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Warum ein Kellerraum, den Sie als Schlaf-, Kinder-, Spielzimmer oder Büro nutzen, nicht automatisch zur Wohnfläche zählt und somit auch in der Wertermittlung Ihrer Immobilie nicht als Wohnfläche berücksichtigt wird, erklären wir Ihnen in diesem Beitrag.
Bei Besichtigungsterminen zwecks einer Immobilienbewertung, die wir als Immobilienmakler in Ingelheim, Bingen, Mainz und Umgebung unverbindlich anbieten, schauen wir uns grundsätzlich das komplette Haus an und machen uns Notizen.
Wenn wir uns im Keller des Hauses befinden, kommt oftmals die Frage auf, ob der nachträglich ausgebaute Raum, der derzeit z.B. als Spielzimmer oder Fernsehzimmer eingerichtet ist, offiziell wirklich Wohnfläche ist.
Prinzipiell bleibt es natürlich Ihnen überlassen, wie Sie Ihren Kellerraum privat nutzen. Allerdings stellen wir immer wieder fest, dass wir bei Terminen, bei denen wir Immobilien bewerten sollen, von den Verkäufern gedrängt werden, solche Kellerräume in der Immobilienbewertung auch als Wohnfläche zu berücksichtigen, sodass sich dementsprechend auch der Wert des Hauses erhöht.
Bei einem Raum mit 20 qm Wohnfläche und einem Quadratmeterpreis von 3.000 Euro wären wir bei 60.000 Euro, die die Immobilie eigentlich mehr wert sein könnte. Vorausgesetzt natürlich, dieser Raum ist auch als Wohnfläche genehmigt.
Es gibt jedoch besondere Voraussetzungen, ab wann ein solcher Raum im Keller offiziell als Wohnfläche dient. Dies ist in der Landesbauordnung von Rheinland-Pfalz geregelt. Diese besagt, dass Wohnräume eine Mindestgröße von 6 qm und eine Raumhöhe von mindestens 2,40 m aufweisen, komplett ausgebaut (das bedeutet Bodenbelag, Wand- und Deckenbeläge), über eine Heizung verfügen und – ganz wichtig – auch baurechtlich als Wohnraum genehmigt sein müssen.
Erst wenn all diese Voraussetzungen erfüllt sind, können Sie einen Kellerraum auch als Wohnraum bezeichnen und bei einem Verkauf die Quadratmeter bei der Wertermittlung mit einbeziehen. Sollten die Voraussetzungen nicht gegeben sein, handelt es sich lediglich um Nutzfläche, nicht um Wohnfläche, auch wenn Sie diese als solche privat nutzen.
Geben Sie jedoch beim Verkauf des Hauses eine Wohnfläche von 150 qm statt 130 qm an, da Sie den Kellerraum als Wohnfläche mitberücksichtigen möchten, kann dies ernste Folgen haben:
Der Käufer zieht in seine neue Immobilie ein, schaut im Laufe der Jahre in die Unterlagen und stellt fest, dass die offizielle Wohnflächenberechnung des Architekten, der damals das Haus geplant hat, mit 130 qm aufgeführt ist.
Da Sie falsche Angaben gemacht haben, sind Sie gegenüber dem Käufer schadenersatzpflichtig. Bei einem 20 qm großen Kellerraum, den Sie fälschlicherweise als Wohnfläche zu einem Quadratmeterpreis von 3.000 Euro verkauft haben, haben Sie einen Schaden von knapp 60.000 Euro verursacht. Dies sollten Sie tunlichst vermeiden.
Wir als Immobilienmakler holen uns immer alle Unterlagen bei den offiziellen Ämtern und Behörden ein. Das bedeutet, wir haben natürlich auch Einblick in die offizielle Wohnflächenberechnung, wie sie beim Bau des Hauses mit der Baubeschreibung für die Genehmigung eingereicht wurde. Das sind dann auch die Flächen, die wir in unseren Exposés angeben.
Nachträglich zu Wohnraum ausgebaute Kellerräume, die das Bauamt genehmigt hat, werden natürlich bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt.
Wenn Sie Käufer eines Hauses sind, ist es ratsam, sich die offizielle Wohnflächenberechnung zeigen zu lassen und zu prüfen, ob die Flächenangaben mit den Angaben des Verkäufers übereinstimmen.
Wenn auch Sie einfach mal unverbindlich und kostenfrei eine Bewertung Ihrer Immobilie in Ingelheim, Bingen, Mainz und Umgebung vornehmen lassen möchten, kommen Sie gerne auf uns zu!
