Kategorie: Verkaufen

Wer eine Immobilie verkaufen will, kommt um einen Notartermin nicht herum. Erst wenn der Kaufvertrag notariell beglaubigt wurde, ist der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung rechtskräftig abgeschlossen.

Um den Termin beim Notar erfolgreich und reibungslos gestalten zu können, haben wir die wichtigsten Tipps für Sie zusammengefasst.

Was muss für den Notartermin vorbereitet werden?

Zunächst einmal muss natürlich ein Termin beim Notar vereinbart werde. Der richtige Zeitpunkt dafür ist gekommen, wenn die Preisverhandlungen zwischen dem Verkäufer und dem Käufer abgeschlossen sind. In der Regel wird der Notar vom Käufer beauftragt, der Käufer trägt demnach die Kosten, wenn der Termin abgesagt wird. Mindestens zwei Wochen vor dem Termin sollten dem Notar die notwendigen Unterlagen, wie ein Auszug aus dem Grundbuch, ein vorläufiger Kaufvertragsentwurf und eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis zugeschickt werden.

Auch die wichtigsten Vertragsinhalte sollten schon vor dem Notartermin geklärt werden.

Kaufpreis und die Art der Zahlung sollten feststehen um den Notartermin nicht unnötig in die Länge zu ziehen.

Das brauchen Sie für den Notartermin

• Grundstück oder Eigentumswohnung (Grundbuchblattnummer)
• Kaufpreis, Art der Zahlung, Termin der Zahlung
• Umgang mit Miet- & Pachtverhältnissen, die bereits bestehen
• Termin der Übergabe
• Eventuell vorliegende Sachmängel
• Gegebenenfalls Einrichtung eines Notaranderkontos für eine Übertragung des Eigentums gegen Kaufpreiszahlung

Welche Details muss man im Kaufvertrag beachten?

In der Regel wird der Notar im Rahmen der Überschreibung eines Hauses oder einer Wohnung auch die Grundschulden oder etwaigen Hypotheken löschen. Allerdings hat der Käufer auch die Option die Darlehen des Vorbesitzers zu übernehmen, dadurch spart er das Geld für die Löschung der Sicherheiten und deren Neueintragung, vorausgesetzt die zuständige Bank stimmt zu.

Ein weiterer Punkt, der im Kaufvertrag festgehalten werden sollte ist die Übernahme von Einbaumöbeln und anderen Gegenständen, die sich im Haus oder in der Wohnung befinden. Im Vertrag wird festgehalten, dass alle nicht im Vertrag geregelten Nebenabsprachen und Übernahmen nicht zulässig sind.

Auch beim Kauf eines Grundstücks hat man eine Gewährleistung. Wurde im Kaufvertrag die Klausel „gekauft wie gesehen“ verwendet, schließt diese zwar Gewährleistung für offensichtliche Mängel aus, versteckte Mängel können aber durchaus geltend gemacht werden. Nur, wenn ein genereller Ausschluss von jeglicher Gewährleistung vereinbart und vertraglich festgehalten wurde, hat der Käufer keine Ansprüche gegenüber dem Verkäufer mehr, es sei denn es liegt arglistige Täuschung oder Abweichung einer vertraglich vereinbarten Beschaffenheit der Immobilie vor.

Wie läuft ein Termin beim Notar ab?

Bevor der Notar mit seiner eigentlichen Arbeit beginnt, benötigt er von beiden Vertragspartnern die Personalausweise.

Ist ein Unternehmen am Kauf oder Verkauf einer Immobilie beteiligt wird außerdem ein Auszug aus dem Handelsregister benötigt.

Anschließend verliest der Notar den kompletten Vertrag. Dabei muss er juristische Begriffe erklären. Danach können noch offene Fragen geklärt werden, der Notar fungiert dabei als unabhängiger und neutraler Berater. Dann werden eventuelle Korrekturen vorgenommen. Mit der Unterschrift des Käufers und des Verkäufers, sowie des Notars wird der Vertrag rechtskräftig. Die Vertragsparteien erhalten später einen korrigierten Vertrag mit dem Siegel des Notars.

Was passiert dann?

Nachdem der Notar den Vertrag beglaubigt hat, wird beim Grundbuchamt eine Auslassungsvormerkung eingetragen. Damit wird dokumentiert, dass der Käufer Anspruch auf eine Übertragung des Eigentums hat, auch, wenn der Verkäufer nach Vertragsabschluss Insolvenz anmelden sollte.

Außerdem schickt der Notar der Grunderwerbssteuerstelle eine Veräußerungsanzeige zu. Darin sind alle steuerlich und für das Finanzamt relevanten Daten des Kaufvertrags enthalten. Das Finanzamt kann nun den Käufer auffordern die Grunderwerbssteuer zu bezahlen, was eine essentielle Voraussetzung für die Umschreibung des Eigentums ist.
Des Weiteren benötigt der Notar eine Verzichtserklärung für das Vorkaufsrecht der Gemeinde und eventueller Mieter. Wenn dann der Kaufpreis auf dem Notaranderkonto oder dem Konto des Verkäufers eingegangen ist, wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen und somit rechtmäßiger Eigentümer.

Welche Kosten muss der Verkäufer für den Notar tragen?

Will man ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkaufen, muss man als Verkäufer nur die Notargebühren für die Löschung der Grundstücksbelastung tragen.

Der Verkäufer haftet allerdings mit dem Käufer zusammen für sämtliche Notar- und Grundbuchkosten, ebenso wie für die Grunderwerbssteuer.

Wenn Sie aktuell überlegen sollten eine Immobilie in Ingelheim, Mainz, Bingen und Umgebung zu verkaufen, dann sind wir der richtige Ansprechpartner.

Rufen Sie uns unter 06132 – 714 93 83 an und vereinbaren Sie Ihren persönlichen Beratungstermin!

Irgendwann ist es soweit – die Kinder ziehen zu Hause aus und gehen ihre eigenen Wege. Auch für die Eltern beginnt dann ein neuer Lebensabschnitt, der nicht immer leicht ist und viele Veränderungen mit sich bringt.

Zu Hause kehrt eine etwas befremdliche Ruhe ein, an die man sich erst einmal gewöhnen muss. Die Eltern sollten den Auszug der Kinder aber auch nutzen, um sich selbst neu zu entfalten und wieder mehr ihren eigenen Interessen nachzugehen.

Veränderung der Lebenssituation

Wenn die Kinder erwachsen werden und ihr „Nest“ verlassen, kommt auf die Eltern eine Veränderung der gesamten Lebenssituation zu. Diese familiäre, individuelle und persönliche Veränderung hat sowohl positive als auch negative Seiten. Auch die Wohnform wird durch solche Veränderungen der Lebensabschnitte bestimmt.

Übergang bis zum neuen Alltag der Eltern

Meistens ist es nach dem Schulabschluss soweit, dass die Kinder zum Studieren in eine andere Stadt ziehen oder in die Welt reisen. Das ist aber nicht nur für die Kinder ein großer Schritt. Auch für die Eltern bringt diese Veränderung einen Neuanfang, die nicht allen leicht fällt. Die Phase nach dem Auszug der Kinder bis zum Eingewöhnen in den neuen Lebensabschnitt stellt oft eine Herausforderung dar. Anfangs sind viele Eltern traurig, weil das Haus leer wirkt und die alltäglichen Funktionen als Eltern auf einmal wegfallen. In dieser Phase ist es wichtig, dass die Eltern ihre Kinder in deren neuer Wohnsituation unterstützen und sich über den neuen Lebensabschnitt freuen. Diese Zwischenphase sollten die Eltern auch als Chance sehen, neue Möglichkeiten und individuelle Veränderungen wahrzunehmen. Die Ruhe zu Hause und die Wiederbesinnung innerhalb der Partnerschaft ist genauso spannend, wie das neue Leben für die Kinder.

Neue Chancen erkennen und nutzen

Eltern können wieder vermehrt ihren Hobbys und Interessen nachgehen, die in den Jahren der Kindererziehung häufig auf der Strecke bleiben sind oder vernachlässigt werden. Viele Eltern blühen nach dem Auszug der Kinder förmlich auf, unternehmen mehr gemeinsam, verreisen öfter oder besuchen Veranstaltungen.

Der Zusammenhalt in der Familie und die Qualität der Familienzeit müssen unter dem Auszug der Kinder eigentlich nicht leiden, wenn ein regelmäßiger Kontakt und regelmäßige Treffen bestehen. So können alle Familienmitglieder weiterwachsen und eigene Wege gehen, aber es werden auch noch gemeinsame Momente geteilt und erlebt. Aber eine Frage stellt sich den meisten Eltern nach dem Auszug der Kinder: Was wird jetzt aus dem Haus?

Wie geht es jetzt weiter mit unserer Immobilie?

Sind die Kinder zu Hause ausgezogen, stellt sich die Frage, ob ein Verkauf des Hauses sinnvoll wäre, weil es ohne Kinder einfach zu groß ist. Diese Entscheidung ist sehr schwer und sollte wirklich gut durchdacht werden, schließlich sind mit dem Familienhaus viele Erinnerungen verbunden. Manche entschließen sich dennoch dazu, ihre Immobilie zu verkaufen. Vorher sollte auf jeden Fall geklärt werden, ob der Auszug tatsächlich endgültig ist oder ob die Kinder eventuell irgendwann aus unterschiedlichen Gründen zurück ins Elternhaus ziehen. Weiterhin sollte besprochen werden, ob ein Kind später die Immobilie übernehmen und bewirtschaften möchte.

Fazit

Am Anfang ist es für Eltern oft schwer, mit dem Auszug der Kinder zurecht zu kommen. Wenn sich aber alle Familienmitglieder an die neue Situation gewöhnt haben, sollte in Ruhe überlegt werden, das Eigenheim zu behalten oder zu verkaufen. Diese Entscheidung sollte auf jeden Fall gut durchdacht und nicht voreilig direkt nach dem Auszug getroffen werden. es gibt immer eine passende und individuelle Lösung für jede vorhandene Situation.

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Prinzipiell muss klar sein, dass der Verkauf einer Immobilie als Erbengemeinschaft nur funktioniert, wenn sich alle Erben einig sind.

Des Öfteren kam es in der Vergangenheit vor, dass wir bei Hochdrei Immobilien mit einem Teil der Erbengemeinschaft, die ein Haus in Ingelheim oder Umgebung verkaufen wollte, zusammengesessen haben. Wir haben uns dann die Immobilie angeschaut und während der Bewertung stellte sich heraus, dass es zwei weitere Miterben gibt, die über das Vorhaben noch nicht informiert waren. Auch bestand seit längerer Zeit kein Kontakt mehr zu den Miterben und es war völlig unklar, ob diese überhaupt bereit waren zu verkaufen. Selbst die Kontaktaufnahme war problematisch, da es in der Vergangenheit, die eine oder andere Streitigkeit innerhalb der Familie gab.

Komplizierte Beziehungen innerhalb einer Erbengemeinschaft sind keine Seltenheit. Und unter Umständen kann der Verkauf des Hauses sogar daran scheitern, denn für den Kaufvertrag sind die Unterschriften aller Erben notwendig.

Unser Tipp für Sie als Käufer: Wenn Sie aktuell ein Haus von einer Erbengemeinschaft kaufen möchten, klären Sie bitte zuallererst, ob es weitere Miterben gibt und wenn ja, ob diese überhaupt mit dem Kauf einverstanden sind und bereit sind, den Kaufvertrag beim Notar zu unterzeichnen. Möglicherweise weiß der Verkäufer nämlich gar nicht genau, was es beim Verkauf eines Hauses durch eine Erbengemeinschaft zu beachten gibt.

Im ungünstigsten Fall nehmen Sie als potenzieller Käufer bereits Kontakt zu Ihrem Finanzierungsberater auf, Sie kümmern sich um die Beschaffung aller notwendigen Unterlagen aus der Bauakte sowie den Grundbuchauszug und lassen den Kaufvertrag schreiben. Die Bank hat in der Zwischenzeit vielleicht auch schon die Darlehensverträge erstellt. Und plötzliche kommt heraus, dass zwei der drei Personen der Erbengemeinschaft mit dem Verkauf nicht einverstanden sind.

Sie haben viel Mühe und Zeit in die Vorbereitung gesteckt und sich auf Ihr neues Zuhause gefreut und müssen nun unverrichteter Dinge wieder auf die Suche nach einem neuen Haus gehen. Unsere Empfehlung daher: Wenn der Begriff „Erbengemeinschaft“ fällt, bitte direkt nachhaken, ob die Miterben mit dem Verkauf einverstanden sind.

Aber was ist, wenn Sie nun selbst als Teil einer Erbengemeinschaft ein Haus verkaufen möchten?

Zuallererst sollten Sie mit den Miterben sprechen und klären, ob diese mit dem Verkauf einverstanden sind. Des Öfteren hatten wir bei Hochdrei Immobilien schon mit Erbengemeinschaften zu tun, in der sich die Erben untereinander aufgrund von Streitigkeiten innerhalb der Familie nicht mehr gut verstanden haben oder sogar den Kontakt zueinander abgebrochen haben.

In diesem Fall kann das Einschalten eines Immobilienmaklers, der die Rolle einer neutralen Person übernimmt, sehr sinnvoll sein. Dieser bringt alle Erben zusammen an einen Tisch – ohne dass diese sich untereinander austauschen müssen. Auch wenn die Beziehungen innerhalb der Familie sehr zerrüttet sind, sind im Nachgang in der Regel alle Betroffenen sehr dankbar, dass sie ein neutraler Partner bei ihrem gemeinsamen Ziel, nämlich dem Immobilienverkauf, begleitet hat.

Schlussendlich ist doch das Wichtigste, dass zum einen die Erbengemeinschaft den Erlös aus dem Immobilienverkauf erhält und unter sich aufteilen kann und auf der anderen Seite die Immobilienkäufer endlich ein neues Haus gefunden haben, in dem sie die nächsten Jahre glücklich mit ihrer Familie wohnen werden.

Aus diesem Grund können wir von Hochdrei Immobilien nur jeder Erbengemeinschaft empfehlen, einfach mal Kontakt zu uns aufzunehmen. Unter der Nummer 06132-7149383 stehen wir Ihnen sehr gerne für ein unverbindliches Beratungsgespräch und eine kostenlose Immobilienbewertung zur Verfügung.

Warum ein Kellerraum, den Sie als Schlaf-, Kinder-, Spielzimmer oder Büro nutzen, nicht automatisch zur Wohnfläche zählt und somit auch in der Wertermittlung Ihrer Immobilie nicht als Wohnfläche berücksichtigt wird, erklären wir Ihnen in diesem Beitrag.

Bei Besichtigungsterminen zwecks einer Immobilienbewertung, die wir als Immobilienmakler in Ingelheim, Bingen, Mainz und Umgebung unverbindlich anbieten, schauen wir uns grundsätzlich das komplette Haus an und machen uns Notizen.

Wenn wir uns im Keller des Hauses befinden, kommt oftmals die Frage auf, ob der nachträglich ausgebaute Raum, der derzeit z.B. als Spielzimmer oder Fernsehzimmer eingerichtet ist, offiziell wirklich Wohnfläche ist.

Prinzipiell bleibt es natürlich Ihnen überlassen, wie Sie Ihren Kellerraum privat nutzen. Allerdings stellen wir immer wieder fest, dass wir bei Terminen, bei denen wir Immobilien bewerten sollen, von den Verkäufern gedrängt werden, solche Kellerräume in der Immobilienbewertung auch als Wohnfläche zu berücksichtigen, sodass sich dementsprechend auch der Wert des Hauses erhöht.

Bei einem Raum mit 20 qm Wohnfläche und einem Quadratmeterpreis von 3.000 Euro wären wir bei 60.000 Euro, die die Immobilie eigentlich mehr wert sein könnte. Vorausgesetzt natürlich, dieser Raum ist auch als Wohnfläche genehmigt.

Es gibt jedoch besondere Voraussetzungen, ab wann ein solcher Raum im Keller offiziell als Wohnfläche dient. Dies ist in der Landesbauordnung von Rheinland-Pfalz geregelt. Diese besagt, dass Wohnräume eine Mindestgröße von 6 qm und eine Raumhöhe von mindestens 2,40 m aufweisen, komplett ausgebaut (das bedeutet Bodenbelag, Wand- und Deckenbeläge), über eine Heizung verfügen und – ganz wichtig – auch baurechtlich als Wohnraum genehmigt sein müssen.

Erst wenn all diese Voraussetzungen erfüllt sind, können Sie einen Kellerraum auch als Wohnraum bezeichnen und bei einem Verkauf die Quadratmeter bei der Wertermittlung mit einbeziehen. Sollten die Voraussetzungen nicht gegeben sein, handelt es sich lediglich um Nutzfläche, nicht um Wohnfläche, auch wenn Sie diese als solche privat nutzen.

Geben Sie jedoch beim Verkauf des Hauses eine Wohnfläche von 150 qm statt 130 qm an, da Sie den Kellerraum als Wohnfläche mitberücksichtigen möchten, kann dies ernste Folgen haben:

Der Käufer zieht in seine neue Immobilie ein, schaut im Laufe der Jahre in die Unterlagen und stellt fest, dass die offizielle Wohnflächenberechnung des Architekten, der damals das Haus geplant hat, mit 130 qm aufgeführt ist.

Da Sie falsche Angaben gemacht haben, sind Sie gegenüber dem Käufer schadenersatzpflichtig. Bei einem 20 qm großen Kellerraum, den Sie fälschlicherweise als Wohnfläche zu einem Quadratmeterpreis von 3.000 Euro verkauft haben, haben Sie einen Schaden von knapp 60.000 Euro verursacht. Dies sollten Sie tunlichst vermeiden.

Wir als Immobilienmakler holen uns immer alle Unterlagen bei den offiziellen Ämtern und Behörden ein. Das bedeutet, wir haben natürlich auch Einblick in die offizielle Wohnflächenberechnung, wie sie beim Bau des Hauses mit der Baubeschreibung für die Genehmigung eingereicht wurde. Das sind dann auch die Flächen, die wir in unseren Exposés angeben.

Nachträglich zu Wohnraum ausgebaute Kellerräume, die das Bauamt genehmigt hat, werden natürlich bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt.

Wenn Sie Käufer eines Hauses sind, ist es ratsam, sich die offizielle Wohnflächenberechnung zeigen zu lassen und zu prüfen, ob die Flächenangaben mit den Angaben des Verkäufers übereinstimmen.

Wenn auch Sie einfach mal unverbindlich und kostenfrei eine Bewertung Ihrer Immobilie in Ingelheim, Bingen, Mainz und Umgebung vornehmen lassen möchten, kommen Sie gerne auf uns zu!