Kategorie: Verkaufen

Zu welchem Zeitpunkt fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an und mit welchen Kosten ist zu rechnen?

In diesem Artikel geben wir Ihnen ein paar Tipps und Informationen, auf die Sie achten sollten. Außerdem erfahren Sie, wie eine solche Entschädigung vermieden werden kann.  

Höhe und Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung 

Sie haben vor Ihr Haus zu verkaufen?

Haben aber noch einen über mehrere Jahre laufenden Festzins-Kredit auf dieser Immobilie? Nun, bei einem Verkauf haben Sie die Möglichkeit diesen Kreditvertrag vorzeitig zu beenden. Da Sie ein „berechtigtes Interesse“ daran haben die Immobilie zu verkaufen kann die Bank nicht auf eine Erfüllung des Vertrages bestehen. Dennoch hat sie das Recht, den ihr entstandenen Schaden durch die Kündigung in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung geltend zu machen. Aus diesem Grund sollten Eigentümer immer prüfen, ob eine solche Entschädigung anfallen könnte und wenn ja, in welcher Höhe.

Was ist eine Vollfälligkeitsentschädigung? – Zinsschaden der Bank 

Bei einer vorzeitigen Kündigung eines Kreditnehmers seines Darlehens entgehen der Bank bereits fest eingeplante Gewinne durch Zinseinnahmen. Dies wird auch Margenschaden genannt. Zudem kann sie das vorzeitig zurückgezahlte Geld nur zu niedrigen Zinsen wieder neu anlegen. In der Regel hat sich die Bank selbst langfristig finanziert. Es entsteht ein sogenannter Refinanzierungsschaden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung soll genau in solch einem Fall den entstandenen Schaden auffangen und ersetzen.

Allerdings ist das Kreditinstitut dazu verpflichtet, den entstanden Zinsschaden transparent und nachvollziehbar zu erklären und zu begründen. Es muss belegt werden, dass der aktuelle Zinssatz, über den damals im Kreditvertrag vereinbarte Zinssatz liegt. Dies ist entscheidend für das Ersatzgeschäft der Bank. Meistens kommen hierfür Hypothekenpfandbriefe zum Einsatz. Der Schaden wird dann aus der Differenz des ursprünglichen Zinses aus dem Darlehensvertrag und den Pfandzins berechnet. Auch eine Neuausleihe kann als Ersatzgeschäft in Frage kommen. Zum Beispiel, wenn die Bank einen neuen Kredit vergeben oder eine Umschuldung vorgenommen hat. So muss die Berechnung des Ausfallschadens dem Zins aus dem Neugeschäft gegenübergestellt werden. Dann kann nicht auf den Pfandzins der Hypothek verweisen werden.

Wie hoch ist nun eine Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Hausverkauf? 

Der anfallende Zinsschaden ist der Hauptbestandteil einer Vorfälligkeitsentschädigung. Eine solche Entschädigung könnte die Bank wie folgt berechnen:

Zum einen durch einen Aktiv-Aktiv-Vergleich. Dabei behauptet das Kreditinstitut, dass ein Ersatzdarlehen abgeschlossen wurde, allerdings zu schlechteren Konditionen. Dann ergibt sich der Zinsschaden aus der Gegenüberstellung des alten und des neuen Darlehens.

Zum anderen durch einen Aktiv-Passiv-Vergleich. Das bedeutet, dass die Bank sagt, dass sie das Geld nicht weiterverleihen sondern es stattdessen im Kapitalmarkt anlegen wird. Wie bereits erwähnt sind dies in den meisten Fällen Hypothekenpfandbriefe. Hier ergibt sich der Zinsschaden ebenfalls aus der Gegenüberstellung des Nominalzinses aus dem Kreditvertrag und dem Hypothekenpfandbriefzins.

In den meisten Fällen wählen die Banken die zweite Methode. Dabei fällt der entstandene Schaden in der Regel höher aus. Sollte der Kreditnehmer nach einer vorzeitigen Beendigung seines Kreditvertrages einen neuen Kredit bei diesem Institut abschließen, so muss die erste Methode gewählt werden. Auch eine Bearbeitungsgebühr für die Berechnung des Zinsschadens kann von der Bank verlangt werden.

Ist es möglich, bei einer falschen Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, Einspruch zu erheben? 

Laien können nicht immer nachvollziehen ob eine Bank, die ihr zustehende Entschädigung korrekt berechnet hat oder nicht. Die Verbraucherzentrale vermeldet in drei von zehn Fällen eine zu hohe Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Aus diesem Grund lohnt es sich diese nochmals zu überprüfen. Mögliche Ansprüche auf einen Einspruch verjähren nach drei Jahren.

Doch ist eine Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Immobilienverkauf vermeidbar? 

Sollten Sie Ihr Haus verkaufen wollen und zugleich ein neues kaufen, so sollten Sie Ihren bereits bestehenden Kreditvertrag nicht kündigen. Sinnvoller ist es, das neue Haus als Pfandobjekt bzw. Sicherheit zu hinterlegen. Das Kreditinstitut wird dem sogenannten „Objekttausch“ aber nur zustimmen, wenn die Immobilie, die getauscht wird genauso wertstabil ist. Der Vertrag darf durch das neue Haus nicht gefährdet werden.

Sollte dies nicht gewährleistet sein, so besteht die Möglichkeit das der neue Eigentümer des alten Hauses den Kreditvertrag übernimmt. Dafür muss die Bonität des neuen Besitzers allerdings von der Bank abgesegnet werden (Schuldnertausch).

Sollte also ein Objekt- bzw. Schuldentausch vorgenommen worden sein, so fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Einzig und allein eine Bearbeitungsgebühr wird hierfür berechnet.

Unser Tipp für Sie: 

Sofern Ihr bestehender Kreditvertrag bereits über eine Laufzeit von zehn Jahren bedient wurde, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Dafür beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate.

Sollte also der Hausverkauf aufgrund einer Vorfälligkeitsentschädigung aufgeschoben werden? 

Sollten bei Ihnen 10 000€ oder eventuell sogar mehr an Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, so wäre es in der Tat sinnvoll, zweimal über den Hausverkauf zu diesen Bedingungen nachzudenken. Mit der vorzeitigen Kreditablösung müssen aber auch keine weiteren Zinsen bezahlt werden. Dies sollte mit einberechnet werden. Ein neuer Kredit lässt sich zudem künftig zu niedrigeren Zinsen abschließen.

Die entscheidende Frage, die Sie sich stellen müssen ist aber doch letzten Endes: Wird das Haus wirklich noch benötigt und wie hoch ist der aktuelle Marktwert bzw. was wäre der Erlös bei einem erfolgreichen Verkauf?? 

Hierbei lohnt es sich eine Hausbewertung durch einen Experten als Entscheidungsgrundlage einzuholen.

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Die eigenen vier Wände sind in Deutschland eine wichtige Säule des ganzen Lebens.  

Ob Neubau oder Renovierung eines älteren Anwesens – ein eigenes Haus zu besitzen gehört zu den größten Zielen der Deutschen. Rund zwei Millionen Menschen planen den Erwerb einer Altimmobilie oder einen kompletten Neubau.

Wenn alle Bauphasen, Umbauten, der Verkauf, Sanierungsmaßnahmen und sonstigen Arbeiten abgeschlossen sind, dürfen sich Hausbesitzer nun erst einmal entspannt zurücklehnen und die neu gewonnene Privatsphäre genießen. Dabei gilt jedoch: Vergessen Sie einen wichtigen Punkt nicht, der unter Umständen lebensrettend sein kann – die notwendigen Versicherungen, um Ihr neues trautes Heim vor Schicksalsschlägen und äußeren Umständen zu schützen.

Das Deckblatt und das Bestandsverzeichnis informieren über die exakte Lage und die Größe des Grundstücks. Des Weiteren finden sich dort Hinweise über ein eventuelles Gemeinschaftseigentum. Dieses ist bei Eigentumswohnungen immer vorhanden und umfasst dann zum Beispiel das Treppenhaus und eventuelle Gemeinschaftsräume des Hauses. Aber auch bei einem Einfamilienhaus ist ein Gemeinschaftseigentum oftmals vorhanden. Hierzu können Hofflächen, aber auch Teile des Gehweges gehören.

Welche Versicherungen sind wichtig?

Wer im Internet nach diesem Schlagwort sucht, wird in kürzester Zeit fündig. Dutzende Versicherungstypen werden von verschiedensten Anbietern als absolut notwendig angepriesen und sollten lieber heute als morgen abgeschlossen werden. Doch was steckt hinter den Risiken, gegen die Sie sich damit absichern können? Welche Versicherungen sind richtig und wichtig und wo will man Ihnen nur ein wertloses Zusatzprodukt verkaufen?

Generell gilt: Die eigenen vier Wände sind schützenswert und sollten umfassend gegen eventuelle Schäden abgesichert werden. Gegen welche Risiken können Sie mit diesen Dienstleistungen präventiv vorgehen? Wir dröseln das Ganze für Sie auf.

Wohngebäudeversicherung: In manchen Fällen handelt es sich hierbei um eine Pflichtversicherung, seit den 90er Jahren sind die Vorschriften jedoch gelockert worden. Eine Bank verlangt jedoch oft den Abschluss der Wohngebäudeversicherung, bevor sie einen Kredit für den Verkauf oder ein Bau- und Renovierungsvorhaben bewilligt. Hierbei ist das ganze Haus – jedoch ohne Einrichtung – abgesichert und zwar gegen Feuer, Überschwemmungen, starke Stürme, Hagel und sonstige Schäden, die die Natur hervorrufen kann.

Optionale Zusätze enthalten noch weniger häufige Schadensfälle, wie z. B. Schäden durch Lawinen, Vulkanausbrüche, Erdbeben oder Vandalismus.

Die Höhe der monatlichen Prämie hängt von der Größe, dem Alter und der Lage des Anwesens ab. Eine Immobilie direkt an der Nordsee verschlingt deutlich höhere Beiträge als ein Häuschen auf der schwäbischen Alb.

Hausratversicherung: Hier sind alle Gegenständige versichert, die zu der Inneneinrichtung gehören und damit von der obigen Wohngebäudeversicherung nicht abgedeckt sind. Dazu zählen Möbel, Textilien, Haushaltsgeräte und Co. Die Monatsbeiträge richten sich nach der Höhe der versicherten Schadenssumme und dem Wert einiger Gegenstände, die häufigsten Schadensursachen beim Hausrat entstehen übrigens durch Wasser, Feuer und Einbrüche.

Privathaftpflichtversicherung Die Haftpflichtversicherung gehört zu den wichtigsten überhaupt, daher sollten Sie auf jeden Fall eine solche abschließen. Sie ersetzt den Schaden, den eine andere Person durch ein Versäumnis oder einen unglücklichen Zufall auf Ihrem Grundstück erleidet. Dazu zählen z. B. Verletzungen durch einen Sturz auf einem nicht geräumten Gehweg oder Schäden am Nachbarhaus, wenn durch einen starken Sturm der Apfelbaum im Garten entwurzelt wird.

Sonstige potentiell nützliche Versicherungen

1. Restschuldversicherung

Eine Immobilie muss in der Regel über einige Jahre hinweg abbezahlt werden. Eine Restschuldversicherung oder eine Risikolebensversicherung helfen für den Fall, dass Sie plötzlich arbeitsunfähig werden oder das Einkommen Ihres Partners wegfällt.

2. Umzugstransportversicherung

Wenn Sie das eigene Haus verkaufen und sich räumlich neu orientieren, gibt es meist eine Menge Dinge, die transportiert werden müssen. Eine Umzugstransportversicherung springt für Schäden ein, die während dem Transport entstehen, bei einem Umzugsunternehmen besteht meist eine separate Absicherung durch den Geschäftsführer. Sie können ebenfalls eine eigene Versicherung für Freunde abschließen, die am Umzug beteiligt sind, sofern diese über keine private Haftpflichtversicherung verfügen.

3. Versicherungen bei Neubau

Wer das traute Heim selbst baut, braucht in jedem Fall noch zwei weitere Produkte: Die Bauherrenhaftpflichtversicherung und die Bauleistungsversicherung. Erstere springt ein, wenn auf der Baustelle ein Unfall passiert oder etwas beschädigt wird, da Sie als Bauherr eine Sicherungspflicht für das ganze Gelände haben. Die Bauleistungsversicherung ähnelt der Wohngebäudeversicherung und ist nützlich, wenn Faktoren der sogenannten „höheren Gewalt“ Ihr Eigentum in Mitleidenschaft ziehen, was durch einen Tornado oder plötzliches Hochwasser leicht geschehen kann. Eine zusätzliche Versicherung gegen Feuer, die Feuerrohbauversicherung, deckt auch diese Eventualität ab

Wenn auch Sie eine Immobilie in Ingelheim, Mainz, Bingen, Wiesbaden und Umgebung verkaufen möchten und auf der Suche nach einem Experten sind, der den Verkauf rechtssicher und gut strukturiert für Sie übernimmt, dann rufen Sie uns jetzt an und vereinbaren Sie einen unverbindlichen Beratungstermin: 06132 – 714 93 83

Der zukünftige Eigentümer sollte vor einem Haus- oder Wohnungskauf unbedingt den Inhalt des Grundbuches und den aktuellen Sachstand prüfen. Es informiert über alle Fakten, die in Verbindung mit einem Grundstück stehen.

Allerdings gilt die bloße Kaufabsicht grundsätzlich nicht als ausreichendes berechtigtes Interesse für die Grundbucheinsicht, sodass Interessenten den Immobilienmakler um eine Kopie des Grundbuch-Auszuges bitten sollten.

Die drei Abteilungen des Grundbuches

Das Deckblatt und das Bestandsverzeichnis informieren über die exakte Lage und die Größe des Grundstücks. Des Weiteren finden sich dort Hinweise über ein eventuelles Gemeinschaftseigentum. Dieses ist bei Eigentumswohnungen immer vorhanden und umfasst dann zum Beispiel das Treppenhaus und eventuelle Gemeinschaftsräume des Hauses. Aber auch bei einem Einfamilienhaus ist ein Gemeinschaftseigentum oftmals vorhanden. Hierzu können Hofflächen, aber auch Teile des Gehweges gehören.

Abteilung I

Die Abteilung I gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse. Ein einzelner Eigentümer ist für die Kaufverhandlungen ideal. Bei mehreren Grundstückseigentümern erleichtert die Verhandlungsvollmacht eines Mitbesitzers die Kaufverhandlungen. Ein beauftragter Immobilienmakler ist ebenfalls meist alleiniger Vertreter mehrerer Verkäufer, wie zum Beispiel einer Erbengemeinschaft und erleichtert somit den gesamten Verkaufsprozess.  Den Kaufvertrag muss allerdings jeder einzelne, im Grundbuch genannte, Eigentümer unterschreiben.

Abteilung II

Vorteilhaft für den angehenden Immobilienkäufer ist, wenn sich in der Abteilung II keinerlei Einträge befinden. Dort werden Einschränkungen hinsichtlich der Grundstücksnutzung eingetragen. Bei diesen kann es sich um ein Wegerecht ebenso wie um ein dauerhaftes Wohnrecht handeln. Ob ein Wegerecht für den Nachbarn tatsächlich als Beeinträchtigung der Grundstücksnutzung empfunden wird, hängt von der persönlichen Einstellung des Kaufinteressenten ab. In jedem Fall problematisch ist, wenn die exakte Formulierung des entsprechenden Rechtes den geplanten Standort für ein zu errichtendes Gebäude unmöglich macht.

Ebenfalls in Abteilung II des Grundbuches eingetragen sind Vormerkungen bezüglich einer eventuellen Zwangsversteigerung sowie Vorkaufsrechte und Beschränkungen hinsichtlich einer späteren Bebauung. Sollte ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen sein, muss der Berechtigte vor dem Abschluss eines wirksamen Kaufvertrages auf dieses verzichten.

In der Regel verfügen Städte und Gemeinden über ein Vorkaufsrecht, welches aber nicht immer Grundbuch eingetragen ist.Zu einer drastischen Einschränkung der Nutzbarkeit eines bebauten Grundstücks führt zum Beispiel die Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts zugunsten einer dritten Person.Eine weitere Bedeutung kommt der zweiten Abteilung des Grundbuches beim Grundstücksverkauf zu.

Dieser wird dort zunächst in Form einer Auflassungsvormerkung eingetragen, während die endgültige Umschreibung bei gleichzeitiger Löschung der Vormerkung erst nach dem Bezahlen des Kaufpreises erfolgt. Die Auflassungsvormerkung schützt den Kaufinteressenten vor einem eventuellen Verkauf des Grundstücks an mehrere Vertragspartner. Diese Vormerkung wird dann nach der endgültigen Eigentumsumschreibung gelöscht.

Abteilung III

Abteilung III des Grundbuches enthält Angaben zu bestehenden Grundpfandrechten. Die Grundschuld umfasst zumeist den ursprünglichen Kreditbetrag und wird nach der Kreditrückzahlung nicht zwingend gelöscht.

Der Eigentümer kann sie für die künftige Finanzierung von Renovierungskosten oder für weitere Finanzierungen als Sicherheit bestehen lassen. Außerdem besteht die Möglichkeit, dass ein Käfer die Grundschuld übernehmen kann, sofern er bei derselben Bank wie der Verkäufer finanziert.

Sollte eine Grundschuld in Abteilung III eingetragen sein, erkundigen sich Kaufinteressenten beim aktuellen Besitzer, ob die Bank dem Verkauf zustimmt und in welcher Höhe diese noch valutiert. Denn ist der Kaufpreis niedriger als die eingetragene und noch valutierende Grundschuld, so muss der Verkäufer den Differenzbetrag anderweitig aufbringen, damit das Objekt Lastenfrei (frei von Schulden) an den neuen Erwerber übergeben werden kann.