Kategorie: Kaufen

Der Nießbrauch ist als Nutzungsrecht das Recht zur Benutzung von fremdem Eigentum. Bei dem Wort Nießbrauch handelt es sich um eine Lehnübersetzung des lateinischen Wortes ususfructus, zu Deutsch Fruchtgenuss beziehungsweise Nutznießung.

Nach § 100 BGB, des Bürgerlichen Gesetzbuches „sind Nutzungen die Früchte einer Sache oder eines Rechts sowie diejenigen Vorteile, die ein Gebrauch der Sache oder des Rechts gewährt“. Eine weitverbreitete Form ist der Nießbrauch als das Recht zur Wohnraumnutzung. Damit ist nicht nur das Benutzen selbst, also das darin wohnen verbunden, sondern auch der sich aus der Nutzung ergebende Mehrwert.

Eigentumsübertragung mit Nießbrauch

Der typische Fall im Alltag ist die Eigentumsübertragung an der von mehreren Generationen bewohnten Immobilie. Die Eltern als Bauherren und bisherige Eigentümer übertragen schon frühzeitig das Eigentum an dem Mehrfamilienhaus auf ihre Kinder. Per Nießbrauch behalten sie das Recht dazu, eine Wohnetage bis an ihr Lebensende nutzen zu können. Das ist von allen Beteiligten so gewollt. Der Beschenkte, also die Nachgeneration, wird neuer Eigentümer der gesamten Immobilie. Der Schenkende hingegen behält das uneingeschränkte Verfügungsrecht als rechtliche Verfügungsgewalt über den vom Nießbrauch erfassten Wohnraum. Der originäre Umfang des Eigentums teilt sich auf in das sogenannte bloße Eigentum der Beschenkten sowie in das wirtschaftliche Eigentum des Nießbrauchers. Das hat rechtliche Auswirkungen dahingehend, dass der Nießbrauch notariell beurkundet und als Last in die Abteilung II des Grundbuches für die Immobilie eingetragen wird. Damit ist der Nießbrauch rechtlich ebenso abgesichert wie das Eigentum an der Immobilie selbst.

Nießbrauch deutlich weitergehender als Wohnrecht

Rechtsgrundlage für das Wohnrecht, auch Wohnungsrecht genannt, ist § 1093 BGB. Danach „kann als beschränkte persönliche Dienstbarkeit auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen“. Wie das Wort Wohnrecht ausdrückt, ist damit ausschließlich das Recht zum Wohnen gemeint. Nießbrauch jedoch bedeutet mit dem Fruchtgenuss deutlich mehr. Der Nießbraucher kann den betreffenden Wohnraum selbst nutzen, ihn aber beispielsweise auch vermieten. Der Mieterlös steht ihm zu und ist eine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung. Das kann beispielsweise dann eintreten, wenn der Nießbraucher gesundheitsbedingt dauerhaft im Altersheim lebt. Das zeitlich unbegrenzte Nießbrauchrecht bleibt erhalten, sodass der Nießbraucher über die weitere Nutzung entscheiden kann. Umgekehrt ist er nach wie vor für alle Nutzungspflichten verantwortlich. Ein Wohnrecht erübrigt sich in dem Moment, in dem der betreffende Wohnraum von dem Berechtigten nicht mehr bewohnt wird.

Nießbrauch als gern gesehene vorweggenommene Erbfolge

Mit der Eigentumsübertragung und dem gleichzeitigen Nießbrauch zugunsten der bisherigen Eigentümer werden steuerliche sowie wirtschaftliche Vorteile für die Nachgeneration bezweckt. Eine später möglicherweise fällig werdende Erbschaftssteuer ist mit der Eigentumsübertragung zu Lebzeiten hinfällig. Die Bonität der neuen Eigentümer einer wenig oder unbelasteten Immobilie steigt deutlich, sie sind auf Anhieb kreditwürdiger. Im familiären Innenverhältnis ändert sich nichts. Jedem bleibt das, was er hat. Bei noch bestehenden Lasten wie einem Immobiliendarlehen kann entschieden werden, ob diese Last auf den neuen Eigentümer übergeht oder beim Nießbraucher verbleibt. Gegenüber dem Kreditinstitut „haftet die Immobilie als Ganzes“. Hier wird nicht in Eigentümer und Nießbraucher getrennt.

Rechte & Pflichten im Nießbrauchvertrag regeln

In dem Nießbrauchvertrag lässt sich alles ganz individuell regeln, was nicht gegen geltendes Recht verstößt. Dazu gehören Rechte und Pflichten, Einschränkungen sowie Eventualitäten in Bezug auf den Nießbrauch. Der Begriff Nutzung oder Nutznießung ist deutlich weitergehender als die Benutzung. Der Nießbraucher kann mit der Nutznießung buchstäblich viel anfangen. Das muss jedoch nicht immer im Interesse des jeweiligen Immobilieneigentümers sein. Der kann mittlerweile von Kindern auf Enkel gewechselt haben, wohingegen der Nießbraucher immer noch dieselbe Person ist. Was einmal im Vertrag steht und im Grundbuch eingetragen ist, das kann nur einvernehmlich, das heißt mit Zustimmung von Eigentümer und Nießbraucher geändert werden.

In einem Immobilienkaufvertrag stehen alle wichtigen Details zum Kauf. Der Verkaufspreis ist nur eines davon. Daher ist die Ausgestaltung des Vertrags recht bedeutsam.

Ein guter Immobilienmakler spricht den Kaufvertragsentwurf bereits vor der Beurkundung mit Käufer und Verkäufer durch und erläutert beiden beteiligten Parteien die wichtigsten Punkte.

Bedeutung der Inhalte eines Kaufvertrags für die Immobilie

Der Kaufvertrag für die Immobilie ist die Basis für den Verkauf. Er schützt Verkäufer und Käufer vor Risiken. Sonstige Vereinbarungen außerhalb des Kaufvertrags haben keinen juristischen Bestand. Experten für solche Verträge sind Immobilienmakler. Eine Rechtsverbindung entsteht mit der Unterzeichnung des Vertrages der notariell beglaubigt werden muss. Solche Verträge sind oft sehr umfangreich, sie können 30 Seiten und mehr umfassen. Die Beurkundung durch einen erfahrenen Notar ist zwingend und in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Hierbei entstehen Notarkosten und Kosten für den Eintrag ins Grundbuch.

Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar

Der Notar ist ein neutraler Mittler und organisiert den Eigentumsübergang, den er durch seine Beurkundung auch juristisch absichert. Die beiden Vertragsparteien erhalten zunächst vom Notar einen Vertragsentwurf zur Prüfung. Es lassen sich daher im Vorfeld Änderungen vereinbaren, wenn diese dem geltenden Rechtsrahmen entsprechen. Der Notar handelt für beide Parteien. Er liest beim Notartermin alle Vereinbarungen vor, eventuelle Unklarheiten lassen sich nun beseitigen. Die beiden Parteien sollten wissen, dass mit diesem Termin Gebühren entstehen, auch wenn der Kauf nicht zustande kommt. Bei einer Absage des Termins muss diejenige Partei, die abgesagt hat, die Kosten übernehmen. Es empfiehlt sich daher, den Notartermin erst nach Vorlage eines handfesten Kaufvertrags und bei wirklichem Interesse beider Seiten an der Transaktion zu vereinbaren.

Vertragsinhalte des Kaufvertrages

• Namen und Anschriften beider Vertragsparteien
• Anschrift und Lage der Immobilie
• Grundbuchbezirk
• Wohnungs- oder Grundbuchblatt-Nummer
• Angaben zum Grundbesitzer
• Nebengelass
• Einrichtung und Ausstattung bei Übergabe
• Grundschulden und Pfandrechte
• Kaufpreis und Zahlungstermin
• Art der Auszahlung (Notaranderkonto oder Direktzahlung) 
• Datum des wirtschaftlichen Übergangs und der Übergabe der Immobilie
• Gewährleistungsregelungen wie ein Rücktrittrecht bei verstecken Mängeln
• Verzugszinsenregelung
• Zusatzvereinbarungen wie Renovierungen

Kaufvertrag als Standardvertrag

Der Vertrag ist zwar oft recht umfangreich und natürlich sehr bedeutsam für den Käufer und den Verkäufer, aber er entspricht geltenden Standards und rechtlichen Grundsätzen. Beauftragte Immobilienmakler kümmern sich um die Vorlage so eines Vertrages und senden sie den Parteien und dem Notar zur Einsicht und Überprüfung zu. Beachtenswerte Besonderheiten sind beispielsweise der Verkauf einer Einbauküche, überlassenes Inventar oder ein Renovierungsbedarf, der den Preis senkt.

Zusätzliche oder abweichend Inhalte beim Kaufvertrag für eine Wohnung

Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird der Erwerber Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Er erhält einen Eigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, das beispielsweise den Garten und Bereiche des Kellers und Dachbodens umfasst. Diese Besonderheiten müssen in den Kaufvertrag. Viele Dinge ähneln denen im Kaufvertrag für ein Haus, so die Größe und die Lage der Wohnung. Statt der Bezeichnung des Grundstücks gibt es eine Wohnungsnummer, besondere und abweichende Vereinbarungen betreffen:

• Sondereigentum: Keller, Dachboden, Garage, Stellplätze
• Nutzungsrechte für das Gemeinschaftseigentum
• Sondernutzungsrechte für Rasenflächen, Abstell- oder Parkplätze
• Gemeinschaftsordnung wie die Kostenregelungen für Instandsetzungen, Wasser- und Stromgebühren
• Rücklagen für den Miteigentumsanteil (dient Instandhaltungen, Renovierungen und Investitionen)
• Anzahlung für eine im Bau befindliche Immobilie

Als Ihre Experten für den Verkauf von Wohnimmobilien kümmern wir uns innerhalb der Vermarktung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses im Kreis Mainz-Bingen und Umgebung natürlich auch um die Erstellung eines rechtssicheren Immobilienkaufvertrages bei einem vertrauensvollen und engagierten Notariat.

Rufen Sie uns gerne an und vereinbaren Sie ihren individuellen Beratungstermin: 06132 – 714 93 83