Kategorie: Verkaufen

Wenn Sie in Bingen, Ingelheim oder Mainz ein Haus kaufen, ist die korrekte und exakte Berechnung der Wohnfläche von entscheidender Bedeutung. Die exakte Berechnung der jeweiligen Flächen hat nicht nur Auswirkungen auf den Kaufpreis. Insofern Sie eine Wohnung kaufen, werden zahlreiche Kostenfaktoren wie die Nebenkosten, Gebühren für Versicherungen oder der Mietpreis maßgeblich von der Wohn- und Nutzfläche beeinflusst. Bei uns erfahren Sie wesentliche Aspekte zur korrekten Berechnung der Flächen, egal ob Sie eine Wohnung oder ein Haus verkaufen.

Wie kann die Wohn- und Nutzfläche berechnet werden?

Für die Berechnung der exakten Größe einer Immobilie gibt es zwei unterschiedliche Berechnungsmethoden. Insofern Sie in Bingen, Mainz oder Ingelheim eine Wohnung verkaufen, nutzen Sie für die korrekte Berechnung der Flächen die Wohnflächenverordnung oder die Berechnung auf Basis der DIN 277.

Grundsätzlich sind bei der Wohnflächenverordnung einige Aspekte zu beachten. In Fällen von Dachschrägen oder Raumhöhen unter 2 Metern erfolgt lediglich eine teilweise Berücksichtigung bei der Berechnung der Wohn- und Nutzflächen. Weiterhin werden Balkone, Terrassen und Loggien nur anteilig eingerechnet. So werden Balkone oder Terrassen im Regelfall zu 25 Prozent der tatsächlichen Fläche zur Wohnfläche addiert. Genießen Sie einen besonders exklusiven Ausblick von Balkon oder Terrasse, können auch 50 Prozent der Grundfläche bei der Wohnfläche berücksichtigt werden.

Diese Verordnung findet meist bei älteren Immobilien Anwendung.

Im Gegensatz dazu besagt die DIN 277, dass die Grundfläche analog zur Wohn- beziehungsweise Nutzfläche ist, unabhängig von der Raumhöhe oder etwaigen Besonderheiten wie Balkonen oder Terrassen. In dieser Konstellation wird unter Anwendung der DIN 277 die Grundfläche vollständig angerechnet, was insbesondere für Neubauten relevant ist.

Ein detaillierter Vergleich zwischen der Wohnflächenverordnung und der DIN 277

Bei dem Vergleich beider Verfahren ist wichtig zu wissen, dass die Berechnung nach der DIN 277 immer zu einer größeren Nutzfläche gegenüber der Kalkulation nach der Wohnflächenverordnung führt.

Gemäß der Wohnflächenverordnung werden zur Wohnfläche sämtliche Grundflächen gezählt, die ausschließlich zum Haus oder zur Wohnung gehören. Hierzu zählen unter anderem Wohn- und Esszimmer, Schlafzimmer, Küche, Badezimmer, Flure und Abstellräume. Darüber hinaus fallen Wintergärten oder Wellnessräume wie beispielsweise Saunen darunter, insofern sie von allen Seiten geschlossen sind.

Zur Nutzfläche gehören zusätzlich Keller- und Kellerersatzräume, Abstellräume außerhalb des Gebäudes, Garagen, Dachböden sowie Trocken- und Heizungsräume. Räume, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht gerecht werden, beispielsweise aufgrund mangelnder Belichtung, werden lediglich zur Nutzfläche gezählt.

Im privat finanzierten Wohnungsmarkt gibt es generell keine zwingenden Vorschriften, die fixieren, welches Verfahren in welcher Konstellation verpflichtend anzuwenden ist. Banken verlangen oft eine Berechnung gemäß der Wohnflächenverordnung, um potenziellen Käufern entgegenzukommen. Hingegen kommt die DIN 277 vor allem bei der Planung von Neubauten zum Einsatz, da sie die Grundlagen für den Vergleich von Bauwerken und die Ermittlung von Baukosten in der Planungsphase definiert.

Warum ist die korrekte Berechnung von Wohn- und Nutzfläche entscheidend?

Möglichst exakte Berechnungen der Flächen von Immobilien zeugen von einer seriösen und transparenten Bewertung. Weicht die Wohn- und Nutzfläche in der Realität stark von den Angaben im Exposé ab, kann dies zu Unklarheiten und unrealistischen Vorstellungen führen.

Ergänzend dazu ändern sich maßgebliche Kostenfaktoren wie die Nebenkosten bei falsch dargestellten Flächen. Wurde die Wohnfläche mit einem zu kleinen Wert berechnet, erhöhen sich die Nebenkosten bei der ersten Abrechnung. Im Resultat führt dies höheren Kosten gegenüber der Kalkulation im Vorfeld.

Im schlimmsten Fall kann eine falsche Berechnung der Wohn- oder Nutzfläche zu einem Rechtsstreit führen, der zu einem ungültigen Kaufvertrag oder Schadensersatzforderungen führen kann. Nutzen Sie daher bei der Ermittlung der Flächen Experten für die richtige Ermittlung der Wohn- und Nutzflächen.

Gerne beraten wir Sie bei der Hochdrei Immobilien GmbH fachkundig und mit Expertenwissen hinsichtlich der korrekten und transparenten Berechnung von Wohn- und Nutzflächen von Immobilien. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

Rufen Sie uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch gerne an unter 06132 – 714 93 83.

Solarstrom erfreut sich wachsender Beliebtheit. Ende Mai erreichte die Anzahl der registrierten Photovoltaikanlagen offiziell drei Millionen. Insbesondere Privathaushalte setzen laut dem Bundesverband Solarwirtschaft verstärkt auf die Installation von PV-Anlagen auf ihren Dächern. Klaus Müller, Präsident der Bundesnetzagentur, betont die ermutigende Bedeutung dieser Entwicklung als wichtigen Beitrag zur Beschleunigung der Energiewende. Wenn Sie ein Haus verkaufen, steigert eine Photovoltaikanlage den Wert Ihrer Immobilie. Gleiches gilt, wenn Sie eine Wohnung verkaufen und innerhalb einer Eigentümergemeinschaft von dem erzeugten Strom profitieren.

In den letzten Monaten hatten jedoch einige Eigenheimbesitzer Schwierigkeiten, eine Anlage zu erwerben, da es Engpässe bei den Komponenten gab und Handwerker aufgrund der hohen Nachfrage absagten. Mittlerweile hat sich die Situation etwas normalisiert.

Für Hauseigentümer, die Ihre neu installierte Photovoltaikanlage mit dem öffentlichen Netz verbinden möchten, sind weiterhin zahlreiche bürokratische Hürden zu bewältigen.

Das Genehmigungsverfahren bei Solaranlagen

Die Investition und Installation von Solarenergieanlagen mögen auf den ersten Blick einfach erscheinen, jedoch beginnen die Probleme bereits bei den Genehmigungen. Jede Anlage muss beim jeweiligen Netzbetreiber angemeldet werden, von denen es in Deutschland rund 900 gibt. Es existieren keine einheitlichen Anforderungen und es gibt kein zentrales Portal, über das Anträge bundesweit gestellt werden können.

Die Regelungen zur Baugenehmigung sind in Deutschland nicht einheitlich geregelt. Die Vorgehensweise bei Baugenehmigungen variiert von Bundesland zu Bundesland.

Grundsätzlich gelten die Bestimmungen der jeweiligen Landesbauordnung als verbindlich. In den letzten Jahren haben die meisten Bundesländer durch Anpassungen und Zusatzartikel die Befreiung von der Genehmigungspflicht für Photovoltaikanlagen festgelegt. Die Genehmigungen für Freiflächenanlagen oder unter Denkmalschutz stehende Gebäude unterliegen besonderen Anforderungen.

Steuerliche Vereinfachungen ab dem Jahr 2022

Wenn Sie ein Haus kaufen, welches über eine Photovoltaikanlage verfügt, entfällt ab dem Steuerjahr 2022 erstmals die Pflicht, die Erträge aus der Photovoltaik in ihrer Steuererklärung anzugeben. Dadurch entfällt zwar ein gewisser Verwaltungsaufwand und der Gewinn aus dem Stromverkauf wird nicht mehr durch Steuern geschmälert.

Allerdings können ab sofort auch die Anschaffungs- und Zinskosten für einen Kredit nicht mehr wie bisher von der Steuer abgesetzt werden. Es ist noch nicht endgültig geklärt, ob dies auch für die Wartungskosten gilt. Eigentümer können jedoch die Handwerkerkosten als haushaltsnahe Dienstleistungen angeben und dann auf die Entscheidung des Bundesfinanzministeriums warten, empfiehlt Heine. Voraussetzung dafür ist, dass der Handwerker eine Rechnung ausgestellt hat und der Betrag überwiesen wurde.

Die Kleinunternehmer-Regel nutzen

Stefan Heine, Geschäftsführer des Online-Steuertools Smartsteuer, empfiehlt, sich immer als Kleinunternehmer beim Finanzamt anzumelden. „Wer einen Jahresumsatz von weniger als 22.000 Euro erzielt, kann von dieser Regelung profitieren. Mit den Erträgen einer Solaranlage bleibt man unter dieser Grenze.“

Kleinunternehmer ersparen sich eine Menge Arbeit. Denn die Umsatzsteuer auf Einnahmen aus dem Verkauf von Strom aus der Photovoltaikanlage bleibt weiterhin bestehen. Steuerzahler müssen diese monatlich oder quartalsweise über die Umsatzsteuervoranmeldung angeben und abführen, es sei denn, sie sind Kleinunternehmer. „Wer jedoch von der Umsatzsteuer befreit ist, muss nur einmal im Jahr eine verkürzte Umsatzsteuererklärung abgeben“, erklärt Heine. Da keine Umsatzsteuer abgeführt werden musste, ist eine solche Nullmeldung schnell erledigt.

Wohngebäudeversicherung informieren

Was gerne vergessen wird: Mit einer PV-Anlage auf dem Dach erhöht sich nicht nur der Wert des Hauses, sondern auch das Gefahrenpotenzial. Schäden etwa durch Sturm oder Kurzschluss können teuer werden. So bald feststeht, dass und welche PV-Anlage auf oder ans Haus kommt, sollten Eigentümer die Wohngebäudeversicherung kontaktieren. Meist ist eine Vertragsanpassung notwendig. Wer sich darum kümmert, während die Bearbeitung beim Netzbetreiber andauert, kann noch Vergleichsangebote einholen.

Um einen reibungslosen Ablauf Ihres Hausverkaufes sicherzustellen, kümmern wir uns natürlich um die komplette Abwicklung und stehen Ihnen bei Fragen gerne jederzeit zur Verfügung.

Rufen Sie uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch gerne an unter 06132 – 714 93 83.

Das Sondernutzungsrecht entstammt dem Wohnungseigentumsgesetz. Durch das Sondernutzungsrecht wird einer Person das alleinige Nutzungsrecht einer Fläche eingeräumt. So kann die Nutzung von Gemeinschaftsflächen auf einen einzelnen Mieter oder Eigentümer übertragen werden. Jedoch dürfen keine baulichen Veränderungen an der Fläche vorgenommen werden.

Das Sondernutzungsrecht wird in der Regel direkt in der Teilungserklärung begründet und mit deren Erstellung festgelegt. Allerdings ist es grundsätzlich auch möglich, sich nachträglich ein Sondernutzungsrecht zu sichern. Hierfür muss jedoch die Zustimmung aller Wohnungseigentümer eingeholt und eine notarielle Beurkundung erstellt werden.

Ein Sondernutzungsrecht kann große Auswirkungen auf den Wert einer Immobilie haben. Eine alleinige Nutzung des Gartens oder eines Garagenstellplatzes steigert den Wert einer Immobilie erheblich.

Für welche Flächen kann ein Sondernutzungsrecht gewährt werden?

Grundsätzlich kann ein Sondernutzungsrecht auf alle Flächen angewendet werden, die von den Bewohnern als gemeinschaftliches Eigentum genutzt werden. Dazu gehören beispielsweise:

– Gartenflächen

– Dachböden

– Terrassen

– Kellerabteile

– Park- und Garagenplätze

In der Regel wird das Sondernutzungsrecht dem Eigentümer oder Mieter einer spezifischen Eigentumswohnung in der Immobilie zugewiesen. Dadurch erhält diese Person das exklusive Nutzungsrecht für die betreffende Fläche. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Fläche weiterhin Gemeinschaftseigentum bleibt, selbst nachdem das Sondernutzungsrecht gewährt wurde. Daher dürfen im Gegensatz zum Sondereigentum keine baulichen Veränderungen an der Fläche vorgenommen werden. Oftmals wird das Vorhandensein eines Sondernutzungsrechtes bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt. Nehmen Sie hierzu gern mit uns Kontakt auf, um bei dem Hauskauf keinen zu hohen Preis bezahlen.

Sind Sie als Eigentümer für die Instandhaltung der Sondernutzungsfläche verantwortlich?

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, sind Sie nicht automatisch für die Instandhaltung der Sondernutzungsflächen verantwortlich. Die Verantwortung für die Instandhaltung, Verkehrssicherung sowie die Schnee- und Streupflicht liegt grundsätzlich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft. Da Sondernutzungsflächen jedoch weiterhin zum Gemeinschaftseigentum gehören, ist der Inhaber des Sondernutzungsrechts nicht automatisch für die Instandhaltung und Reparatur der Fläche verantwortlich.

In der Praxis hat es sich jedoch als sinnvoll erwiesen, dass die Kosten für die Instandhaltung, Reinigung oder Reparatur der Sondernutzungsfläche vom Inhaber des Sondernutzungsrechts getragen werden. Oftmals wird dem Inhaber des Sondernutzungsrechts durch vertragliche Vereinbarungen die Verpflichtung zur Instandhaltung und Verkehrssicherung auferlegt. In einigen Fällen kann der Nutzer auch für Reparaturen verantwortlich gemacht werden.

Kann ein Sondernutzungsrecht übertragen oder entzogen werden?

Ein Sondernutzungsrecht kann innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden. Die Zustimmung aller Eigentümer ist jedoch nicht erforderlich, wenn das Sondernutzungsrecht an einen Mitbesitzer übertragen wird. Die Übertragung eines Sondernutzungsrechts wird im Grundbuch eingetragen und erfordert die Beteiligung eines Notars.

Bevor Sie eine Wohnung verkaufen, dürfen Sie als Eigentümer einer Sondernutzungsfläche diese Fläche ohne vorherige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft vermieten. Ein Verkauf des Sondernutzungsrechts ist nur möglich, wenn alle Eigentümer zustimmen.

Der Entzug einer Sondernutzungsfläche gegen den Willen des Berechtigten kann nur durch eine Anpassung der Gemeinschaftsordnung erreicht werden. Solche Änderungen erfordern jedoch schwerwiegende Gründe, die ein Beibehalten der bestehenden Regelungen für die Gemeinschaft unzumutbar machen.

Um einen reibungslosen Ablauf Ihres Immobilienverkaufs sicherzustellen, kümmern wir uns natürlich um die komplette Abwicklung und stehen Ihnen bei Fragen gerne jederzeit zur Verfügung.

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Was sind Beispiele einer Grunddienstbarkeit?

– Wegerecht: Hierbei hat der Nachbar das Recht, das dienende Grundstück zu betreten oder darüberzufahren, um Zugang zu seinem eigenen Haus zu erhalten. Dies tritt oft bei Hinterliegergrundstücken auf.

– Leitungsrecht: Der Nachbar besitzt das Recht, seine Versorgungsleitungen (wie Strom- oder Wasserleitungen) unter dem dienenden Grundstück zu verlegen.

– Bebauungsbeschränkung: Als Eigentümer des dienenden Grundstücks hat man bestimmte Einschränkungen bei der Errichtung von Gebäuden. Beispielsweise darf man keine Gebäude errichten, die höher sind als eine festgelegte Anzahl von Geschossen, um dem Nachbarn die freie Aussicht nicht zu versperren.

– Überbaurecht: Ein Teil des Nachbarhauses darf auf dem dienenden Grundstück errichtet werden, sodass es darüber hinausragt.

Gibt es für den Nachbarn Ihrer Immobilien einen Anspruch auf ein Wegerecht?

In der Regel besteht kein automatischer Anspruch des Nachbarn auf ein Wegerecht. Es gibt jedoch eine Ausnahme, die als Notwegerecht bekannt ist. Das Notwegerecht greift, wenn ein Grundstück keine direkte Verbindung zu öffentlichen Wegen hat. In einem solchen Fall muss der Eigentümer des dienenden Grundstücks dem Nachbarn erlauben, das Grundstück zu durchqueren, bis eine andere Zugangsmöglichkeit geschaffen wird. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks ist verpflichtet, dem Nachbarn einen ungehinderten Zugang zu gewähren und darf keine Hindernisse auf dem Weg platzieren.

Wann ist eine Grunddienstbarkeit wirksam?

Wenn Sie erwägen, in Ingelheim, Mainz oder Bingen ein Haus zu kaufen und feststellen, dass sie mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist, ist es wichtig, im Voraus zu prüfen, ob diese tatsächlich gültig ist. Eine Grunddienstbarkeit kann nur ausgeübt werden, wenn sie im Grundbuch des dienenden Grundstücks eingetragen ist. Achten Sie auf diesen Aspekt, wenn Sie ein Haus verkaufen! Es ist auch möglich, dass sie zusätzlich im Grundbuch des herrschenden Grundstücks vermerkt ist. Die Eigentümer des dienenden und des herrschenden Grundstücks müssen sich natürlich über die entsprechenden Rechte und Belastungen einigen, was in der Regel notariell beglaubigt wird.

Bitte beachten Sie: Wenn beispielsweise das Wegerecht nicht im Grundbuch, sondern nur in einem privatrechtlichen Vertrag festgehalten ist, ist es für Sie als Käufer nicht mehr gültig. Diese Vereinbarung wird beim Kauf nicht automatisch auf den neuen Eigentümer übertragen. Wenn der Nachbar also weiterhin sein Wegerecht geltend machen möchte, muss er mit dem neuen Eigentümer eine neue Regelung treffen.

Der Unterschied zwischen der Grunddienstbarkeit und dem Nießbrauch

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen, kommt häufig es zu Verwechslungen zwischen der Grunddienstbarkeit und dem Nießbrauch. Beim Nießbrauch erhält eine Person jedoch umfangreichere Rechte an einem eigenen Grundstück im Vergleich zur Grunddienstbarkeit. Ein Beispiel dafür ist das lebenslange Recht einer Person, ein Haus zu bewohnen oder zu vermieten und die damit verbundenen Erträge zu nutzen. Darüber hinaus ist der Nießbrauch im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit an eine spezifische Person gebunden und kann nicht übertragen werden.

Wie kann die Grunddienstbarkeit beendet werden?

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen und bereits eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist, können Sie diese im Regelfall nur beenden, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks zustimmt. Es gibt Ausnahmen, bei denen keine Zustimmung erforderlich ist:

– Eintritt einer auflösenden Bedingung: Wenn die Grunddienstbarkeit beispielsweise zeitlich begrenzt ist, endet sie automatisch, sobald die festgelegte Bedingung erfüllt ist.

– Wegfall der Vorteile für das herrschende Grundstück: Wenn die Vorteile, die das herrschende Grundstück aus der Grunddienstbarkeit zieht, wegfallen und auch in absehbarer Zukunft nicht mehr eintreten können, kann die Grunddienstbarkeit beendet werden.

Um einen reibungslosen Ablauf Ihres Hausverkaufes sicherzustellen, kümmern wir uns natürlich um die komplette Abwicklung und stehen Ihnen bei Fragen gerne jederzeit zur Verfügung.

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