts mit den Streitigkeiten zwischen Verkäufer und Mieter zu tun haben und an einem guten Verhältnis zum Mieter interessiert sind, hat auch die Abwicklung, wie z.B. die Durchführung von Besichtigungen, immer reibungslos funktioniert.
Zurück zum eigentlichen Thema, dem Vorkaufsrecht.
Mal angenommen, Sie als Vermieter haben vor 20 Jahren eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus und einer Wohnungseigentümer-Gemeinschaft mit 6-30 anderen Eigentümern gekauft. Wenn Sie die Wohnung nun verkaufen möchten, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht.
Er hat nur dann ein Vorkaufsrecht, wenn Sie beispielsweise Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohneinheiten sind und nun eine dieser Wohnung verkaufen möchten. In diesem Fall müssen Sie das Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten erst einmal in 6 einzelne Wohnungen aufteilen.
Sie erstellen also eine Teilungserklärung und somit werden aus diesem einen Mehrfamilienhaus-Grundbuch sechs Eigentumswohnungen bzw. sechs Wohnungs-Grundbücher. Erst dann können Sie eine der Wohnungen verkaufen.
Hat zum Zeitpunkt der Aufteilung schon ein Mieter in der Wohnung gewohnt, dann hat dieser Mieter grundsätzlich ein Vorkaufsrecht. Dies läuft dann folgendermaßen ab: Sie müssen auf den Mieter zugehen und ihn informieren. Was definitiv nicht funktionieren wird, ist, sich den Verzicht vorab einzuholen.
Wenn ein anderer Kaufinteressent die Wohnung kaufen möchte und einen Notarvertrag unterschreibt, wird dieser Vertrag zunächst an den Mieter geschickt. Dann hat auch der Mieter die Möglichkeit zu den im Vertrag stehenden Konditionen, also zu dem verhandelten Kaufpreis zwischen Käufer und Verkäufer, innerhalb einer bestimmten Frist in den Vertrag einzutreten. Dies bedeutet, er macht von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch.
Viele Vermieter oder Eigentümer haben die Befürchtung, dass der Mieter zu günstigeren oder anderen Konditionen kaufen darf als dritte Interessenten. Dies ist allerdings nicht der Fall! Wenn der Mieter Ihren Preis nicht akzeptiert, Sie aber einen anderen Käufer finden, der diesen Preis bereit ist zu zahlen, dann können Sie die Wohnung auch zu diesem Preis verkaufen. Sie können dann damit rechnen, dass der Mieter auf sein Vorkaufsrecht verzichtet.
Nun ist es allerdings so, dass der Mieter, auch wenn er zuvor abgelehnt hat, auch noch während der Kaufvertrags-Abwicklung die Möglichkeit hat, sich noch einmal umzuentscheiden. So kann er, wenn er den Kaufvertrag vom Notar erhalten hat und aufgefordert wird, entweder auf sein Vorkaufsrecht zu verzichten oder dieses auszuüben, doch vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen und die Wohnung zu den im Vertrag genannten Konditionen kaufen. In diesem Fall hat der andere Interessent leider Pech gehabt.
Nochmals zusammengefasst: Der Mieter hat kein Vorkaufsrecht, wenn Sie eine Eigentumswohnung besitzen, die vermietet ist, und die Sie verkaufen möchten.
Wenn Sie jedoch eine von mehreren Wohneinheiten eines Mehrfamilienhauses, welches Sie besitzen, verkaufen möchten (wie im Beispiel oben erklärt), und Sie eine Teilung vornehmen, dann hat jeder Mieter, der zum Zeitpunkt der Teilung in der Wohnung gewohnt hat, ein Vorkaufsrecht.
Falls auch Sie aktuell ein Haus oder eine Wohnung in Ingelheim, Bingen, Mainz oder Umgebung verkaufen möchten, rufen Sie uns gerne an. Wir stehen Ihnen für ein unverbindliches Beratungsgespräch und eine kostenlose Immobilienbewertung selbstverständlich gerne jederzeit zur Verfügung. Melden Sie sich dafür bei uns im Büro unter 06132-7149383. Wir kommen bei Ihnen vorbei, schauen uns die Immobilie an, erstellen eine Marktwertermittlung zu dem möglichen Verkaufspreis Ihres Hauses und Sie entscheiden dann, ob Sie bereit sind, zu diesem Preis und auch mit uns zu verkaufen oder nicht.
Wir freuen uns auf Ihren Anruf!
