Kategorie: Verkaufen

Wenn Eigentümer selbst in ihre vermietete Immobilie einziehen möchten, stehen ihnen rechtliche Mittel zur Verfügung, allerdings gilt es dabei, mit Bedacht vorzugehen. Eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf erfordert, dass die gesetzlichen Fristen und Vorschriften eingehalten werden.

Was bedeutet Eigenbedarf?

Eigenbedarf liegt dann vor, wenn der Eigentümer die Immobilie für sich selbst, enge Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt. Es ist wichtig zu beachten, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht willkürlich ausgesprochen werden darf. Die folgenden Personen sind in der Regel von einer Eigenbedarfskündigung abgedeckt:

• Eltern, Großeltern, Kinder (auch Stiefkinder), Geschwister, Nichten und Neffen
• Ehegatten (auch in Trennung lebend) und eingetragene Lebenspartner
• Pflegekinder, Lebensgefährten, Kinder des Lebensgefährten oder Hausangestellte

Eine enge familiäre Bindung muss also bestehen, damit der Eigenbedarf legitim ist. Für entfernte Verwandte oder geschiedene Partner kann Eigenbedarf meist nicht geltend gemacht werden, es sei denn, es besteht eine enge, besondere Beziehung.

Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung

Ein Käufer einer vermieteten Immobilie kann erst dann eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wenn er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Die vorläufige Auflassungsvormerkung reicht nicht aus. Die Kündigung muss schriftlich und nachweislich dem Mieter zugehen.

Kündigungsfristen beachten

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet, dass der neue Eigentümer in das bestehende Mietverhältnis eintritt. Für die Eigenbedarfskündigung gelten bestimmte Kündigungsfristen:

• Mietverhältnis unter 5 Jahren: 3 Monate
• Mietverhältnis über 5 Jahre: 6 Monate
• Mietverhältnis über 8 Jahre: 9 Monate

Diese Fristen sollten unbedingt beachtet werden, insbesondere wenn der neue Eigentümer die Immobilie zeitnah selbst nutzen möchte.

Wie begründet man den Eigenbedarf?

Der Eigentümer muss darlegen, warum er die Immobilie benötigt und seine derzeitige Wohnsituation unzureichend ist. Eine ausführliche und gut dokumentierte Begründung ist essenziell, denn das nachträgliche Anführen von Gründen ist ausgeschlossen.

Widerspruchsrecht des Mieters

Der Mieter hat das Recht, gegen eine Eigenbedarfskündigung Widerspruch einzulegen, wenn ein Umzug für ihn eine unzumutbare Härte darstellt. Dies kann etwa bei schwerer Krankheit oder hohem Alter der Fall sein.

Fazit

Eine Eigenbedarfskündigung erfordert eine sorgfältige Planung und Beachtung der rechtlichen Vorgaben. Eigentümer sollten sich gut informieren und die Kündigung rechtssicher gestalten, um spätere Komplikationen zu vermeiden.

Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl es noch mit Schulden belastet ist? Die Antwort lautet prinzipiell „Ja“. Es gibt allerdings einige Punkte zu beachten.

Doch zunächst die Frage: Warum sollte jemand sein Haus verkaufen wollen, obwohl dieses noch mit Schulden belastet ist? Hierfür gibt es mehrere Gründe: Viele Menschen möchten sich im Laufe der Jahre vergrößern oder verkleinern. Wenn sie z.B. vor 6 Jahren ein Haus gekauft haben und in der Zwischenzeit (weitere) Kinder bekommen haben und feststellen, dass die Immobilie mittlerweile zu klein ist.  Oder man möchte – frei von allen Belastungen und Schulden – in eine kleine Mietwohnung mit einer geringeren monatlichen Belastung ziehen. Vielleicht steht auch ein berufsbedingter Umzug an. Auch eine Trennung oder Scheidung, nach der keiner der beiden Partner das Haus übernehmen möchte oder kann, kann ein Grund sein. Vielleicht wurde die mit Schulden belastete Immobilie auch vererbt und soll nun weiterverkauft werden.

Grundsätzlich kann man sagen, dass die meisten Häuser, die wir als Immobilienmakler bei Hochdrei Immobilien verkaufen, noch mit Grundschulden belastet sind. Aber: Nur weil eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, heißt das nicht automatisch, dass hinter dieser Grundschuld auch noch ein abzuzahlender Kredit steht. Denn oftmals lassen die Eigentümer die Grundschuld im Grundbuch nicht löschen. Auch zu diesem Thema finden Sie einen Beitrag.

Beachten Sie jedoch: Wenn Sie einen Kredit vorzeitig ablösen, möchte die Bank von Ihnen die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung haben. Sie haben zum Beispiel vor 6 Jahren eine Immobilie gekauft, für die Sie einen Kreditvertrag über 10 Jahre abgeschlossen haben. Sie haben also eine Zinsbindung von 10 Jahren mit der Bank vereinbart, d.h. die Bank hat mit Zinseinnahmen für das verliehene Geld für einen Zeitraum von 10 Jahren gerechnet. Nun möchten Sie das Haus vor Ablauf der 10 Jahre verkaufen und die Bank verlangt somit von Ihnen die entgangenen Zinsen der restlichen 4 Jahre als Vorfälligkeitsentschädigung.

Diese Mehrbelastung sollten Sie bei der Festlegung des Verkaufspreises für die Immobilie mit einkalkulieren. Im ungünstigsten Fall müssten Sie sonst den Differenzbetrag zwischen Kaufpreis und Kredit aus eigenen Mitteln beisteuern, damit die Immobilie überhaupt lastenfrei an den neuen Käufer übergehen kann.

Hierbei ist auch die komplette Kreditsumme zu berücksichtigen, also nicht nur der damalige Kaufpreis des Hauses, sondern auch eventuell mitfinanzierte Kaufnebenkosten, Sanierungs-, Modernisierungs- oder Renovierungskosten.

Eine Alternative zur Ablösung des Kredites ist die Übernahme des bestehenden Kredites durch den neuen Käufer. Dies ist aber eher seltener der Fall. Der neue Käufer wird voraussichtlich eher einen neuen Kreditvertrag mit seiner Bank abschließen, statt den Vertrag von Ihnen zu übernehmen.

Gerne stehen wir Ihnen als Ansprechpartner für den Verkauf Ihrer Immobilie in Ingelheim, Bingen, Mainz und Umgebung zur Verfügung. Wir kümmern uns um die komplette Abwicklung und dazu gehört natürlich auch das Prüfen von eventuell noch bestehenden Belastungen durch den ehemaligen Eigentümer im Grundbuch.

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Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Sie natürlich auch ein noch belastetes Haus verkaufen können. Wichtig ist hierbei in Erfahrung zu bringen, wie hoch die Schulden sind und ob der Verkaufspreis ausreicht, um den damaligen Kredit bzw. die aktuelle Restschuld noch ablösen zu können.

Um einen reibungslosen Ablauf Ihres Hausverkaufes sicherzustellen, kümmern wir uns natürlich um die komplette Abwicklung und stehen Ihnen bei Fragen gerne jederzeit zur Verfügung.

Rufen Sie uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch gerne an unter 06132 – 714 93 83.

Der erste Eindruck zählt – das gilt besonders beim Verkauf einer Immobilie. Während viele sich auf das Innere des Hauses konzentrieren, spielt der Außenbereich eine ebenso wichtige Rolle. Im Herbst kann ein gepflegter Garten und ein attraktiver Außenbereich einen großen Unterschied machen, ob potenzielle Käufer sich in die Immobilie verlieben oder nicht. Hier sind einige Tipps, wie Sie Ihren Garten und Außenbereich herbstlich in Szene setzen und optimal für den Verkauf vorbereiten können.

1. Laub entfernen und Rasenpflege

Laub in den Gärten ist ein typisches Bild im Herbst, aber für den Verkauf Ihrer Immobilie ist es wichtig, dass der Garten aufgeräumt aussieht. Entfernen Sie regelmäßig das gefallene Laub von Rasenflächen, Gehwegen und Beeten. Ein gepflegter Garten wirkt einladend und signalisiert Käufern, dass die Immobilie gut in Schuss gehalten wird. Ein letzter Rasenschnitt vor dem Winter kann ebenfalls helfen, den Rasen in einem guten Zustand zu präsentieren.

2. Beete und Pflanzen winterfest machen

Blühende Pflanzen sind im Herbst seltener, aber das bedeutet nicht, dass Beete und Pflanzen vernachlässigt werden sollten. Entfernen Sie abgestorbene Pflanzenteile und Unkraut aus den Beeten. Winterharte Pflanzen, Ziergräser oder immergrüne Sträucher können den Außenbereich auch in der kalten Jahreszeit lebendig und gepflegt aussehen lassen. Bepflanzte Kübel vor der Haustür oder auf der Terrasse können zusätzlich einen einladenden Akzent setzen.

3. Gartenmöbel und Dekoration aufwerten

Viele Menschen nutzen ihren Garten im Herbst nicht so intensiv wie im Sommer. Dennoch kann der richtige Einsatz von Gartenmöbeln und Dekoration eine gemütliche Atmosphäre schaffen. Reinigen Sie Gartenmöbel und stellen Sie sie ansprechend auf, zum Beispiel in einer Sitzecke. Herbstliche Deko-Elemente wie Laternen, Kürbisse oder herbstliche Blumenarrangements schaffen eine warme und einladende Stimmung, die Käufer anzieht.

4. Beleuchtung für die dunkleren Tage

Die Tage werden kürzer, und es ist wahrscheinlich, dass potenzielle Käufer Ihre Immobilie in der Dämmerung oder sogar nach Einbruch der Dunkelheit besichtigen. Eine gut durchdachte Außenbeleuchtung kann helfen, den Garten und den Eingangsbereich auch in den Abendstunden in einem positiven Licht erscheinen zu lassen. Beleuchten Sie Gehwege, den Eingangsbereich und besondere Highlights des Gartens wie schöne Pflanzen oder eine gemütliche Terrasse.

5. Zäune, Wege und Fassaden auf Vordermann bringen

Kleinere Reparaturen im Außenbereich können einen großen Unterschied machen. Überprüfen Sie Zäune, Gartenwege und die Fassade Ihres Hauses auf Schäden und reparieren Sie diese gegebenenfalls. Frisch gereinigte Gehwege und saubere Fenster tragen zu einem gepflegten Gesamteindruck bei. Auch das Streichen oder Ausbessern von Gartenzäunen oder Geländern kann die Attraktivität der Immobilie steigern.

6. Den Mehrwert des Außenbereichs im Herbst hervorheben

Zeigen Sie potenziellen Käufern, wie der Außenbereich auch im Herbst und Winter genutzt werden kann. Eine gut platzierte Feuerstelle oder ein windgeschützter Sitzplatz können als gemütlicher Rückzugsort präsentiert werden. Gartenbereiche, die auch in der kälteren Jahreszeit genutzt werden können, steigern den Wert Ihrer Immobilie in den Augen der Käufer.

Fazit

Eine gepflegte Außenanlage trägt erheblich zum ersten Eindruck Ihrer Immobilie bei und kann potenzielle Käufer davon überzeugen, dass Ihr Haus gut gepflegt und in einem hervorragenden Zustand ist. Mit ein wenig Aufwand können Sie Ihren Garten und den Außenbereich auch im Herbst attraktiv und einladend gestalten, was den Verkaufsprozess deutlich beschleunigen kann.

Halten Sie sich an diese Tipps, um Ihre Immobilie im besten Licht zu präsentieren und potenzielle Käufer zu begeistern – auch in der kühleren Jahreszeit.

Um einen reibungslosen Ablauf Ihres Hausverkaufes sicherzustellen, kümmern wir uns natürlich um die komplette Abwicklung und stehen Ihnen bei Fragen gerne jederzeit zur Verfügung.

Rufen Sie uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch gerne an unter 06132 – 714 93 83.

Der Tod eines geliebten Mitmenschen ist eine intensive Phase, geprägt von negativen Emotionen. In dieser Zeit ist es nur selten möglich, mit klarem Verstand sachliche Entscheidungen über den Umgang mit dem Erbe zu treffen. Ohne Testament oder die präzise Wertermittlung für die Erbmasse ist Streit vorprogrammiert, der in der Praxis immer wieder Familien entzweit. Unser Artikel zeigt auf, wie sich dieses Risiko minimieren lässt und welche Rolle eine professionelle Wertermittlung Ihrer Immobilie hierbei spielt.

Weshalb drohen Streitigkeiten mit der Erbimmobilie?

Nur wenige Menschen setzen sich frühzeitig mit dem eigenen Tod und seinen Folgen auseinander. Als Immobilienbesitzer ist dies ratsam, um Streit und Diskussionen um Haus oder Eigentumswohnung zu verhindern. Gerade in der Situation mehrerer gleichberechtigter Erben, z. B. Kinder bei einem verstorbenen Elternteil, sind rechtzeitige Absprachen zu treffen.

Im ersten Schritt sollte Einigkeit bestehen, wie mit der Erbimmobilie nach dem Tod umzugehen ist. Einige Varianten sind denkbar:

– Ein Erbe nutzt die Immobilie weiter und nimmt eine anteilige Auszahlung der anderen Erben vor.

– Die Erben haben kein Interesse an der Immobilie und möchten das Haus oder die Wohnung verkaufen.

– Die Immobilie bleibt erhalten, wird jedoch vermietet und der Mietzins an ein oder mehrere Erben ausgezahlt.

In vielen Familien gibt es unterschiedliche Interessen, wie mit der Immobilie zu verfahren ist. Manche Geschwister hängen emotional an ihrem Elternhaus, andere erhoffen sich durch die Auszahlung ihres Erbanteils eine finanzielle Entlastung. Diskussionen sind somit nötig, sollten jedoch zeitig und nicht in der schwierigen Trauerphase stattfinden.

Der Immobilienwert als Streitpunkt

Selbst wenn eine frühzeitige Einigkeit über den Umgang mit der Immobilie besteht, droht ein Streit über die Höhe der anteiligen Auszahlung oder einen angemessenen Verkaufspreis. Hier kommt die professionelle Immobilienbewertung ins Spiel. Was vor dem Tod noch harmonisch abgesprochen wurde, kann zu bösem Blut führen, wenn andere Erben vermeintlich mehr erhalten als man selbst.

Natürlich muss nicht jede Streitigkeit um das Erbe vor Gericht enden. Wird ein Immobilienmakler beauftragt und ermittelt dieser durch ein Kurzgutachten einen Immobilienwert, mit dem alle Teile der Erbengemeinschaft einverstanden sind, lässt sich auf dieser Basis eine Auszahlung „auf kurzem Wege“ einleiten. Eine andere Vorgehensweise ist dennoch ratsam.

Mit dem Verkehrswert zur finanziellen Sicherheit

Als alternative Vorgehensweise ist jedoch die Ermittlung des Verkehrswertes durch einen Sachverständigen ratsam, beispielsweise durch Anwendung des Vergleichswertverfahrens. Diese Form der Wertermittlung ist präziser und vor allem gerichtsfest. Sie wird deshalb zwangsläufig angefragt, wenn der Erbstreit gerichtlich geklärt werden muss.

Durch die professionelle Wertermittlung mit höchster fachlicher Expertise erhalten alle beteiligten Seiten Sicherheit über den aktuellen, tatsächlichen Immobilienwert. Aus diesem lassen sich die Anteile herleiten, die bei der Auszahlung anderer Erben anzusetzen sind oder die beim Haus verkaufen gemäß der gesetzlichen Erbteile oder nach Testament auszuzahlen sind.

Sicherheit gewinnen und Streit vermeiden – wir helfen Ihnen!

Als Immobilienmakler für die Region Mainz, Bingen und Ingelheim sind wir mit Streitigkeiten in Erb- und Scheidungsfällen vertraut. Als neutrale Instanz helfen wir nicht nur, mit einer professionellen Immobilienbewertung Sicherheit über den tatsächlichen Immobilienwert zu gewinnen. Bei einem Verkaufswunsch unterstützen wir die Erbengemeinschaft ebenfalls von der Vermarktung bis zum Verkaufsabschluss und darüber hinaus.

Rufen Sie uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch gerne an unter 06132 – 714 93 83.

Sind Sie auf der Suche nach einer Immobilie in Rheinhessen, beispielsweise in Ingelheim, Mainz oder Bingen? Oder wollen Sie eine Wohnung oder ein Haus in dieser Region verkaufen? Dann sind Sie bei uns als Immobilienmakler genau an der richtigen Adresse.

Im folgenden Beitrag erfahren Sie wichtige Informationen rund um das Katasteramt und welche Unterlagen Sie im Rahmen eines Immobiliengeschäfts bei diesem Amt einholen können. Da für die Immobilienbewertung, die Informationen und offiziellen Daten des Katasteramtes eine große Rolle spielen, sind diese bei jeder Immobilie von zentraler Bedeutung.

Gern beraten wir Sie in diesem Zusammenhang auch bei weiteren Fragen oder konkreten Anforderungen.

Welche Aufgaben erfüllt das Katasteramt?

Das Katasteramt wird auch als Vermessungsbehörde bezeichnet und ist ein zentraler Bestandteil der öffentlichen Verwaltung. Dieses Amt spielt als Behörde eine entscheidende Rolle bei der genauen Erfassung und Verwaltung von diversen Daten von Grundstücken. Zu den Hauptaufgaben zählt unter anderem die Führung des Liegenschaftskatasters, welches umfassende Informationen zu sämtlichen Grundstücken, wie zum Beispiel die Nutzungsart, Grundstücksgröße und die eindeutige Kennzeichnung durch Flur und Flurstück, liefert. Ergänzend dazu sind in diesem Amt die Eigentumsverhältnisse sowie die geografische Lage, die mithilfe von Karten dargestellt wird, hinterlegt und nachvollziehbar.

Weiterhin ist diese staatliche Behörde, die in verschiedenen Konstellationen auch als Katasterbehörde bezeichnet wird, verantwortlich für die Vermessung von Grundstücken und Flurstücken. In dem Amt werden verschiedene Karten und Pläne, darunter Lagepläne und Flurkarten, basierend auf den erfassten Daten, erstellt.

Was ist unter dem Begriff Kataster zu verstehen?

Der Begriff Kataster bezieht sich auf die bereits erwähnten Aufgaben und ist ein öffentliches Register, das die Grundstücke eines bestimmten Gebietes erfasst und beschreibt. Es wird bei verschiedenen administrativen und rechtlichen Vorgängen genutzt, wie der Erhebung von Grundsteuern oder bei Grundstücksverkäufen.

Welcher Unterschied besteht zwischen dem Katasteramt und dem Grundbuchamt?

Das Katasteramt und das Grundbuchamt sind jeweils staatliche Institutionen, die sich mit Immobilien beschäftigen, in Bezug auf die Aufgabenbereiche und Zuständigkeiten jedoch deutlich unterscheiden.

Während das Grundbuchamt die rechtlichen Aspekte eines Grundstücks dokumentiert, stellt das Katasteramt die physischen und geografischen Daten in dieser Konstellation bereit. Beide Behörden arbeiten in verschiedenen Sachverhalten zusammen, sodass die vom Katasteramt erfassten Daten oft als Grundlage für Eintragungen im Grundbuch dienen.

Das Grundbuchamt führt das Grundbuch, in dem alle rechtlichen Details und Eigentumsfragen festgehalten werden. Das Katasteramt ist hingegen für die technischen und physischen Informationen über Grundstücke verantwortlich.

Was versteht man unter dem Liegenschaftskataster?

Das Liegenschaftskataster setzt sich aus dem Liegenschaftsbuch und der Liegenschaftskarte zusammen. Im Liegenschaftsbuch finden Sie alle wesentlichen Informationen zu Grundstücken, darunter die Flurnummer, Lage, Größe, Nutzungsart und Eigentumsverhältnisse des betreffenden Grundstücks. Die Liegenschaftskarte, auch als Flurkarte bezeichnet, stellt diese Daten visuell als Schaubild dar.

Welche konkreten Unterlagen beziehungsweise Informationen erhalten Sie beim Katasteramt?

Die Katasterbehörde stellt eine Vielzahl von Informationen über Grundstücke und Immobilien bereit, die für verschiedene Zwecke wie Kauf, Verkauf, Bebauung oder Einsicht in die Grundstücksgrenzen von Bedeutung sind. Zu den verfügbaren Informationen gehören unter anderem:

– Liegenschaftskarten/Flurkarten: Detaillierte Karten, die die genaue Lage und Grenzen von Grundstücken zeigen

– Auszüge aus dem Liegenschaftsbuch: Informationen über Grundstücke, wie Größe, Lage und Nutzungsart

– Bodenrichtwerte: Durchschnittliche Werte für Grund und Boden in Euro pro Quadratmeter

– historische Daten und Karten: alte Karten und Informationen über frühere Zustände der Grundstücke, insofern vorhanden

– Bebauungsplan: Vorschriften und Planungen zur Bebauung von Grundstücken

– Lageplan: detaillierte Darstellung der Lage eines Grundstücks in Bezug auf die Umgebung

Um einen reibungslosen Ablauf Ihres Hausverkaufes sicherzustellen, kümmern wir uns natürlich um die komplette Abwicklung und stehen Ihnen bei Fragen gerne jederzeit zur Verfügung.

Rufen Sie uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch gerne an unter 06132 – 714 93 83.