Kategorie: Kaufen

Nicht jede Steuerersparnis durch Immobilienbesitz ist jedem geläufig.

Der Kapitalanleger tut gut daran, sich dauerhaft von einem versierten Steuerberater helfen und beraten zu lassen. Der ist schon von Berufs wegen über Gesetzgebung und Rechtsprechung auf dem aktuellen Stand. Das kann für den Kapitalanleger bares Geld bedeuten, wie das folgende Beispiel zeigt.

Der Staat hilft in vielfältiger Weise bei der Schaffung von Wohnungs- und Immobilieneigentum

Das gilt sowohl für Kapitalanleger als auch für diejenigen, die ihr Eigenheim oder die Eigentumswohnung selbst nutzen. Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten, zinsgünstige Immobiliendarlehen bis hin zu Fördergelder über die Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW bieten eine große Vielfalt zum Steuern sparen. In solchen Fällen reduziert sich das steuerpflichtige Einkommen und damit auch die tatsächliche Steuerlast. Der Immobilienbesitzer zahlt im Endeffekt weniger Steuern, als er ansonsten ohne den Besitz zahlen müsste. Auf seinem Konto hat das die Auswirkung einer Mehreinnahme.

Das Thema sind die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung einer Immobilie als Kapitalanlage

Bei diesem Beispiel betragen sie für ein vermietetes Mehrfamilienhaus mit mehreren Mietparteien kalenderjährlich 60.000 EUR. Durch die Gründung einer GmbH als Kapitalgesellschaft kann der bisherige Privatvermieter mit Geschick und Können 10.000 EUR und mehr an Steuerlast sparen. Eine GmbH zahlt normalerweise rund 30 Prozent für Körperschafts- und für Gewerbesteuer sowie für Solidaritätszuschlag. Das ergibt bei einer Jahresmieteinnahme von 60.000 EUR etwa 18.000 EUR. Ohne die Gewerbesteuer verbleibt lediglich rund die Hälfte, also reichlich 15 Prozent. Das ergibt eine Steuerlast von 9.000 EUR bis 10.000 EUR. Es geht jetzt darum, die GmbH so zu gestalten, dass sie nicht gewerbesteuerpflichtig wird. Das gelingt dadurch, dass sie sich auf die reine Immobilienverwaltung beschränkt, also ohne jede weitere gewerbliche Aktivität. Zu denen gehört unter anderem die Vermietung von Betriebsvorrichtungen wie zum Beispiel Kran- oder Lastenaufzugsanlagen. Um das hinzubekommen, ist die Gemeinschaftsarbeit von Rechtsanwalt und Steuerberater gefragt.

Dieser Steuerersparnis müssen die entstehenden Ausgaben gegenübergestellt werden

Das sind Einmalausgaben in Höhe von etwa 1.000 EUR für die Gründung der GmbH. Während die Steuerersparnis über Jahre hinweg so unverändert bestehen bleibt, entfallen die Gründungskosten ab dem zweiten Geschäftsjahr. Eine ebenfalls einmalige Ausgabe ist die von der GmbH zu zahlende Grunderwerbssteuer für die Eigentumsübertragung, die Grundbuchumschreibung sowie die Beurkundungskosten beim Notar. Auch das anzulegende Stammkapital mit der Mindestsumme von 12.500 EUR ist ein einmaliger Aufwand. Laufende Kosten hingegen sind diejenigen zur jährlichen Erstellung von Handels- und von Steuerbilanz. Sie belaufen sich erfahrungsgemäß auf einen mittleren vierstelligen Eurobetrag. Eine solche „Vermietungs-GmbH“ rentiert sich unter diesen Gesichtspunkten auf jeden Fall, aber auch erst für Immobilien mit mehreren Mietparteien und einer dementsprechend hohen Mieteinnahme.

Ausschüttungen der GmbH müssen versteuert werden

Wenn die GmbH ihre Gewinne an die Gesellschafter ausschüttet, muss diese Dividendenausschüttung versteuert werden. Im Vergleich zu einer privat vermieteten Wohnimmobilie ergibt sich trotzdem noch eine Ersparnis von bis zu 10 Prozentpunkten. Ebenfalls versteuert werden müssen sämtliche Gewinne aus dem Immobilienverkauf durch die GmbH. Diese Steuerlast lässt sich ihrerseits wiederum durch die Re-Investition in neue Immobilien neutralisieren. Die Gewinne aus dem Verkauf werden mit den Anschaffungskosten gegeneinander aufgerechnet. Dazu wird eine Re-Investitionsrücklage nach § 6b Einkommensteuergesetz gebildet, die fachsprachliche „6b-Rücklage“.

Doch bis es soweit ist, wird zunächst einmal Jahr für Jahr die Steuerersparnis der Vermietungs-GmbH, wie es heißt, „eingestrichen“.

Das Eigentumsverhältnis an einem freistehenden Haus, an einem Doppel- oder an einem Reihenhaus ist, mit geteiltem Grundstück eindeutig. Die Immobilie samt Grundstück und dem draufstehenden Haus gehört ein und derselben Person. Wenn es sich um ein Gebäude, das nach Wohnungseigentümergesetz geteilt ist, dann ist die Situation eine Andere.

Teilungserklärung regelt Rechte und Pflichten in der Eigentumswohnanlage

Mit der einzelnen Eigentumswohnung als dem Sondereigentum wird auch ein Miteigentumsanteil an dem Grundstück begründet, das zu dem Gebäude gehört. Rechtsgrundlage für die Eigentumswohnung als dem Wohnungseigentum im Mehrfamilienhaus oder in einer Wohnanlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG ) aus dem Jahre 1951.

Nach § 8 WEG „kann der Eigentümer eines Grundstücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist.“ Das klingt bürokratisch und kompliziert, ist jedoch in der praktischen Anwendung absolut schlüssig.

Nach § 2 WEG wird das Wohnungseigentum entweder durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum gemäß § 3 WEG, oder eben durch die Teilung nach § 8 WEG begründet.

Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung

Vergleichbar mit einem Grundstückskaufvertrag muss die Teilungserklärung notariell beurkundet werden. Das Erstellen des Dokumentes gehört beim Neubau zum Zuständigkeitsbereich des Bauträgers. Für die Bestandsimmobilie übernimmt diese Aufgabe der Hauseigentümer oder dessen Beauftragter, der die vorhandenen Mietwohnungen in einzelne Eigentumswohnungen mit entsprechenden Miteigentumsanteilen an Grundstück und Gebäude umwandelt. Für diesen Prozess ist ein Notar zwingend erforderlich.

In der Teilungserklärung werden sämtliche zu jeder einzelnen Wohnung gehörenden Räume samt Geschosslage im Gebäude aufgeführt. Hinzu kommen alle anderen Räumlichkeiten und Gemeinschaftsflächen wie Flure, Treppenhäuser, Kellerräume, Garagen und Freiflächen.

Im Grunde genommen wird das gesamte Objekt lückenlos erfasst und um das Gemeinschaftseigentum mit zum Beispiel Fenstern, Türen, Auf-, Ab- und Zugängen, Balkonen sowie Terrassen ergänzt.

Ein zweiter Abschnitt der Teilungserklärung ist die Gemeinschaftsordnung. Wie das Wort formuliert, wird hier die Ordnung der Eigentümergemeinschaft näher geregelt. Sie ist mit der Hausordnung in einem Mehrfamilienhaus vergleichbar, allerdings in Teilbereichen deutlich detaillierter. Diese Miteigentümerordnung enthält Details zum rechtlichen und tatsächlichen Miteinander der Wohnungseigentümer innerhalb der Eigentümerversammlung sowie im Verhältnis zur Hausverwaltung. Nutzungsrechte beziehungsweise Nutzungsverbote von Sonder- und von Gemeinschaftseigentum sind hier ebenso festgelegt wie Stimmrecht und Abstimmungen in der Eigentümerversammlung.

Einschränkende Auswirkung von Sondernutzungsrechten

Grundsätzlich können alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaftsflächen und Gemeinschaftsräume in gleichem Maße nutzen. Eventuelle Einschränkungen als Sondernutzungsrecht sind in der Gemeinschaftsordnung geregelt. Notwendigkeiten dazu ergeben sich beispielsweise bei der Nutzung von Gartenflächen, von Pkw-Stellflächen wie Garage und Carport, oder bei einer Nutzung des Dachbodens. Der Kaufinteressent sollte den Inhalt der Teilungserklärung genau kennen, bevor er den Kaufvertrag für die Eigentumswohnung unterschreibt.

Teilungserklärung muss in allen Einzelheiten stimmen

Was an und für sich selbstverständlich ist, das sollte dennoch ganz genau geprüft werden. Die Teilungserklärung muss inhaltlich stimmen und vor allem beim Neubau mit den Bauplänen korrespondieren. Änderungen sowie Ergänzungen der Teilungserklärung müssen auch notariell beglaubigt werden. Voraussetzung dafür ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Die Beseitigung von Irrtümern oder von Fehlern ist sowohl zeit- als auch kostenaufwändig. Im Zweifelsfall kann der betroffene beziehungsweise benachteiligte Eigentümer vor Gericht klagen. Teilungserklärungen für größere Wohnanlagen umfassen mit Zeichnungen, Aufmaßen, Texten und Berechnungen oftmals mehrere Dutzend Seiten. Sie zu lesen, buchstäblich zu studieren sollte nicht müßig, sondern ein Muss sein.

Als Resümee bleibt festzustellen

dass nur, oder besser gesagt erst die genaue Kenntnis der Teilungserklärung Aufschluss darüber gibt, wie das zukünftige Zuhause aussieht, und wie es sich darin mit den Nachbarn leben lässt. Das Sondereigentum an der eigenen Wohnung ist dabei natürlich ausschlaggebend. Nicht vernachlässigt werden darf die Gemeinschaftsordnung, auch Miteigentümerordnung genannt. Sie gibt einen lebensnahen Einblick, in welchen Angelegenheiten die Nachbarn mitreden dürfen – und das dann natürlich auch tun.

Lassen Sie sich bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung die Protokolle, der vergangenen drei Eigentümerversammlungen zeigen. Hier können Sie oftmals schnell erkennen welches Klima in der Eigentümergemeinschaft herrsch.

Viele, einstimmig oder mehrheitlich angenommene Beschlüsse sind prinzipiell ein positives Indiz für eine gute Hausgemeinschaft.

Bei weiteren Fragen rund um das Thema Eigentumswohnung Kaufen und Verkaufen können Sie sich gerne auch persönlich mit uns in Verbindung setzen.

Rufen Sie uns dazu gerne an unter 06132 – 714 93 83.

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

Grundlegende Begriffe in einer WEG

Wer mit dem Gedanken spielt, eine Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu erwerben, sollte sich im Voraus gründlich mit einigen wichtigen Begriffen auseinandersetzen.

In erster Linie geht es hier um das Sondereigentum, das Gemeinschaftseigentum und das Sondernutzungsrecht.

Diese sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) definiert. Zum Sondereigentum gehört die Wohnung sowie alles, was dem einzelnen Eigentümer laut dem Kaufvertrag gehört. Das kann ein Keller, eine Garage oder ein Stellplatz in einer Tiefgarage sein. Was genau zum Sondereigentum eines Mitglieds der WEG gehört, ist verbindlich in der aktuellen notariell beglaubigten Teilungserklärung beschrieben. Neben dem Sondereigentum ist jeder Wohnungsinhaber mit einem festen Anteil an dem Gemeinschaftseigentum beteiligt. Er kann laut Teilungserklärung auch ein Sondernutzungsrecht an bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums haben.

Wissenswertes über das Sondereigentum und das Sondernutzungsrecht

Über sein Sondereigentum darf der Besitzer einer Wohnung in der Wohnanlage frei verfügen. Er darf entscheiden, ob er diese selbst bewohnt, vermietet oder verpachtet. Er hat auch das Recht, seine Wohnung nicht zum Wohnen, sondern zum Beispiel gewerblich zu nutzen. Außer der bei der Nutzung hat jeder Wohnungsinhaber freie Hand, diese umzubauen und zu gestalten. Böden, Decken und Wände, Innentüren und Inneneinrichtung darf er nach eigenem Ermessen gestalten.

Grenzenlos ist die Umgestaltung der eigenen Wohnung allerdings nicht. So darf er nur die Innenseite der Wohnungstür frei gestalten, die Außenseite darf er hingegen nicht verändern. Dieses gilt genauso für die Fenster. Bei Bedarf darf der Wohnungsinhaber die Fenster erneuern lassen, allerdings nur nach einer Abstimmung und Genehmigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Jegliche Veränderungen oder Umbauten, die das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum von anderen Mitgliedern betreffen, sind nur nach extra Genehmigung vorzunehmen.

Beim Sondernutzungsrecht handelt es sich um einen Teil des Gemeinschaftseigentums, das nur von einem oder von einigen der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft genutzt wird. In der Regel sind die Kosten für dieses Teil durch alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen. Die Sondernutzungsrechte werden in der Teilungserklärung festgehalten.

Warum sind Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu beachten?

Die Hintergründe für die strenge Trennung zwischen Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrecht sind leicht nachvollziehbar. Veränderungen, Erneuerungen, Reparaturen oder Modernisierungen sind mit Kosten verbunden. Je nachdem um wessen Eigentum es dabei geht, sind diese entweder vom einzelnen Eigentümer, oder von der Gemeinschaft zu tragen. Will ein Eigentümer seine Fenster erneuern lassen, muss er zuerst die Genehmigung der WEG beantragen, die Kosten aber selbst übernehmen. Muss hingegen ein Teil des Gemeinschaftseigentums erneuert werden, sind die Kosten von den Rücklagen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen. Die Frage, wer welche Kosten zu tragen hat, ist gesetzlich geregelt, und zwar nach § 16 Abs. 2 WEG. Daher ist die Unterscheidung Problem Sonder- und Gemeinschaftseigentum sehr wichtig.

Das Sondereigentum gehört nur einem, das Gemeinschaftseigentum hingegen allen Eigentümern. Was Sondereigentum ist, steht in der Teilungserklärung. Kein Sondereigentum sind zum Beispiel die tragenden Teile des Gebäudes, das Treppenhaus, das Dach und die Fenster, die Einrichtungen zum gemeinschaftlichen Gebrauch.

Ausnahmeregelungen für Teile des Sondereigentums

Wohnungstüren, Fenster und Balkone als Teile des Sondereigentums sind anders zu betrachten als der ganze Innenraum einer Wohnung. Deren Innenseiten sind Sondereigentum und dürfen vom Inhaber frei gestaltet werden. Die Außenseiten der Fenster sind hingegen als Gemeinschaftseigentum zu betrachten und dürfen nicht vom Inhaber gestaltet werden. Die Erklärung dafür ist naheliegend: Nach außen müssen diese gleich aussehen. Terrassen sind auch kein klassisches Sondereigentum. Aus diesem Grund muss für die zur Wohnung gehörende Terrasse ein Sondernutzungsrecht beantragt werden. Das kann ebenfalls für Teile eines Gartens gelten, insbesondere, wenn dieser nicht für alle Miteigentümer erreichbar ist.

Ausnahmeregelungen für Teile des Gemeinschaftseigentums

Bei einigen besonderen Teilen des Gemeinschaftseigentums sind spezielle Lösungen möglich. Dazu zählen zum Beispiel die Stellplätze in Tiefgaragen oder in überdachten Parkeinrichtungen (Parkhäusern). Diese können als Sondereigentum eingerichtet werden, wofür die einzelnen Stellplätze kenntlich gemacht und im Grundbuch beziehungsweise in der Teilungserklärung eingetragen werden. Stellplätze auf einem offenen Grundstück können nicht als Sondereigentum eingetragen werden, möglich ist nur das Eintragen von Sondernutzungsrechten.