Kategorie: Verkaufen

 Das sollten Sie prinzipiell wissen:

– Tritt Zahlungsverzug durch den Käufer ein, so wird keine Mahnung erforderlich.

– Der Zahlungsanspruch verjährt erst nach 10 Jahren.

– Gute Makler informieren Sie zu allen wichtigen Fragen bei eintretendem Zahlungsverzug durch den Käufer.

Ab wann tritt der Zahlungsverzug des Käufers ein?

Wird der Immobilienpreis nicht pünktlich gezahlt, so gerät der Käufer in den sogenannten Zahlungsverzug. In diesem Fall ist es dem Verkäufer möglich, den Schadensfall rechtlich geltend zu machen und den Schadensersatz neben dem Kaufpreis von dem Käufer zu verlangen. Ein weiterer Punkt ist es, dass der Verkäufer in einigen Fällen sogar vom Kaufvertrag zurücktreten kann.

Die Voraussetzungen zur Fälligkeit des Kaufpreises

Die notwendigen Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufbetrages sind besonderes Folgende: 

– Vorliegen aller Löschungsbewilligungen (hier sollten alle grundbuchlichen Belastungen beim Eigentümerübergang gelöscht werden.

– die Eintragung der Auflassungsvormerkung im vorliegenden Grundbuch

– Verzicht aller bisherigen Inhaber auf die Ausübung ihrer Rechte auf die Immobilie

Sobald all diese Formalien eingeleitet wurden, informiert der zuständige Notar den Käufer und fordert diesen zur Zahlung auf. Die anstehende Zahlungsfrist wurde im Kaufvertrag ausgehandelt und kann je Vertrag variieren. In den meisten Fällen beträgt die Frist jedoch zwei Wochen. 

Der Zahlungsverzug – Keine Mahnung erforderlich

– Es wird keine Mahnung fällig, wenn der Käufer nicht fristgemäß zahlt, da durch den § 286 Absatz 2 Nummer 1 (BGB) der Zahlungstermin „kalendergenau“ bestimmt wurde durch die notarielle Zahlungsaufforderung

– Der sogenannten „kalendermäßige“ Zahlungstermin ist nicht nur jener, der vertraglich festgesetzt wurde, sondern ebenso das Ablaufdatum einer Frist – in dem Sinne also durch die notarielle Zahlungsaufforderung bestimmt

Was kann getan werden, wenn der Käufer nicht zahlt?

Der Anspruch auf die Zahlung des Kaufpreises

Dem Verkäufer wird das Recht geboten, weiterhin auf den offenen Kaufpreis zu bestehen. Laut § 196 BGB verjährt der Anspruch erst nach zehn Jahren. 

Zahlungsverzug – Verzugsschäden geltend machen

Über den Kaufpreis hinaus kann der Verkäufer entstandene Verzugszinsen geltend machen. 

Die Zahlung der Verzugszinsen

Gemäß § 288 Absatz 1 Satz 1 BGB ist der Käufer zur Zahlung von Verzugszinsen an den Verkäufer verpflichtet. Eine gesonderte notarielle Vereinbarung ist nicht notwendig, da dieser Anspruch gesetzlich geregelt ist. 

Die Höhe der Verzugszinsen

Der sogenannte Basiszinssatz wird jeweils zum 01. Januar sowie zum 01. Juli eines jeden Jahres neu von der deutschen Bundesbank festgelegt. Dieser betrug zum 01.07.2017 0,88 Prozent. Hier rechnen Sie die Summe einfach auf ein ganzes Jahr und rechnen dann auf den notwendigen Zeitraum herunter. 

Tipp: Um diesen Vorgang zu vereinfachen, können Sie auch einen aktuellen Zinsrechner aus dem Internet nutzen. Geben Sie alle notwendigen Daten rein und den Rest erledigt das System. So können sich keine Fehler einschleichen. 

Unzulässigkeit des Ausschlusses von Verzugszinsen

Laut § 288 Absatz 6 Satz 1 BGB kann der Ausschluss von Verzugszinsen nicht im notariellen Kaufvertrag vereinbart werden. Kommt es zum Zahlungsverzug, so sind auch die Verzugszinsen zu zahlen. 

Ersatz weitergehender Verzugsschäden

Gemäß § 288 Absatz 4 BGB kann neben den Verzugszinsen der entstandene Schaden geltend gemacht werden. Der Käufer ist dazu verpflichtet, für den von ihm entstandenen Schaden aufzukommen, welcher mit dem Zahlungsverzug einhergeht. 

Tipp: Handelt es sich um einen guten Makler, so berät er Sie umfassend zu den rechtlichen Schritten bei eintretendem Zahlungsverzug. 

Bei Käuferverschuldung – Anspruch auf weitergehenden Schadensersatz

Liegt eine Verschuldung des Käufers vor, so ist es dem Verkäufer möglich, Schadensersatz geltend zu machen. Bei Vorsatz oder Fahrlässigkeit ist das Verschulden gegeben. 

– Vorsatz – absichtliches Unterlassen der Zahlung

– Fahrlässigkeit bedeutet, dass der Käufer nicht sorgfältig genug war oder die Zahlung gar vergessen hat

Ein möglicher Schaden ist beispielsweise jener, dass der Verkäufer nur noch die Möglichkeit hat, die Immobilie zu einem deutlich geringeren Verkaufspreis einem anderen Käufer zu übergeben. Dieser Schaden kann geltend gemacht werden. 

Der Rücktritt vom Kaufvertrag

Laut § 323 BGB hat der Verkäufer ein rechtliches Rücktrittsrecht. Hier bei ist lediglich die Fälligkeit des Kaufpreises die Voraussetzung. Das Verschulden des Käufers ist gänzlich irrelevant. 

Das erfolglose Verstreichen der angemessenen Nachfrist

Der Verkäufer ist laut § 323 Absatz 1 BGB dazu verpflichtet, dem Käufer jene Option einzuräumen, dass dieser die Zahlung noch erfüllen kann. Sollte der Käufer die Zahlung jedoch verweigern, so kann der Verkäufer unverzüglich vom Kaufvertrag zurücktreten. 

Rücktrittserklärung des Verkäufers

Gemäß § 349 BGB erfolgt der Rücktritt durch die einseitige Erklärung des Verkäufers an den Käufer. Zu beachten ist, dass der Rücktritt wirksam wird und nicht wieder rückgängig gemacht werden kann. 

Rücktritt und Schadenersatz bei Verschuldung des Käufers

Der Verkäufer kann bei Verschulden des Käufers zurücktreten und zusätzlich den entstandenen Schaden geltend machen (§ 281 Absatz 1 BGB). 

Bei geringfügiger Pflichtverletzung kein Rücktritt möglich

Wenn der Käufer jedoch zu einer Teilzahlung bereit ist oder die Zahlung nur gering zu spät getätigt wurde oder den Kaufpreis unerheblich unterschreitet, dann kann der Verkäufer nicht vom Kaufvertrag zurücktreten. 

Rückabwicklungskosten

Im Zahlungsverzug hat der Käufer die Kosten für die Rückabwicklung des Kaufvertrages zu tragen. Hierzu gehören beispielsweise Anwalts- sowie Notarkosten des Verkäufers sowie die berechneten Gebühren des Grundbuchamtes. 

Tipps – Zahlungsproblemen vorbeugen

Vor Vertragsabschluss Zahlungsfähigkeit des Käufers prüfen

Um solchen Situationen gezielt aus dem Weg zu gehen, sollte sich der Verkäufer im Vorfeld umfassend über die Bonität des Käufers informieren. Hierzu zählen beispielsweise aktuelle Kontoauszüge des Käufers, welche einen ersten Eindruck darüber liefern, wie liquide dieser ist. Zudem kann eine Finanzierungsbestätigung von Vorteil sein, welche die zuständige Bank über einen Kredit zur Verfügung stellt. So kann die Immobilie mit dem notwendigen Fremdkapital finanziert werden und bietet dem Verkäufer deutlich mehr Sicherheit. 

Zwangsvollstreckungsklausel im notariellen Kaufvertrag

In den meisten Kaufverträgen wird festgelegt, dass der Käufer mit seinem gesamten Vermögen haftet. Hierzu wird eine sofortige Zwangsvollstreckung eingeleitet, insofern der Käufer nicht den vereinbarten Kaufpreis zahlt. Dank der Vereinbarung im Kaufvertrag ist es dem Verkäufer möglich, im Falle des Nichtzahlens eine Zwangsvollstreckungsurkunde vom Notar zu erhalten. Mit dieser kann der Verkäufer letztendlich rechtlich gegen den Käufer vorgehen und den Kaufbetrag einfordern. 

Sobald der Verkäufer über die notwendigen Zwangsvollstreckungsurkunde verfügt, ist es diesem möglich, den vereinbarten Kaufvertrag innerhalb von 30 Jahren einzufordern. Erst nach 30 Jahren verjährt die Frist der Zwangsvollstreckung (§ 197 Absatz 1 Nummer 4 BGB).

Wie kann ich eine Grundschuld löschen lassen? Wann ist es sinnvoll und vor allem: Wie funktioniert das, wenn ich mein Haus oder meine Wohnung verkaufen möchte?

Es dauert in der Regel viele Jahre bis ein Immobilienkredit abbezahlt ist. Die Freunde, wenn der Kreditnehmer dann schuldenfrei ist, ist daher besonders hoch. Sobald das der Fall ist, hat der Eigentümer die Möglichkeit zur Bank zu gehen und dort eine Bewilligung zur Löschung zu beantragen. Hat er diese erhalten, kann er sich an einen Notar wenden und dieser kann wiederum die Löschung der Grundschuld über das Grundbuchamt in die Wege leiten.

Allerdings ist die Löschung der Grundschuld nicht immer anzuraten. Als Sicherheit für eine Baufinanzierung oder einen Kredit verlangen Banken in der Regel die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch.

Die Bank sichert sich somit gegen eine Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers ab. Sobald dieser den Zahlungsverpflichtungen aus seinem Kredit nicht mehr nachkommen kann, bekommt das Geldinstitut den Zugriff auf das Grundeigentum.

Als Voraussetzung zur Löschung der Schuld beim Grundbuchamt muss der Kredit hinter der Grundschuld natürlich abbezahlt sein. Wenn das passiert ist, stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus. Sobald der Kreditnehmer diese ausgehändigt bekommen hat, kann er mit dem Dokument zum Notar gehen.

Die Grundschuld löschen lassen

Die Löschung besteht in der Regel aus drei einzelnen Schritten.

1. Bank stellt eine Löschungsbewilligung aus und bescheinigt damit, dass der Kredit somit abbezahlt ist.
2. Der Käufer der Immobilie begibt sich mit der Bewilligung zu einem Notar
3. Der Notar wendet sich an das Grundbuchamt und beantragt dort die Löschung der Grundschuld im Grundbuch

Wann ist die Löschung wichtig?

Jetzt stellt sich die Frage, warum der Eigentümer beispielsweiser einer Wohnung die Grundschuld löschen lassen sollte. Sie ist in der Regel notwendig, wenn das Grundeigentum verkauft werden soll. Immerhin möchten Käufer kein Haus erwerben, welches noch finanziell belastet ist. Ein Käufer möchte ein Grundbuch ohne Belastungen des alten Eigentümers übernehmen. Nur so kann er seine eigene Grundschuld zur Immobilienfinanzierung eintragen lassen.

Soll das Grundstück also verkauft werden, muss der Verkäufer einen Notar damit beauftragen, die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt in die Wege zu leiten. 
Alternativ kann er diese Löschung auch selbst bei dem zuständigen Grundbuchamt anfragen, Vorausgesetzt er hat die Löschungsbewilligung der Bank vorliegen.

Allerdings muss dann die Unterschrift dazu von öffentlicher Stelle beglaubigt werden.

Grundschuld nicht löschen lassen: diese Gründe gibt es

Nicht zwingend ist die Löschung der Grundschuld notwendig. Zum Beispiel dann nicht, wenn sich jemand in seinem Haus sehr wohl fühlt und nicht plant, dieses zu verkaufen. Es gibt also auch einige Gründe keine Löschung zu beantragen, wenn die Immobilie auf absehbare Zeit nicht verkauft werden soll. Trotz dem, dass das Kreditinstitut eine Löschungsbewilligung abgibt, kann die Grundschuld weiterhin bestehen bleiben. Der Bauherren Schutzbund rät etwa dazu, die Grundschuld zum Beispiel dann zu nutzen, wenn zu einem späteren Zeitpunkt etwa ein weiterer Kredit für eine Modernisierung aufgenommen werden soll. Die Grundschuld dient dann auch dafür als Sicherheit. Außerdem ersparen Sie sich so Kosten einer Neueintragung.

Wie teuer ist die Löschung der Grundschuld?

Die anfallenden Kosten sind die Summe aus den Gebühren des Grundbuchamtes und den Gebühren, die der Notar für seine Arbeit verlangt. Dabei hat ein offizieller Notar die Möglichkeit, eine Summe von insgesamt 0,2 Prozent der Grundschuld zu verlangen. Das Amt rechnet nach dem gleichen Satz ab. Je nach Höhe der Grundschuld kann der Notar oder das Amt auch einen anderen Prozentsatz berechnen. Die Möglichkeiten liegen dabei zwischen 0,2 und maximal 0,4 Prozent.

Der Immobilieneigentümer muss selbst entscheiden, ob sich die Löschung lohnt. Insbesondere dann, wenn etwa das Verkaufen der Wohnung oder des Hauses in der kommenden Zeit nicht anstehen wird. Es empfinden allerdings einige Eigentümer als sehr entlastend, wenn der Kredit getilgt und somit die Grundschuld im Grundbuch gelöscht wird.

Unbedingt nötig ist dieser Schritt allerdings nicht.

Abschließender Kommentar von Immobilienexperte Felix Hoffmann aus Ingelheim:

Die Belastung ist beim Haus- oder Wohnungsverkauf prinzipiell kein großes Hindernis.

Meist wird diese im Zuge des Verkaufes nämlich ohnehin vom Notar zur Löschung angefragt und erledigt, damit der neue Besitzer die Immobilie lastenfrei übernehmen kann.

Die Löschungskosten gehen dann aber natürlich zu Lasten des Verkäufers.

Wenn auch Sie eine Immobilie in Ingelheim, Mainz, Bingen, Wiesbaden und Umgebung verkaufen möchten und auf der Suche nach einem Experten sind, der den Verkauf rechtssicher und gut strukturiert für Sie übernimmt, dann rufen Sie uns jetzt an und vereinbaren Sie einen unverbindlichen Beratungstermin: 06132 – 714 93 83.

Möchten Sie ein Haus verkaufen, muss zunächst der Wert der Immobilie ermittelt werden. Bei der Immobilienbewertung werden Faktoren wie Lage und Baujahr berücksichtigt, um den Wert des Hauses festzustellen und dem Besitzer der Immobilie die Grundlage für die Ermittlung des realistischen Verkaufspreises zu geben.

Verkauf nach der Analyse: So läuft die Immobilienbewertung ab

Der Wert des Hauses lässt sich anhand der wichtigsten Eckdaten ermitteln. Dazu gehören Alter und Art des Objekts sowie etwaige Mängel, Schäden oder spezielle zusätzliche Ausstattungsmerkmale, die Einfluss auf den Wert des Hauses haben. Für ein zufriedenstellendes und korrektes Ergebnis werden die Daten von einem Immobilien-Experte in einem persönlichen Besichtigungstermin gesammelt und anschließend ausgewertet. Die Ergebnisse werden dann im persönlichen Gespräch mit dem Kunden besprochen. Hierfür erfolgt ein zweiter Termin.

Vor Ort kann der Profi das Haus im Detail bewerten. Hierfür betrachtet er Zustand, Lage und Ausstattung der Immobilie und zieht zudem aktuelle Vergleichsangebote auf dem Markt mit ein. Durch die umfassende Bewertung wird ein zuverlässiger Verkaufspreis ermittelt.

Die Wertanalyse vor Ort

Das Haus, dass bewertet werden muss, wird vor Ort von unseren Immobilienexperten besichtigt. Alter, Lage, Ausstattung und Zustand sind wichtige Faktoren. Eine professionelle Preisanalyse optimiert die Bewertung, indem sie aktuelle Marktdaten und andere wichtige Informationen miteinbezieht. Dadurch kann der Wert des Hauses genau bestimmt werden. Der Wert wird von Verkäufern als Grundlage für die Verhandlungen genutzt.

Manche Immobilienbesitzer möchten mitunter auch ohne konkrete Verkaufsabsichten über den aktuellen Wert ihrer Immobilien informiert sein.

Die wichtigsten Faktoren bei der Bewertung

Die Immobilienbewertung umfasst verschiedene Aspekte des Hauses. Zu den wichtigsten Faktoren zählen:

Lage, Zustand, Grundstücksgröße, Wohnfläche, Ausstattung, Modernisierung oder Sanierung innerhalb der letzten 25 Jahre

Bei der Lage gilt es besonders die Infrastruktur um die Immobilie herum zu beurteilen. Befinden sich Geschäfte, öffentliche Verkehrsmöglichkeiten, Ärzte und Schulen in der Nähe? Gibt es Kulturangebote? Auch der Geräuschpegel und die Preisentwicklung in der Umgebung sind wichtige Faktoren.

Die Bewertung des Zustandes umfasst Baujahr und Bausubstanz sowie den aktuellen Renovierungszustand. Ist das Haus energieeffizient gestaltet? Welche Umbau- oder Sanierungsarbeiten müssen eventuell vorgenommen werden? Der Zustand entscheidet unter anderem darüber, ob die Immobilie bezugsfertig ist und wenn nicht,  wie viel Geld noch investiert werden muss um das Haus in einen angemessenen Zustand zu versetzen.

Die Ausstattung ist ebenso wichtig. Der Immobilien-Profi berücksichtigt Größe und Anzahl der Zimmer sowie das Vorhandensein von Balkon, Terrasse oder Garten. Gibt es Stellplätze? Zudem werden Fußbodenbelag, Heizsystem und vorhandene (Smart)-Technik in die Wertermittlung einbezogen.

Die Wichtigkeit einer Immobilienbewertung

Geht es um den Verkauf eines Hauses, kommt immer wieder die Frage nach der Wichtigkeit einer Immobilienbewertung auf. Die Bewertung der Immobilien beseitigt Unklarheiten und erleichtert die Festlegung des realistisch erzielbaren Verkaufspreises. Der zusätzliche und unerhebliche Aufwand einer professionellen Bewertung wird durch verschiedene Vorteile ausgeglichen.Eine Immobilienbewertung gibt zunächst einen Überblick über den Wert eines Hauses.

Der Immobilienmakler ermittelt dadurch den passenden Angebotspreis.

Nach einer Erbschaft oder einem Umbau zeigt die Immobilienbewertung den Wert des Hauses. Mithilfe der Bewertung lassen sich Fehlentscheidungen vermeiden. Ein klarer Wert kann ein Bauchgefühl unterstreichen oder mit Fakten widerlegen.

Im Zweifelsfall werden dadurch finanzielle Schäden vermieden und das Haus lässt sich zum marktgerechten Wert verkaufen. Schließlich ist das Dokument eine wichtige Grundlage, um weitere Fehlkalkulationen zu vermeiden.

Die Arten der Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung sollte ein Profi übernehmen. Eine professionelle Immobilienbewertung erfolgt mit Sachverstand, Erfahrung und den notwendigen Werkzeugen und Ressourcen. Die Bewertung vor Ort gibt einen detaillierten Überblick über den Wert und die Faktoren, aus denen sich der Preis ergibt. Inzwischen gibt es allerdings auch Online-Bewertungen, die schneller durchgeführt und weniger ausführlich sind.

Einen Nachteil birgt die Bewertung Ihres Hauses für Sie als Kunde nicht, da wir diesen Service vollkommen kostenfrei und unverbindlich für unsere Kunden anbieten.

Entscheidend ist, welches Verfahren durchgeführt wird. Man unterscheidet zwischen:

1. Sachwertverfahren
2. Vergleichswertverfahren
3. Ertragswertverfahren

Beim Sachwertverfahren werden alle wichtigen Faktoren einbezogen, um den Wert der Immobilie festzustellen. 

Beim Vergleichswertverfahren wird die aktuelle Marktlage als Orientierung genutzt. Zustand, Lage, Baujahr: diese Faktoren werden in der Regel verglichen.
Das Ertragswertverfahren ermittelt den potenziellen Gewinn. Dieses Verfahren wird beispielsweise für Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien eingesetzt.

Wenn Sie einmal erfahren möchten, was Ihre Immobilien in Ingelheim, Mainz Bingen und Umgebung wert ist, so vereinbaren Sie jetzt Ihren persönlichen Bewertungstermin mit unserem Experten.

Und das alles vollkommen kostenfrei und unverbindlich.

Rufen Sie hierzu gerne an: 06132 – 714 93 83

Wenn sich der Standort des Arbeitsplatzes oder die Lebenssituation plötzlich verändert, kann die Trennung von einer selbstgenutzten Immobilie der Fall sein.

Dies stellt sich in der Praxis jedoch nicht immer als ein leichtes Unterfangen heraus, beispielsweise wenn mit der Immobilie viele Emotionen und unvergessliche Eindrücke zusammenhängen. Besonders ärgerlich wird es, wenn das Finanzamt plötzlich einen Anteil des Verkaufs einfordert und die Spekulationssteuer erhebt.

Wann ist ein Veräußerungsgewinn steuerpflichtig?

Grundsätzlich gilt: wer die eigene Wohnung vermietet, also gewerblich nutzt, muss bei einem Verkauf vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist die sogenannte Spekulationssteuer bezahlen. In einem Fall in Baden-Württemberg kam es zu genau diesem Problem. Ein Mann wohnte rund acht Jahre und vier Monate in der eigenen Wohnung und vermietete sie vor dem endgültigen Verkauf einige Monate.

Unerwartet kam der Bescheid des Finanzamtes, welches aus der Differenz des damaligen Kaufpreises und dem Verkaufspreis einen Gewinn errechnete. Dieser Gewinn sollte entsprechend der Spekulationssteuer angerechnet werden, weshalb der Betroffene sich anschließend an das lokale Finanzgericht wendete. Dort bekam er sowohl in der ersten Verhandlung als auch in der anschließenden Revisionsverhandlung vor dem Bundesfinanzhof Recht.

Laut Finanzamt sei die zwischenzeitliche Vermietung als steuerschädlich zu betrachten, woraus sich aus rechtlicher Sicht eine Steuerschuld ergibt. Die einzige Grundlage für einen Verkauf frei von Spekulationssteuern sei der Verkauf nach einem Besitz von mindestens zehn Jahren. Falls der Zeitraum die zehn Jahre nicht erreicht, ist die steuerfreie Veräußerung nur bei einer eigenständigen Nutzung möglich.

Die Alternative im angesprochenen Fall wäre dadurch nur der Leerstand gewesen.

Die eigene Nutzung als Grund des steuerfreien Verkaufs

Das vorliegende Beispiel zeigt jedoch eindeutig, dass der Fokus auf dem eigenen Wohnen lag.

Laut BFH ist es ausreichend, die eigenständige Bewohnung über einen Zeitraum von drei Kalenderjahren nachzuweisen. Ein vollständiges Bewohnen von Januar bis Dezember ist in dieser Hinsicht nach Ablauf dieses Zeitraums nicht nötig. So müssen keine zusätzlichen Steuern mehr bezahlt werden.

Konkret sind die Bedingungen für eine steuerfreie Veräußerung auch dann bereits erfüllt, wenn die Immobilie am letzten Tag des vergangenen Jahres, dann das komplette Jahr und anschließend den ersten Tag des kommenden Jahres bewohnt wird. Auch im vorliegenden Beispiel waren diese Anforderungen erfüllt, da die Eigentumswohnung über einen Zeitraum von acht Jahren und vier Monaten durchgehend bewohnt wurde. Die kurzfristige Vermietung vor dem Verkauf der Wohnung ist in dieser Hinsicht steuerlich kaum relevant und daher auch kein Erhebungsgrund.

Selbstnutzung als Ablaufgrund für die Spekulationsfrist

Bevor ein Verkauf durchgeführt wird, sollten potenzielle Verkäufer daher möglichst genau nachrechnen.

Die Veräußerung ist nur dann steuerfrei, wenn der Zeitraum der gewerblichen Nutzung die zehn Jahre übersteigt. Die Alternative eines steuerfreien Verkaufs mit geringerer Zeitspanne gibt es nur dann, wenn die Immobilie im Vorhinein privat genutzt wurde. Anhand der im Vorhinein dargelegten Grundlagen zur Bestimmung der privaten Nutzung wird im Falle einer Untersuchung daher vorgegangen, um die Rechtmäßigkeit des Verkaufs zu belegen.

Wichtig ist hierbei nicht der wirkliche Zustand, sondern die im Vertrag erfassten Bedingungen. Wer bereits einen Monat vor Abschluss des finalen Verkaufsvertrags in eine neue Wohnung zieht oder diese erst nach dem Verkauf verlässt, kann diese Zeit nicht anrechnen. Daher sollten die vertraglichen Unterlagen jederzeit auf die dargelegte Situation angepasst werden, um für eine sichere Entscheidungsgrundlage zu sorgen. So entstehen rund um die Anforderungen des Finanzamts mit Sicherheit keine Schwierigkeiten mehr.

Daher empfiehlt es sich, im Vorfeld eines Verkaufs selbst möglichst genau hinzusehen und dafür zu sorgen, dass es keine Unklarheiten geben muss. So wird letztendlich dafür gesorgt, dass die Veräußerung im Falle eines Standortwechsels nicht zum Problem werden muss, sondern sich ohne viel Aufwand realisieren lässt. So wie das Finanzgericht Baden-Württemberg würden laut gängiger Rechtslage auch weitere Gerichte entscheiden.

Falls Sie sich dennoch individuell zu Ihrem Fall beraten lassen möchten, unterstützen wir Sie als Immobilienmakler für Mainz, Bingen und Ingelheim. Wenn Sie einmal erfahren möchten, was Ihre Immobilien in Ingelheim, Mainz Bingen und Umgebung wert ist, so vereinbaren Sie jetzt Ihren persönlichen Bewertungstermin mit unserem Experten.

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Viele Menschen, die eine Immobilie verkaufen wollen, machen dies am liebsten selber und ohne externe Hilfe. In der Regel ist das Haus oder die Wohnung der größte vorhandene Wertgegenstand, sodass bei dem Verkauf eventuelle Fehler sehr teuer werden können. 

1. Einen falschen Preis ansetzen

Den richtigen Kaufpreis festzulegen, ist sicherlich einer der schwierigsten Schritte bei dem Verkauf einer Immobilie. Wird diese zu günstig angeboten, finden sich zwar schnell Käufer, dafür wird aber bares Geld verschenkt. Wird die Immobilie hingegen zu teuer angeboten, kann es dauern, bis sich Interessenten melden. Und wenn sie deshalb sehr lange auf dem Markt bleibt, kann es sein, dass sie verbrennt und nur noch zu einem deutlich niedrigeren Preis angeboten werden kann. 

2. Nur einen Vermarktungsweg nutzen

Viele Privatverkäufer wollen für die Vermarktung nicht zu viel Geld ausgeben und wählen aus diesem Grund häufig nur einen Vermarktungsweg. Dadurch ist es sehr wahrscheinlich, dass viele potenzielle Käufer die Anzeige nicht sehen. Besser ist es, die Immobilie in der Zeitungund auf unterschiedlichen Portalen im Internet anzubieten. Auf diese Weise lässt sich das Risiko minimieren, dass mögliche Käufer das Angebot verpassen.

3. Schlechte Erreichbarkeit

Viele Immobilienbesitzer planen nicht ausreichend Zeit für den Verkauf ein. Denn schließlich müssen sie stets erreichbar sein, um Besichtigungen durchzuführen. In der Annonce sollte daher die Handynummer und die E-Mail-Adresse stehen. Wenn der Verkäufer berufstätig ist, kann ihm schlicht die Zeit für den Verkauf fehlen. Daher kann es durchaus Sinn machen, hierfür ein Maklerbüro zu beauftragen. Dieses hat den Vorteil, dass es über ein telefonisches Sekretariat verfügt, das tagsüber besetzt ist, Anrufe von möglichen Interessenten annimmt, E-Mails beantwortet und Besichtigungstermine vereinbart.

4. Unvorteilhafte Fotos und eine schlechte Präsentation

Unvorteilhafte Fotos schrecken viele Käufer ab, auch wenn die Immobilie in der Realität eigentlich besser aussieht. Natürlich sollte das Haus im Vorfeld aufgeräumt werden. Sehr wichtig ist auch, ideale Lichtverhältnisse zu schaffen, um die Immobilie von ihrer besten Seite präsentieren zu können. Außenaufnahmen sollten am besten vor einem blauen Himmel und Sonnenschein gemacht werden. Genauso wichtig wie die Fotos ist die Beschreibung, die fehlerfrei und leicht verständlich sein sollte.

5. Falsche Besichtigungszeit 

Jede Immobilie zeigt sich zu einer bestimmten Tageszeit von ihrer besten Seite. Nicht zu empfehlen ist es beispielsweise, eine Osterrasse im Sommer am Abend zu präsentieren. Grundsätzlich sollte nicht gemogelt, aber die Immobile so gut wie möglich, präsentiert werden.

6. Fehlende Unterlagen

Schon bei der Preisfindung müssen alle Eckdaten der Immobilie, wie zum Beispiel die Wohnflächenberechnung, alle Grundrisse, die Baubeschreibung, die Nebenkosten, der aktuelle Grundbuchauszug mit Grundstücksgröße (eventuell auch eingetragene Lasten) und der Energieausweis, vorhanden sein. Denn die Interessenten werden den Verkäufer nach diesen und eventuell noch einigen anderen Unterlagen befragen, da sie diese für das Finanzierungsgespräch mit der Bank benötigen. Übrigens müssen die Daten des Energieausweises bereits in der Anzeige angegeben werden, da sonst ein Bußgeld droht.

7. Zu einfaches Nachgeben bei dem Preis

Bevor die ersten Käufer eingeladen werden, sollte sich der Verkäufer über sein Preislimit Gedanken machen. Eventuell kann der Betrag durch ein Gutachten oder Rechnungen bestimmter werterhöhender Maßnahmengestützt werden. Auf Preisverhandlungen beim Notar sollte dagegen verzichtet werden, da hierbei nur unnötig Druck aufgebaut wird. Wenn eine Preiseinigung erzielt wurde, sollte sich der Verkäufer die Finanzierung durch das Kreditinstitut des Käufers bestätigen lassen.

8. Hinhalten lassen

Wenn ein Käufer eine mündliche Zusage gegeben hat, sollten dadurch nicht alle Verkaufsaktivitäten eingestellt werden. Denn wenn er dann nach einigen Wochen abspringt, müssen erneut Anzeigen geschaltet werden. Daher sollten weiter Besichtigungstermine stattfinden, bis der passende Käufer gefunden wurde. Erst wenn die Tinte auf dem Kaufvertrag trocken ist, können die Verkaufsaktivitäten eingestellt werden.

Wenn Sie aktuell überlegen sollten, eine Haus oder eine Wohnung verkaufen zu wollen, so bieten wir Ihnen gerne eine kostenfreie und unverbindliche Marktwertermittlung Ihrer Immobilie an.

Rufen Sie uns hierzu gerne an unter 06132 – 714 93 83 oder besuchen Sie uns in unserem Ladengeschäft in der Bahnhofstraße 22 in 55218 Ingelheim.

Vor allem in den Ballungsräumen steigen die Immobilienpreise seit Jahren rasant, und ein Ende scheint nicht in Sicht – gut für diejenigen, die „Betongold“ ihr Eigen nennen. Doch auch in der heutigen Zeit kann sich für Eigentümer die Frage stellen, ob sie ein Objekt veräußern oder doch lieber zur Weitervermietung behalten sollen.

Hintergrund kann eine Erbschaft sein, aber auch Veränderungen der beruflichen oder persönlichen Lebensumstände. Für die meisten Grundstückseigentümer in Deutschland ist das eigene Haus oder die eigene Wohnung der mit Abstand bedeutendste Bestandteil ihres Vermögens. Entscheidungen darüber sind deshalb stets von besonderer wirtschaftlicher Tragweite. Was ist also zu tun? Wir beleuchten einige Argumente für beide Varianten.

Deshalb sollte ich verkaufen

Ein gewichtiges Argument für einen Verkauf: Solange Sie das Objekt besitzen, profitieren Sie vom bereits angesprochenen Preisboom nur theoretisch. Erst durch die Veräußerung kommt der Wertzuwachs tatsächlich auf Ihrem Bankkonto an – wie bei allen Anlageformen. „Gewinne realisieren“ nennt das der Börsianer. Allerdings verzichten Sie damit darauf, an einer möglichen zukünftigen Preissteigerung zu partizipieren. Im Gegenzug haben Sie aber auch das Risiko eines Wertverfalls abgegeben. Sollte die Blase einmal platzen, dann haben Sie sich rechtzeitig in Sicherheit gebracht. Diese strategische Entscheidung kann Ihnen niemand abnehmen, aber es lohnt sich, über einige Punkte nachzudenken:

• Wie ist die Bausubstanz des Hauses? Gerade bei älteren Gebäuden besteht gegenwärtiger oder zukünftiger Sanierungsbedarf. Dies mindert zwar Ihren aktuellen Verkaufserlös, schont aber für die Zukunft Ihr Bankkonto und Ihre Nerven.

• Vermieten ist nicht jedermanns Geschmack. Manche Eigentümer fühlen sich durch die Verantwortung gestresst und sehen insbesondere der jährlichen Betriebskostenabrechnung mit Grausen entgegen. Und auch wenn so genannte Mietnomaden eine eher seltene Spezies sind – falls Sie einen erwischt haben, können erhebliche finanzielle Schäden drohen. Mit der Abgabe des Objekts machen Sie sich frei von derlei Sachzwängen und Risiken.

• Die Lage ist das A und O des Objekts. Ein minderwertiger Standort kann ein Argument sein, sich beizeiten von einem Haus zu trennen. Verfügen Sie über das nötige zusätzliche Kapital, lohnt es sich möglicherweise, den Erlös direkt in eine bessere Lage zu reinvestieren.

• Und ganz wichtig: Sie setzen bei einem Verkauf erhebliches Kapital frei. Das sollten Sie nur tun, wenn Sie eine solide Anlagealternative haben.

Deshalb sollte ich vermieten

Auf der anderen Seite hat die alte Volksweisheit, Grundbesitz niemals zu verkaufen, natürlich auch ihre Berechtigung. Voraussetzung ist allerdings, dass für eine erfolgreiche Vermietung die nötigen Rahmenbedingungen gegeben sind: eine Wohnung in guter Lage und in gutem Zustand, außerdem etwas Geduld im Umgang mit Bürokratie und Mietern. Dann spricht manches für die Entscheidung, das Objekt zu behalten:

• Vermietung generiert moderate, aber kontinuierliche Umsätze. Eine zeitliche Begrenzung besteht nicht, denn der Bedarf an Wohnraum bleibt ja grundsätzlich bestehen. Gleichzeitig bleibt Ihnen der Wert der Immobilie selbst erhalten. Davon profitieren im Zweifelsfall auch Ihre Erben.

• Das Objekt kann langfristig als Altersvorsorge dienen, sei es durch Mieteinnahmen oder eine spätere Veräußerung. Ein geeignetes Objekt erhält Ihnen auch die Möglichkeit, bei einer späteren Verkleinerung Ihres Haushalts vielleicht selbst einzuziehen oder gegebenenfalls Ihren Kindern zur Verfügung zu stellen.

• Die Marktsituation für Mietwohnungen ist gegenwärtig eindeutig zum Vorteil des Vermieters, und es spricht nichts dafür, dass sich dies kurzfristig ändert. Speziell in Ballungsräumen kann der Eigentümer auch kurzfristig aus einer Vielzahl von Bewerbern ein großes Potenzial an seriösen, solventen Mietkandidaten herausfiltern.

Abschließend noch einige Betrachtungen zu rechtlichen und steuerlichen Fragen. Wie ist das eigentlich mit der Veräußerung vermieteter Objekte? Gemäß BGB behält der Mietvertrag der Bewohner auch bei Veräußerung oder Erbfall seine Gültigkeit. Dies kann durchaus auch von Vorteil sein. Ein neuer Käufer, der Kapital anlegen möchte, ist unter Umständen froh über ein bestehendes, solides Mietverhältnis. Beachten Sie als Verkäufer auch die Bestimmungen zur Spekulationssteuer und die damit verbundene zehnjährige Haltefrist. Für Erben gilt diese glücklicherweise nicht, da der Erbfall eine Rechtsnachfolge, aber keinen Kauf darstellt.

Fazit: ob für Sie ein Verkauf oder eine Vermietung die richtige Wahl ist, hängt sehr individuell von zwei Persönlichkeiten ab – nämlich der Ihren und der Ihrer Immobilie.

In jedem Fall zu empfehlen ist aber die fachliche Beratung durch einen seriösen Makler.

Wenn Sie aktuell überlegen sollten eine Immobilie in Ingelheim, Mainz, Bingen und Umgebung zu verkaufen und sich sicher sein möchten, dass der Vertrag rechtswirksam und professionell abgewickelt wird, dann sind wir der richtige Ansprechpartner.

Rufen Sie uns unter 06132 – 714 93 83 an und vereinbaren Sie Ihren persönlichen und kostenfreien Beratungstermin!