Kategorie: Verkaufen

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten und aus der Immobilie mehrere Eigentumswohnungen machen wollen, ist die Teilungserklärung ein essenzielles Dokument. Wir erläutern Ihnen alle relevanten Fakten zu der Teilungserklärung für Ihr Haus in Mainz, Bingen oder Ingelheim.

Was ist eine Teilungserklärung?

Bei der Teilungserklärung handelt es sich um ein notarielles Dokument, welches die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses oder Reihenhauses regelt. Wollen Sie eine einzelne Wohnung verkaufen, kann dies erst nach einer Teilung mit der Teilungserklärung erfolgen. Mit einer Teilungserklärung wird für jede einzelne Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. In Paragraf 8 des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Teilungserklärung als Rechtsgrundlage gesetzlich fixiert.

Welche Inhalte sind Bestandteil der Teilungserklärung?

Innerhalb der Teilungserklärung werden alle Eigentumsverhältnisse inklusive der Rechte und Pflichten jedes einzelnen Wohnungseigentümers geregelt. In dem offiziellen Dokument, welches bis zu 40 Seiten umfassen kann, werden zum Beispiel die Miteigentumsanteile, Größen und Stimmrechte dargestellt. Weiterhin sind Beschreibungen zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum, zu den Wohneinheiten und zu dem Grundstück enthalten. Wenn Sie eine Wohnung kaufen, sollten Sie ebenfalls auf die Aufteilung der Kosten und Lasten sowie den Verwalter achten. Diese Inhalte finden Sie in der Teilungserklärung.

Wie erfolgt die Beantragung der Teilungserklärung?

Wenn Sie ein Haus kaufen und die einzelnen Wohnungen in separate Eigentumswohnungen aufteilen wollen, ist die Erklärung und Eintragung in die Teilungserklärung vor dem Grundbuchamt notwendig.

Im ersten Schritt erstellen Sie die Aufteilungspläne der Immobilie. Aus diesen Plänen wird die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum deutlich. Die Erstellung der Pläne wird im Regelfall durch einen Architekten vollzogen.

Mit den Aufteilungsplänen müssen Sie bei dem Bauamt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellen lassen. Somit wird fixiert, dass die Einheit mit einer bestimmen Anzahl an Wohn- oder Gewerbeeinheiten wirklich abgeschlossen ist und keine weiteren Einheiten dazukommen.

In der Folge kann die Teilungserklärung nach Paragraf 8 WEG bei dem Grundbuchamt abgegeben werden. Die Erstellung der Teilungserklärung kann durch einen Notar erfolgen, sodass im Resultat eine beglaubigte Teilungserklärung entsteht.

Schließlich erstellt das Grundbuchamt nach Einreichung aller Unterlagen die einzelnen Wohnungsgrundbuchblätter, welche für die einzelnen Eigentümer der Wohnungen erforderlich als Nachweis des Eigentums sind.

Weitere wichtige Fakten zur Teilungserklärung

Wenn Sie ein Haus kaufen und die Immobilie mit einer Teilungserklärung in einzelne Wohnungen aufteilen, fallen Kosten bei einem Notariat an. Die Kosten für die Teilungserklärung selbst richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und der Gebührentabelle des Gerichts- und Notarkostengesetzes. Im Durchschnitt liegen die Kosten etwa bei 0,1 % des Verkehrswertes. Dazu kalkulieren Sie weiteren Gebühren von etwa 100 bis 200 Euro für den Aufteilungsplan.

Grundsätzlich sind die Teilungserklärungen auf unbestimmte Zeit gültig. Änderungen innerhalb der Teilungserklärungen sind mit dem Einverständnis aller Eigentümer innerhalb der Eigentümergesellschaft möglich. Änderungen sind zum Beispiel erforderlich, wenn sich die Größen der Miteigentumsanteile ändert. Jede Änderung muss vor einem Notar realisiert und im Grundbuch vermerkt werden.

Um einen reibungslosen Ablauf Ihres Hausverkaufes sicherzustellen, kümmern wir uns natürlich um die komplette Abwicklung und stehen Ihnen bei Fragen gerne jederzeit zur Verfügung.

Rufen Sie uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch gerne an unter 06132 – 714 93 83.

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Unsere Serie über Stadt- und Ortsteile in der Region von Hochdrei Immobilien setzen wir heute mit Uhlerborn fort. Der Stadtteil von Ingelheim steht für Nähe zur Natur und ist überregional bei Wanderern und Naturfreunden beliebt. Dass es sich auch um einen attraktiven Ortsteil für Ihre Immobiliensuche handelt, zeigt unser Artikel ebenfalls.

Wissenswertes zum Ortsteil Ingelheim-Uhlerborn

Uhlerborn ist ein junger Ortsteil von Ingelheim, der erst 2019 durch die Fusion der Ortsgemeinde Heidesheim am Rhein mit Ingelheim zu dessen Teil wurde. Circa 1.300 Menschen sind hier zu Hause, womit Uhlerborn damals der größte Ortsteil von Heidesheim am Rhein war.

Der Ortsteil grenzt an den Mainzer Stadtteil Finthen, allerdings durch den Lennebergwald getrennt. Dieser nimmt einen beachtlichen Teil des Ortsteils ein und trägt mit seiner Nähe zum Rhein, einigen Seen und dem nahen Rheingau zum besonderen Charme und natürlichen Erholung in Ingelheim-Uhlerborn bei.

Besonderes Wohnklima am Lennebergwald

Die Region Rheinhessen ist durchweg von weiten Landschaften und der Nähe zur Natur geprägt. In Uhlerborn zeigt sich dies besonders, der Lennebergwald im Osten des Ortsteils ist weit über die Grenzen von Rheinland-Pfalz hinaus bekannt. Gerade Wanderer schätzen hier eine ausgedehnte Touren, die unter anderem am Lennebergturm oder dem Schloss Waldthausen vorbeiführen.

Die große Runde ist gut neun Kilometer lang und somit auch für gelegentliche Spaziergänger geeignet. Oder man steuert vom Herzen des Ortsteils in Richtung Norden, um sich auf dem Weg zum Rhein an einigen naturnahen Seen von Uhlerborn zu erholen.

Wo Naturschutz großgeschrieben wird

Wie wichtig der Erhalt der natürlichen Umgebung des Ortsteils ist, verdeutlicht das Engagement des Naturschutz- und Camping-Clubs 1991 Uhlerborn. Der eingetragene Verein engagiert sich dafür, das Wohnumfeld von Uhlerborn für die nächsten Generationen lebenswert und attraktiv zu halten.

Entlang der Seen im Norden des Ortsteils genießen Camper die Möglichkeit, die Nähe zum Wasser und der einheimischen Flora und Fauna auszuleben. Es muss also nicht immer der Besuch an den Rhein sein, um am Wasser Naherholung zu genießen. Der Ortsteil selbst verfügt über grundlegende Infrastrukturen, vom direkten Bahnanschluss der Mittelrheinbahn bis zu verschiedenen Einkaufsmöglichkeiten ist alles Wichtige vorhanden.

Immobiliensituation in Uhlerborn

Sie müssen sich nicht auf ein Fleckchen Erde auf einem Campingplatz in Uhlerborn beschränken, wenn Sie das Leben in diesem Ortsteil genießen möchten. Immobilienangebote sind für diesen Ortsteil aufgrund seiner Größe jedoch nicht häufig. Die circa 1.300 Einwohner verteilen sich auf ungefähr 500 Haushalte. Neubauten finden statt, werden in anderen Städten und Gemeinden der Region stärker forciert. Auch hier spielt der Erhalt der Natur eine wichtige Rolle.

Dennoch haben Sie vielleicht Glück, eine attraktive Immobilie in Uhlerborn zu finden und sich Ihren Wohntraum in einem naturnahen Umfeld zu verwirklichen. Die Chance, mit einem Branchenprofi wie Hochdrei Immobilien das passende Objekt im richtigen Moment zu finden, ist dabei mit Sicherheit größer.

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Bei einer Zugewinngemeinschaft handelt es sich um eine von drei Optionen des Güterstandes eines Ehepaares. Wollen Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen und haben keine rechtlich bindenden Eheverträge abgeschlossen, regelt die Zugewinngemeinschaft die Besitz- und Vermögensverhältnisse im Fall einer Scheidung und eines Todesfalls eines Ehepartners.

Welche Arten des Güterstandes gibt es?

Der Güterstand fixiert neben den Vermögensverhältnissen von Ehepartnern auch die gütlichen Rahmenbedingungen eingetragener Lebenspartnerschaften. Dabei dreht sich alles um die Frage, welche Besitztümer im Fall einer Scheidung oder eines Todesfalls welchem Ehepartner gehören. Ein gemeinsamer Güterstand wird in die drei folgenden Arten unterschieden:

• Gütertrennung
• Gütergemeinschaft
• Zugewinngemeinschaft

Mit dem Start der Ehe oder der offiziellen Eintragung der Lebenspartnerschaft beginnt der Güterstand. Die Beendigung erfolgt durch die Trennung beziehungsweise Scheidung, Tod eines Partners oder einem neuen Güterstand.

Was ist die Zugewinngemeinschaft?

Die Zugewinngemeinschaft ist die häufigste Form des Güterstandes in Deutschland. In vielen Fällen und Berichten wird bei der Zugewinngemeinschaft von dem „gesetzlichen Güterstand“ gesprochen. Bei den meisten Eheschließungen wird nicht direkt zu Beginn der Ehe eine notarielle Vereinbarung oder ein gesetzlicher Vertrag aufgesetzt. Gibt es keine rechtsverbindliche Vereinbarung zwischen den Lebens- beziehungsweise Ehepartnern, greift automatisch die Zugewinngemeinschaft.

Welche Eigenschaften und Parameter sind bei der Zugewinngemeinschaft zu beachten?

Beide Ehepartner besitzen nach der Hochzeit weiterhin das eigene Vermögen, welches getrennt von dem Ehepartner berücksichtigt wird. Alle in die Ehe eingebrachten Besitztümer und Gegenstände gehören weiterhin dem vorherigen Eigentümer. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Besitztümer von beiden Partnern genutzt werden. Weiterhin ist zu beachten, dass ersetzte oder reparierte Gegenstände und Besitztümer im Besitz des vorherigen Eigentümers bleiben.
Insofern sich ein Ehepartner während der Ehe in der Zugewinngemeinschaft verschuldet, liegt die Haftung allein bei ihm, solange es keine Bürgschaft es Ehegatten gibt.

Was ist bei der Zugewinngemeinschaft in Bezug auf die Immobilien zu beachten?

Grundsätzlich greifen die Regelungen der Zugewinngemeinschaft bei einer Immobilie. Wollen die Ehepartner ein Haus verkaufen, ist als Besonderheit der Paragraf 1365 des Bürgerlichen Gesetzbuches zu beachten. Demnach darf ein Ehepartner, auch bei getrennten Vermögensverhältnissen, bei bestimmten Besitztümern wie einem Haus nicht ohne die Erlaubnis des Ehepartners veräußern.
Kommt es zu einer Scheidung oder einem Todesfall, sind die Immobilien aufgrund der hohen Werte oftmals Streitthemen. Wenn ein Haus oder eine Wohnung in Bingen, Mainz oder Ingelheim verkauft wird, müssen auch die Wertsteigerungen berücksichtigt werden. Kam es zu einer Steigerung des Verkehrswertes, muss der Steigerungsbetrag nach der Ehe fair aufgeteilt werden. Eine weitere Option ist der Übertrag der Immobilie an den Ehegatten. In diesem Fall gehört das Haus oder Wohnung beiden Partnern jeweils zu 50 %. Etwaige Wertsteigerungen im Zeitraum der Ehe sind in dieser Konstellation ebenfalls zu berücksichtigen.

In welchen Konstellationen endet die Zugewinngemeinschaft?

Insofern ein Haus in Bingen, Mainz oder Ingelheim nicht auf Grundlage der Zugewinngemeinschaft abgewickelt werden sollen, kann ein notariell beglaubigter Ehevertrag nachträglich angefertigt werden. Sind sich die Ehepartner beziehungsweise Lebenspartner einig, kann somit der Zugewinnausgleich umgangen werden. Alternativ endet die Zugewinngemeinschaft unter folgenden Umständen:

• die Scheidung der Ehe
• der Tod eines Ehegatten

Mit der Beendigung der Zugewinngemeinschaft beginnt sofort der Zugewinnausgleich.

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Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, gibt es zahlreiche verschiedene Parameter, die für den Wert Ihrer Immobilie maßgeblich sind. Ein entscheidender Faktor ist die Restnutzungsdauer. Wir erläutern Ihnen die wichtigsten Informationen in Bezug auf die Restnutzungsdauer Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung in Ingelheim, Mainz oder Bingen.

Was ist die Restnutzungsdauer?

Bei der Restnutzungsdauer handelt es sich um die verbleibende Nutzungsdauer Ihrer Immobilie. Egal ob Sie eine Wohnung verkaufen oder eine andere Immobilie veräußern wollen, die Restnutzungsdauer ist ein zentraler Aspekt bei der Wertermittlung.

Die rechtliche Grundlage für die Restnutzungsdauer ist die Immobilienwertermittlungsverordnung, welche mit ImmoWertV abgekürzt wird. In diesem Verzeichnis wird die Restnutzungsdauer konkreter definiert. Grundsätzlich wird die Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie in Jahren angegeben. Diese Kennziffer bezieht sich auf die mögliche Dauer der Nutzung der baulichen Anlagen. Dabei betrachtet die Restnutzungsdauer immer den Zeitraum, in dem eine ordnungsgemäße Nutzung der Immobilie mit dem entsprechenden Nutzungszweck möglich ist. Die alternative Bezeichnung „wirtschaftliche Restnutzungsdauer“ konkretisiert den Begriff und verdeutlicht die Bedeutung des Begriffs.

Von welchen Faktoren ist die Restnutzungsdauer abhängig?

Grundsätzlich wird bei dem Bau beziehungsweise der Herstellung der Immobilie je nach Nutzungsart eine fixierte Nutzungsdauer kalkuliert. Die Kennzahl der Restnutzungsdauer kann durch verschiedene Methoden verkürzt oder verlängert werden. Die folgenden Optionen beeinflussen die Nutzungsdauer:

Modernisierungen: Bei den Modernisierungen wird die Wohn- beziehungsweise Nutzungskonstellation der Immobilie durch bauliche Maßnahmen deutlich verbessert. Mit konkreten Optimierungen der Gebäudesubstanz verlängert sich die Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie in Mainz oder Bingen. Dazu zählen unter anderem Modernisierungen, die einen energieeinsparenden Effekt erzielen wie zum Beispiel eine neue Dämmung, Heizungsanlage oder der Austausch von Fenstern. Generell erhöht sich im Rahmen einer Modernisierung der Wohn- oder Nutzungswert der Immobilie.

Instandhaltungen: Um die Gebäudesubstanz zu erhalten, werden Instandhaltungen in Form von Wartungen realisiert. Bei einer Instandhaltung geht es grundsätzlich darum, die Nutzungsart der Immobilie aufrechtzuerhalten.

Instandsetzungen: Gibt es Reparaturzwänge um den Nutzungszweck der Immobilie zu sichern, zählen diese in den Bereich der Instandsetzungen. Die Restnutzungsdauer verkürzt sich, wenn notwendige Reparaturen nicht vollzogen werden und damit eine vertragskonforme Nutzung der Immobilie nicht mehr möglich ist.

Bei der modifizierten Restnutzungsdauer handelt es sich um die Dauer der möglichen Nutzung der Immobilie in Abhängigkeit des Baujahres, der Gesamtnutzungsdauer und des gegenwärtigen Modernisierungsstandes.

Was ist unter der Gesamtnutzungsdauer zu verstehen?

Die Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer unterscheiden sich in ihrer Bedeutung. Bei der Gesamtnutzungsdauer handelt es sich um eine theoretische Kennziffer unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten. Je nach Art der Immobilie und der Bauweise ergibt sich die Gesamtnutzungsdauer. Aus der Gesamtnutzungsdauer errechnet sich die Restnutzungsdauer, welche die künftige Nutzungsdauer in Abhängigkeit des aktuellen Stichtages darstellt.

Nach Paragraf 185 des Bewertungsgesetzes beträgt die Restnutzungsdauer im Regelfall mindestens 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer. Entsprechend der Anlage gibt es verschiedene theoretische wirtschaftliche Gesamtnutzungsfristen in Abhängigkeit von der Bauart. Während Autohäuser zum Beispiel nur eine Gesamtnutzungsdauer von 30 Jahren aufweisen, liegt die wirtschaftliche Nutzungsdauer bei einer Kita oder Schule bei 50 Jahren und die von Wohneigentum bei 70 Jahren.

Wie berechnet sich die Restnutzungsdauer?

Um die Restnutzungsdauer zu ermitteln, benötigen Sie das Baujahr der Immobilie, einen festen Stichtag sowie die Gesamtnutzungsdauer der Immobilie. Wurde die Immobilie beispielsweise im Jahr 2000 errichtet und der Stichtag ist das Jahr 2023, beträgt die Restnutzungsdauer bei einer Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren noch 47 Jahre.

In diesem Beispiel können Sie die Immobilie noch 47 Jahre nutzen. Durch gezielte Modernisierungen oder Instandsetzungen verlängert sich die Restnutzungsdauer in Abhängigkeit der vollzogenen Maßnahmen.

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Nach einem Referentenentwurf gibt es vielfältige Diskussionen in Bezug auf die sukzessiven Verbote neuer Öl- und Gasheizungen. Die Regierungskoalition hat im vergangenen Jahr angekündigt, dass neu ab 2024 integrierte Heizungen mindestens mit 65 Prozent aus regenerativen Energien betrieben werden müssen. Bereits damals gab es Widerstände aus den Reihen der FDP und der Opposition.

Was besagt der neue Referentenentwurf zu dem Heizungsverbot der Öl- und Gasheizungen?

Der Entwurf hat bei einer Verabschiedung große Auswirkungen auf den Wohn- und Immobilienmarkt. Gemäß der gegenwärtigen Vorlage soll ab dem Jahr 2024 der Einbau neuer Heizungsanlagen mit fossilen Brennstoffen gänzlich ausgeschlossen werden. Dies betrifft insbesondere Öl- und Gasheizungen, welche generell nicht mehr eingebaut werden dürften. Sie als Verbraucher wären in dieser Konstellation gezwungen, auf eine Wärmepumpe, Fernwärme, Biomassekessel oder andere Heizungsarten mit erneuerbaren Energien zurückzugreifen.

Inhaltlich existiert in dem aktuellen Entwurf eine Übergangsfrist von drei Jahren. In dieser Zeit wäre nach dem Entwurf eine Reparatur, beziehungsweise der Austausch, kaputter Heizungen gestattet. Das Ziel des Referentenentwurfs ist die deutliche Reduzierung der Öl- und Gasheizungen in deutschen Haushalten, um die Energieeinsparziele zu erreichen.

Darüber hinaus beinhaltet der Entwurf ein generelles Einbauverbot neuer Öl- und Gasheizungen ab dem Jahr 2045. Ebenfalls sollen die alten und fossilen Heizungen bis spätestens 2045 ersetzt werden.

Welche Auswirkungen hat das geplante Heizungsverbot für die Immobilienbranche?

Insgesamt gibt es in Deutschland rund 41 Millionen Haushalte. Fast in jedem zweiten Haushalt wird aktuell mit einer Gasheizung Wärme erzeugt, sodass ein Inkrafttreten des Verbotes große Auswirkungen auf den Immobiliensektor hätte. In Summe mit den Haushalten, die über eine Ölheizung verfügen, sind nach Schätzungen des Wirtschaftsministeriums circa 75 Prozent aller Haushalte Deutschlands betroffen.

Eine Umstellung der Heizungsanlage würde zu einer enormen finanziellen Belastung für Sie als Hausbesitzer führen. Neben den hohen Belastungen für die Umstellung der Heizungsanlage sorgen die Pläne auch für Wertverluste der Immobilien. Mit der geplanten Neuerung werden die bereits vorhandenen Wertverluste von Gebäuden mit schlechten Energieklassen befeuert. Diese Tendenzen sieht die Geschäftsführerin von Immoscout24 bereits jetzt. Im Vergleich zu energieeffizienten Immobilien sinken die Immobilienwerte von Gebäuden mit schlechteren Energieeffizienzklassen bereits jetzt.

Für jeden Eigentümer einer Immobilie wird die eingebaute Heizungsanlage eine weitaus größere Rolle beim geplanten Verkauf der Immobilie als in der Vergangenheit spielen. Der Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund äußerte sich kritisch und skeptisch gegenüber den Plänen. In seiner Kritik äußerte der Experte, dass die Herkunft der notwendigen Fernwärmeleitungen vollkommen unklar seien.

Welche Entwicklungen sind auf dem Immobilienmarkt zu verzeichnen?

Die Preisentwicklungen der Öl- und Gaspreise in Verbindung mit der Nachhaltigkeit moderner Heizungsanlagen zeigen veränderte Quoten der realisierten Heizungsinstallationen. Bei den Neubauten reduzierte sich der Anteil der Heizungsanlagen mit fossilen Brennstoffen wie Öl Gas auf 26,5 Prozent. Den größten Anteil stellt nach Angaben des Bundesverbands der Energie- und Wasserwirtschaft die Wärmepumpe mit circa 44 Prozent. Circa jeder vierte Neubau verfügt über eine Fernwärmeheizung.

Wie soll der Heizungsumstieg unterstützt werden und was sagen die anderen Parteien?

Der Umstieg mit den umfassenden Auswirkungen auf den gesamten Immobiliensektor soll nach Aussagen des Bundeswirtschaftsministers Robert Harbeck staatlich gefördert werden. Die Fördermöglichkeiten müssen nach Aussagen des Ministers so gestaltet werden, dass Sie für Menschen mit kleinem Geldbeutel realisierbar sind. Demnach soll sich die Förderung an den Einkommen der Immobilieneigentümer orientieren.

Die anderen Parteien äußern sich kritisch hinsichtlich der Pläne aus dem Ministerium. Für die CDU ist die Umstellung durch Verbote der falsche Weg. Geht es nach Fraktionschef Friedrich Merz, müssten den privaten Haushalten Anreize geboten werden, um die klimafreundlichen Heizungen einzubauen. Verbote sind nach Aussagen von Merz generell der falsche Weg. Kritik gibt es darüber hinaus von den Linken, da die Klimapolitik nicht sozial sei. Auch Mitglieder der FDP und AFD äußerten sich kritisch gegenüber den Plänen.

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