Nicht jede Steuerersparnis durch Immobilienbesitz ist jedem geläufig.
Der Kapitalanleger tut gut daran, sich dauerhaft von einem versierten Steuerberater helfen und beraten zu lassen. Der ist schon von Berufs wegen über Gesetzgebung und Rechtsprechung auf dem aktuellen Stand. Das kann für den Kapitalanleger bares Geld bedeuten, wie das folgende Beispiel zeigt.
Der Staat hilft in vielfältiger Weise bei der Schaffung von Wohnungs- und Immobilieneigentum
Das gilt sowohl für Kapitalanleger als auch für diejenigen, die ihr Eigenheim oder die Eigentumswohnung selbst nutzen. Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten, zinsgünstige Immobiliendarlehen bis hin zu Fördergelder über die Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW bieten eine große Vielfalt zum Steuern sparen. In solchen Fällen reduziert sich das steuerpflichtige Einkommen und damit auch die tatsächliche Steuerlast. Der Immobilienbesitzer zahlt im Endeffekt weniger Steuern, als er ansonsten ohne den Besitz zahlen müsste. Auf seinem Konto hat das die Auswirkung einer Mehreinnahme.
Das Thema sind die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung einer Immobilie als Kapitalanlage
Bei diesem Beispiel betragen sie für ein vermietetes Mehrfamilienhaus mit mehreren Mietparteien kalenderjährlich 60.000 EUR. Durch die Gründung einer GmbH als Kapitalgesellschaft kann der bisherige Privatvermieter mit Geschick und Können 10.000 EUR und mehr an Steuerlast sparen. Eine GmbH zahlt normalerweise rund 30 Prozent für Körperschafts- und für Gewerbesteuer sowie für Solidaritätszuschlag. Das ergibt bei einer Jahresmieteinnahme von 60.000 EUR etwa 18.000 EUR. Ohne die Gewerbesteuer verbleibt lediglich rund die Hälfte, also reichlich 15 Prozent. Das ergibt eine Steuerlast von 9.000 EUR bis 10.000 EUR. Es geht jetzt darum, die GmbH so zu gestalten, dass sie nicht gewerbesteuerpflichtig wird. Das gelingt dadurch, dass sie sich auf die reine Immobilienverwaltung beschränkt, also ohne jede weitere gewerbliche Aktivität. Zu denen gehört unter anderem die Vermietung von Betriebsvorrichtungen wie zum Beispiel Kran- oder Lastenaufzugsanlagen. Um das hinzubekommen, ist die Gemeinschaftsarbeit von Rechtsanwalt und Steuerberater gefragt.
Dieser Steuerersparnis müssen die entstehenden Ausgaben gegenübergestellt werden
Das sind Einmalausgaben in Höhe von etwa 1.000 EUR für die Gründung der GmbH. Während die Steuerersparnis über Jahre hinweg so unverändert bestehen bleibt, entfallen die Gründungskosten ab dem zweiten Geschäftsjahr. Eine ebenfalls einmalige Ausgabe ist die von der GmbH zu zahlende Grunderwerbssteuer für die Eigentumsübertragung, die Grundbuchumschreibung sowie die Beurkundungskosten beim Notar. Auch das anzulegende Stammkapital mit der Mindestsumme von 12.500 EUR ist ein einmaliger Aufwand. Laufende Kosten hingegen sind diejenigen zur jährlichen Erstellung von Handels- und von Steuerbilanz. Sie belaufen sich erfahrungsgemäß auf einen mittleren vierstelligen Eurobetrag. Eine solche „Vermietungs-GmbH“ rentiert sich unter diesen Gesichtspunkten auf jeden Fall, aber auch erst für Immobilien mit mehreren Mietparteien und einer dementsprechend hohen Mieteinnahme.
Ausschüttungen der GmbH müssen versteuert werden
Wenn die GmbH ihre Gewinne an die Gesellschafter ausschüttet, muss diese Dividendenausschüttung versteuert werden. Im Vergleich zu einer privat vermieteten Wohnimmobilie ergibt sich trotzdem noch eine Ersparnis von bis zu 10 Prozentpunkten. Ebenfalls versteuert werden müssen sämtliche Gewinne aus dem Immobilienverkauf durch die GmbH. Diese Steuerlast lässt sich ihrerseits wiederum durch die Re-Investition in neue Immobilien neutralisieren. Die Gewinne aus dem Verkauf werden mit den Anschaffungskosten gegeneinander aufgerechnet. Dazu wird eine Re-Investitionsrücklage nach § 6b Einkommensteuergesetz gebildet, die fachsprachliche „6b-Rücklage“.
Doch bis es soweit ist, wird zunächst einmal Jahr für Jahr die Steuerersparnis der Vermietungs-GmbH, wie es heißt, „eingestrichen“.
