Kategorie: Kaufen

Wie hoch die Tilgung bei einer Immobilienfinanzierung tatsächlich sein soll hängt von mehreren Faktoren ab. Mit Eintritt in das Rentenalter sollte die Immobilie schuldenfrei sein. Um das zu sichern, ist die Tilgung dem Lebensalter und der möglichen Laufzeit der Finanzierung anzupassen.

Zinsniveau und Alter des Darlehensnehmers bestimmen Höhe der Tilgung!

Nach einer Faustregel heißt das, wenn nicht mehr viel Zeit bis zum Renteneintritt bleibt, ist möglichst eine entsprechend hohe prozentuale Tilgung zu wählen. Junge Leute unter 30 Jahren, die mit Mitte 60 schuldenfrei sein wollen, haben demzufolge eine niedrigere monatliche Belastung als Menschen in mittleren Jahren, die nur noch 20 Jahre Zeit bis zur Schuldenfreiheit haben.

In Niedrigzinsphasen möglichst hoch tilgen

Bei niedrigen Zinsen dauert es mit niedriger Tilgung sehr lange, bis die Finanzierung getilgt ist. Bei einer Tilgungshöhe von zwei Prozent benötigen Sie 25 Jahre, um ein Darlehen mit einem Zinssatz von fünf Prozent zu tilgen. Liegt der Zins nur bei drei Prozent, dauert es bei gleicher Tilgung fünf Jahre länger. Bei einem Zinssatz von nur 1,3 Prozent ist mit Schuldenfreiheit erst in 40 Jahren zu rechnen.

Die Begründung ist einfach

Bei der Tilgung eines Annuitätendarlehens haben Sie eine feste Kreditrate, die sich aus den Komponenten Zins und Tilgung zusammensetzt. Bei stetiger Darlehenstilgung nimmt die verbleibende Schuld im Laufe der Zeit ab. Dadurch sinkt auch der Zinsanteil in der Rate. Weil die Rate aber immer die gleiche Höhe hat, steigt automatisch die Tilgung. Sind die Zinsen bei Darlehensabschluss sehr niedrig, verringert sich auch der Zinsanteil entsprechend langsam. Das hat zur Folge, dass auch der Tilgungsanteil nur langsam steigt. Das bedeutet in der Praxis, dass die Darlehensnehmer einfach viel länger brauchen, um ein Darlehen komplett zu tilgen.

Die Tabelle zeigt, welche Tilgungshöhe bei welchen Zinsniveaus zu wählen ist, um innerhalb einer bestimmten Laufzeit die Schuldenfreiheit zu erreichen. Bei den aktuell sehr niedrigen Zinsen, muss die Tilgung bei drei Prozent liegen, wenn Sie heute 35 Jahre alt sind und bei dem Renteneintritt mit 65 schuldenfrei sein wollen.

Gute Beratung bei der Immobilienfinanzierung ist das A und O

Unsere Finanzierungspartner sind Experten in Sachen Finanzierung beim Kauf von einem Haus oder einer Eigentumswohnung. Sehr gerne berät unser Kooperationspartner Menschen aus der Umgebung von Mainz und aus Ingelheim persönlich vor Ort, damit die Finanzierung der Immobilie zu den Bedürfnissen und persönlichen Vorstellungen passt und Sie schneller schuldenfrei sind. Sprechen Sie uns an!

Heizen ist abgeleitet von der Heizung als technischer Anlage zum Erwärmen von Haus und Wohnung sowie zur Warmwasserbereitung. 

Heizkosten und Stromkosten werden als Energiekosten subsummiert. Die Energie wird beim Energieversorger gekauft; beim Strom durch das Herstellen des Kontaktes zwischen Steckdose sowie Endgerät, und beim Heizen durch das Betätigen des Heizungsreglers am Heizkörper. Ab jetzt kostet das Heizen Geld.

Mit dem richtigen Heizverhalten lassen sich die Kosten gut regulieren – in den meisten Fällen sogar einsparen

Mithilfe der folgenden zwölf Tipps können die Heizungskosten im Griff behalten, beziehungsweise unterm Strich auch deutlich reduziert werden.

Für eine Mehrzimmerwohnung oder ein Haus gilt die folgende Faustregel zur passenden Raumtemperatur: Wohn- und Schlafräume 20 bis 23 Grad, Sanitärbereich 23 bis 25 Grad Celsius. Nutzräume wie Küche und Hauswirtschaftsraum heizen sich durch laufende Elektrogeräte weitgehend selbst. Hier ist eine Raumtemperatur ab 15 Grad Celsius aufwärts ausreichend.

• Jede Raumtemperatur sollte gleichbleibend, nach oben wie nach unten hin ausgewogen sein. Die Mindesttemperatur liegt bei 15 Grad, besser sind 18 Grad Celsius. Der Raum kühlt so nicht aus, und eine Schimmelbildung wird weitgehend verhindert. An kalten Raumwänden im unbeheizten Raum kondensiert die Feuchtigkeit.
• Heizkörper strahlen Wärme aus, sie geben die Heizwärme in den Raum ab. Zustellen und Verbauen durch Mobiliar oder ein Zuhängen mit Gardinen hemmen diesen Vorgang. Die Heizkörper müssen sowohl regelmäßig als auch bedarfsweise im Einzelfall entlüftet werden. Heizungsgluckern sowie fehlende Heizungswärme sind ein Indiz dafür, dass sich überschüssige Luft im Heizkörper befindet.
• Tageszeitlich unterschiedlich heizen. Nachts die Heizleistung auf 16 bis 18 Grad Celsius reduzieren, für die Zeit zwischen 06:00 und 22:00 Uhr auf 23 Grad Celsius erhöhen. Drei Grad Differenz sind gleichbedeuten mit einer Kostenersparnis zwischen fünf und zehn Prozent.
• Der Fußbodenbelag schafft Wärme oder er kühlt. Teppich als Auslegware im gesamten Raum ist ideal. Eine Alternative dazu sind einzelne Teppiche, mit denen Bodenbeläge wie Fliesen, Kacheln, Stein, Laminat oder Holz stellenweise ausgelegt werden. Teppichware bindet Wärme. Sie verringert das Kälteempfinden um einige Grad Celsius, ohne die Heizleistung zu erhöhen.

• Richtiges Lüften ist kein „zum Fenster hinaus heizen“. Bewohner verursachen durch ihre Anwesenheit Wasserdunst und Feuchtigkeit. Beides muss abziehen können, um eine Schimmelbildung zu vermeiden. Jedes Zimmer sollte zweimal täglich für eine knappe Viertelstunde durch weites Öffnen des Fensters gelüftet werden. Für diesen Zeitraum werden die Heizungsregler, wie es heißt, runter gedreht. Gegenzug durch ein gegenüberliegendes, geöffnetes Fenster ist ideal. Das dauergekippte Fenster ist ein No-Go. Durch die hohe Frischluftzufuhr erhöht sich die Heizleistung automatisch. Kalte Außenluft überwiegt gegenüber der warmen Raumluft. Wände kühlen aus, Schimmelbildung wird so forciert.
• Bei kalter Außentemperatur helfen heruntergelassene Außenrollos dabei, die warme Raumtemperatur zu kompensieren. Die Fensterscheiben kühlen nicht aus und können keine Kälte zum Rauminnern hin abgeben.
• Dichte Fenster und Türen verhindern das Eindringen von Zugluft. Zugluftstopper an der Hauseingangstür sowie Isolierbänder an älteren, undichten Fensterrahmen sorgen für eine Heizkostenersparnis von 20 Prozent und mehr.
• Zur jährlich regelmäßigen Heizungswartung gehört die Heizungspumpe. Modelle jüngerer Generationen verbrauchen gegenüber älteren Heizungspumpen deutlich weniger Energie und sind dementsprechend kostenschonend.
• Besser und genauer als jedes manuelle Heizungsregeln ist der programmierbare Thermostat. Er arbeitet an jedem Heizkörper elektronisch, minutengenau und ganz individuell. Eine Zeitschaltuhr reguliert die Tages- und die Nachttemperatur. Der Bewohner kann nicht gleichzeitig zu jeder Zeit in jedem Raum sein und die Heizung regulieren.
• Immobilienbesitzer sollten bei Neubau oder bei Modernisierung ausschließlich Materialien für einen zukünftig niedrigen Energieverbrauch verwenden oder verbauen.
• Hausbesitzer können den Vorteil ihres Gebäudes nutzen, indem sie zur Warmwasserbereitung Sonnenkollektoren auf dem Hausdach aufstellen. Der statistische Wert zur Wassererhitzung überwiegt mehr als deutlich den Energieverbrauch zum Heizen.
• Für eine längere Abwesenheit gilt der Grundsatz, die Heizkörper auf einer niedrigen Temperatur von 12 bis 15 Grad Celsius wärmen zu lassen.

Wo liegt der Unterschied zwischen Miteigentum und Sondereigentum?

Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus erwirbt, muss sich eingehend mit den Begriffen Miteigentum und Sondereigentum auseinandersetzen.

Unter Sondereigentum ist alles, was nur ihm gehört, wozu hauptsächlich die Wohnung zählt, zu verstehen. Der Käufer ist deren alleiniger Besitzer.

Dieses bedeutet, dass er selbst über alles, was zur Wohnung gehört, entscheiden darf. Dazu gehören sämtliche Räume sowie deren jeweilige Einrichtung. Somit darf der Wohnungsinhaber über Türen und Wände, über Zimmerdecken, Böden und Ausstattung allein entscheiden. Ein Balkon, eine Terrasse oder eine Loggia darf der Wohnungsinhaber nicht uneingeschränkt allein gestalten. Die jeweilige Ausstattung dieser Teile der Wohneinheit ist sein Sondereigentum, die Außenausstattung hingegen ist sein Miteigentumsanteil, so darf der einzelne Wohnungsinhaber diese nicht nach eigenem Ermessen gestalten.

Wie erfolgt die Verteilung der Kosten für das Miteigentum?

Unter Miteigentumsanteil ist der jeweilige Anteil des einzelnen Wohnungsinhabers an dem Gemeinschaftseigentum zu verstehen. Dazu kann alles gehören, was allen Eigentümern zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung steht. Hierzu gehören zum Beispiel die Außenanlagen wie Grünanlagen und Gärten, die Aufzüge, die Treppenhäuser und die Flure, die Fassaden und die Fußwege um das Haus, die Fenster und die Balkone oder die Terrassen. An allen diesen Teilen des Gemeinschaftseigentums ist jeder Wohnungsinhaber zu einem festgelegten Anteil beteiligt. Die Verteilung der Kosten der einzelnen Wohnungsinhaber ist der jeweiligen notariell beglaubigten Teilungserklärung der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu entnehmen. Seinen exakten Anteil (in Prozenten) kann jeder Inhaber der aktuellen Teilungserklärung der gesamten Wohnungsanlage oder im Grundbuch entnehmen. 

Wie sind die gesetzlichen Regelungen der Kosten für Miteigentumsanteile? 

Für den einzelnen Wohnungsinhaber ist es wichtig, zu wissen, wie die Kosten zu verteilen sind. Die optimale Berechnung der Miteigentumsanteile garantiert eine gerechte Verteilung der Kosten. Geregelt wird dieses durch das WEG-Gesetz. Wie dieses in einzelnen Punkten anzuwenden ist, entscheiden die Miteigentümer bei den regelmäßigen Miteigentümerversammlungen. Dem Gesetz nach hat jeder Miteigentümer nur eine Stimme. Laut der Gemeinschaftsordnung kann allerdings ein individuell ausgesuchtes Stimmrecht festgelegt werden, zum Beispiel nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen. Bei der Verteilung der Kosten werden eine möglichst gerechte Kalkulation sowie eine optimale Verteilung der Belastungen angestrebt, zumal das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) keine genauen Vorgaben bietet. Wichtig ist es außerdem zu wissen, dass sich die Nebenkosten für Selbstnutzer und Vermieter unterscheiden. 

Welche Varianten der Verteilerschlüssel für die Nebenkosten gibt es?

Für die Berechnung der Nebenkosten stehen verschiedene Verteilerschlüssel zur Wahl. Die am häufigsten verwendeten Kriterien sind: nach Wohneinheiten, nach der Anzahl der Personen je Wohnung und nach dem jeweiligen Verbrauch der einzelnen Wohnung. Je nach Zusammensetzung der Wohneinheiten kann der optimale Verteilerschlüssel vereinbart werden. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit gleich großen Wohnungen sieht es ganz anders aus als bei einer WEG, deren Wohneinheiten sehr unterschiedlich groß sind. Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft können unterschiedliche Verteilerschlüssel für die Abrechnung der Kosten für die Miteigentumsanteile verwendet werden. Hierfür kann der Verwalter der Eigentümergemeinschaft die optimale Kombination ausarbeiten.

Warum ist es wichtig, den optimalen Verteilerschlüssel zu wählen?

Bei der Wahl der Verteilerschlüssel spielt die Größe der WEG eine entscheidende Rolle. Zu berücksichtigen ist die Anzahl der Wohneinheiten, deren Größe und auch die Anzahl der Bewohner jeder Wohnung. Bei einer Wohnanlage, die viele große Wohnungen und viele Bewohner hat, kann die Abrechnung nach der Anzahl der Personen zu kompliziert werden. Angebracht ist in diesem Fall die Abrechnung nach den einzelnen Wohneinheiten. Sind alle Wohneinheiten gleich groß und der gleichen Beschaffenheit, ist dieser Verteilerschlüssel die optimale Wahl. Beschlüsse einer Versammlung sind nur gültig, wenn mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile durch Eigentümer vertreten sind.

Eventuelle bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum müssen von der Eigentümerversammlung gesondert beschlossen werden. Zustimmungspflichtig sind nur jene baulichen Arbeiten, die eine Abweichung vom Aufteilungsplan nach sich ziehen oder dauerhaft vom ursprünglichen Gebäudezustand abweichen, zum Beispiel Einrichten von Stellplätzen oder Neugestaltung eines Innenhofs. Falls durch bauliche Veränderungen die Rechte der Eigentümer nicht eingeschränkt werden, ist deren Stimme nicht nötig, allerdings nur in Ausnahmefällen. Wird keine Einigkeit erzielt, darf die Eigentümerversammlung baulichen Veränderungen dennoch stattgeben.

Wer eine Baufinanzierung auf die Beine stellen möchte, muss viel rechnen. Reicht das Geld, um den Kredit zu bedienen, die Zinsen und die Tilgung zu bezahlen und sogar noch für den Umbau oder Renovierung aus? 

Ein Ausgabeposten wird dabei oft unterschätzt: Die sogenannten Kaufnebenkosten machen zusätzlich zwischen 10 bis 13 Prozent des Kaufpreises aus.

Endlich ist das eigene Haus gefunden, der Vertrag unterschrieben – doch neben dem Kaufpreis fallen noch weitere Kosten an.

Deshalb erhalten Sie hier eine Übersicht mit einem konkreten Beispiel, welche Nebenkosten beim Hauskauf in Ingelheim anfallen.

Zu den Erwerbsnebenkosten zählt zum Beispiel die Bezahlung des Notars. Jeder Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden, ein Besuch beim Notar ist somit unumgänglich. Falls die Immobilie mit Hilfe eines Bankdarlehens finanziert wird, verlangt die finanzierende Bank die Eintragung einer Grundschuld. Der Notar veranlasst, dass diese ins Grundbuch eingetragen wird. Für Die Notarkosten und die Eintragung müssen Immobilienkäufer zusammen mit Kosten in Höhe von etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises rechnen. Bei einer Immobilie mit einem Preis von 300.000 Euro sind das immerhin 4.500 Euro.

Seit dem Jahr 2006 bestimmen die Bundesländer selbst, wie hoch die Grunderwerbssteuer in ihrem Land angesetzt wird. In Rheinland-Pfalz beträgt die Grunderwerbssteuer 5 Prozent der Bemessungsgrundlage, in Hessen seit 2015 sogar bei 6 Prozent. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der sogenannte Wert der Gegenleistung, das heißt in den meisten Fällen der Kaufpreis. Bei dem fiktiven Kaufpreis von 300.000 Euro wären bei einem Hauskauf in Ingelheim oder Mainz also 15.000 Euro an Steuern fällig, in Wiesbaden momentan sogar 18.000 Euro.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird noch der anteilige Wert der Instandhaltungsrücklage vom Kaufpreis abgezogen.

Doch nicht nur die Grunderwerbssteuer innerhalb Deutschlands ist unterschiedlich hoch, auch die Maklergebühren fallen in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich hoch aus. 5,95 Prozent des notariellen Kaufpreises muss der Käufer in Rheinland-Pfalz an den Immobilienmakler bezahlen, inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer. In Berlin zum Beispiel ist es noch einmal einen Tick mehr, hier zahlen Immobilienkäufer 7,14 Prozent an Maklergebühren.

Zusätzlich müssen die Haus- oder Wohnungsbesitzer später pro Jahr eine sogenannte Grundsteuer entrichten. Dafür setzt das Finanzamt zuerst einen Einheitswert fest, der dem Wert der Immobilie zum 1. Januar 1964 entspricht. Bei später gebauten Gebäuden wird der Wert auf dieses Datum zurückgerechnet. Diesen Einheitswert multipliziert man mit einer Steuermesszahl, die je nach Grundstücksgruppe zwischen 2,6 und 3,5 Promille liegt. Das Ergebnis der Berechnung ist der sogenannte Grundsteuermessbetrag. 

Bei einem Einfamilienhaus im Wert von 300.000 Euro läge dieser zum Beispiel bei 780 Euro. Anschließend wird der Steuermessbetrag mit einem Hebesatz multipliziert, der sich von Gemeinde zu Gemeinde anders gestaltet. Deshalb kann es sinnvoll sein, sich schon vor dem Immobilienkauf über die Höhe des Hebesatzes zu informieren. In Ingelheim lag der durchschnittliche Hebesatz 2015 zum Beispiel bei 80 Prozent, in Mainz seit Anfang 2015 dagegen bei 480 Prozent. Bei dem Einfamilienhaus im Wert von 300.000 Euro würden in Ingelheim daher 624 Euro Grundsteuer fällig werden, in Mainz 3.744 Euro.

Fazit:

Mit der Bezahlung des Notars in Höhe von 4.500 Euro, 15.000 Euro Grunderwerbssteuer, 17.850 Euro Maklergebühren und 624 Euro Grundsteuer hat ein Käufer eines Einfamilienhauses in Ingelheim am Rhein nach unserem Rechenbespiel also insgesamt 37.974 Euro zusätzlich zum Kaufpreis von 300.000 Euro zu bezahlen.

Schnell reizen solche Folge- und Nebenkosten das Budget aus, wenn sie vorher nicht mit einkalkuliert werden.