Kategorie: Verkaufen

Die Schenkung ganz allgemein ist eine zweiseitige Willenserklärung. Daran beteiligt sind der Schenkende und der Beschenkte. Ziel ist es, dass der Beschenkte aus dem Vermögen des Schenkenden bereichert wird und zwar unentgeltlich und ohne Gegenleistung.

Definiert ist die Schenkung in § 516 BGB, des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Mit einem größeren Geschenk in Geld- oder Sachwert soll unter anderem auch eine Senkung der Steuerlast des Schenkenden erreicht werden. Für den Beschenkten gibt es seitens des Gesetzgebers vielfältige Möglichkeiten zu Steuervergünstigungen. Das ist beispielsweise beim Verschenken einer Immobilie der Fall. Doch auch das Schenken muss gekonnt sein. Auf der einen Seite fallen anlässlich des Schenkungsvorganges unvermeidbare Kosten an. Beide Seiten einigen sich darüber, wer von ihnen welche Ausgaben trägt. Darüber hinaus können für die verschenkte Immobilie auch im Nachhinein, also nachträgliche Kosten anfallen. Diese ergeben sich aus einer nach der Schenkung veränderten persönlichen Situation bei einem der beiden Beteiligten.

Der Schenkungssteuerfreibetrag beträgt für jedes einzelne Kind 400.000 EUR

Dieser Betrag gilt für den Zeitraum von zehn Jahren und kann danach wieder für die kommenden zehn Jahre neu genutzt werden. Die Immobilienschenkung inklusive der Grundbuchumschreibung muss notariell beurkundet werden. Beides kostet Geld. Als Durchschnittswert können anderthalb bis zwei Prozent des Immobilienwertes angesetzt werden. Zusätzlich werden Kosten für Steuerberatung und Steuererklärung fällig. Auch hier muss mit einem niedrigen vierstelligen Eurobetrag gerechnet werden. Wichtig: Die Grunderwerbssteuer entfällt bei einer Immobilienschenkung.

Voraussetzung für diesen Steuervorteil ist, dass der Schenkende nicht vor Ablauf von zehn Jahren verstirbt

Ist das der Fall, werden bei einer Besteuerung die Schenkung und das Erbe addiert, also zusammengerechnet. Das schmälert oder neutralisiert den beabsichtigten Steuervorteil. Darüber hinaus sollte mit der Schenkung das eine oder andere Risiko verknüpft werden. Beispiele dafür sind das Ableben des Beschenkten zeitlich vor dem Schenker, oder eine Privatinsolvenz des Beschenkten. Die gängige Lösung ist das „Einbauen einer Rückfallklausel“. Beim Eintreten der vereinbarten Bedingung kann der Schenker die Immobilie vom Beschenkten zurückfordern. Die Rückforderung hat keine steuerlichen Auswirkungen, während das Zurückerben der Immobilie des schenkenden Elternteils von dem verstorbenen beschenkten Kind zu einem Anteil steuerpflichtig ist.

Bei einer gezielten Schenkung auch Pflichtteilsansprüche anderer Erben berücksichtigen

Bei einer gezielten Schenkung, mit der ein bestimmter Erbe von mehreren absichtlich durch die Immobilienschenkung bevorzugt werden soll, muss der gesetzliche Pflichtteilanspruch aller anderen Erben beachtet werden. Auch für den daraus resultierenden „Ergänzungsanspruch“ gilt eine Frist von zehn Jahren. Den anteiligen Pflichtteilergänzungsanspruch des benachteiligten Kindes muss der Beschenkte aus seinem Erbe begleichen.

Vorausschauend verschenken und zukünftige Beeinträchtigungen einkalkulieren

Zu den häufigsten Problemfällen im Anschluss an das Verschenken einer Immobilie gehört die Situation, dass zu einem späteren Zeitpunkt dem Schenkenden das notwendige Einkommen und Vermögen für den Lebensunterhalt fehlt. Anlass ist oftmals die kostenträchtige Pflegebedürftigkeit mit einem vollstationären Heimaufenthalt.

Die Ausgaben dafür belaufen sich schnell auf mehrere Tausend Euro monatlich. Nach Abzug der Zahlung aus der gesetzlichen Pflegeversicherung bleibt oftmals noch ein hoher Betrag zu Lasten des Pflegebedürftigen übrig. Wenn er diese Summe nicht regelmäßig zahlen kann werden die Einkommens- und Vermögensverhältnisse der unterhaltspflichtigen Kinder geprüft. An dieser Stelle wird es kritisch. Nach § 528 BGB kann der Schenker die verschenkte Immobilie wegen seiner Verarmung zurückfordern. In dieser Situation gilt ebenfalls die gesetzliche Zehnjahresfrist. Meist ist die Behörde als Träger der Sozialhilfe die treibende Kraft und macht diese Kannbestimmung zu einem „Muss“. Somit folgt eine kompromisslose Rückforderung. Die Immobilienschenkung wird komplett rückabgewickelt mit der Maßgabe, dass sich das Vermögen des Schenkers erhöht. Der muss die Immobilie verkaufen und aus dem Erlös seinen Heimaufenthalt bezahlen. Erst wenn das Vermögen aufgebraucht ist, wird die Bezahlung wieder von der öffentlichen Hand übernommen. Das geschieht nach dem Prinzip der Subsidiarität, der Nachrangigkeit.

Weitere Möglichkeiten mit steuervergünstigender Wirkung

Weitere Möglichkeiten mit steuervergünstigender Wirkung im Rahmen einer Immobilienschenkung sind das Einräumen von Wohnrecht oder von Niesbrauchrecht an dem nunmehr fremden Eigentum, das jetzt dem Beschenkten gehört.

Bei einer Immobilienschenkung empfiehlt es sich grundsätzlich von Beginn an sowohl Rechtsanwalt als auch Steuerberater miteinzubeziehen, bevor der Schenkungsvertrag notariell beurkundet wird.  Somit können Risiken und spätere Überraschungen eingegrenzt und bei gute Beratung nahezu ausgeschlossen werden.

Wenn Sie gerade über eine Schenkung nachdenken und dafür überhaupt einmal wissen müssen, wie hoch den der Wert Ihrer Immobilie ist, so rufen Sie uns gerne unter 06132 – 714 93 83 an.

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Spekulationsfrist – was ist das? Wer sein Haus verkaufen will, hat seine guten Gründe und sieht sich gewiss nicht als Spekulant. Dennoch kann es unter bestimmten Umständen vorkommen, dass der Hausverkäufer eine sogenannte Spekulationssteuer zahlen muss.

Privates Veräußerungsgeschäft

Wenn jemand ein Haus oder eine Wohnung kauft, ist die Grunderwerbssteuer fällig. Das ist allgemein bekannt. Weniger bekannt ist dagegen, dass bei einer Veräußerung ebenfalls Steuern anfallen können. Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn Gewinne aus privaten Verkäufen erzielt wurden. Der Verkauf einer Immobilie gilt demnach als privates Veräußerungsgeschäft. Die Gewinne sind zu versteuern, wenn der Wiederverkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf der Liegenschaft stattfindet. Die Spekulationsfrist beträgt also zehn Jahre, wobei das Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags ausschlaggebend ist.

Gibt es Ausnahmen?

Der Gewinn aus dem Wiederverkauf von Wohnungseigentum oder eines Hauses ist steuerfrei, wenn die Immobilie selbst genutzt wurde. Das trifft ebenfalls auf Ferien- und Zweitwohnungen zu. Der Gesetzgeber spricht vom „eigenen Wohnzweck“ und versteht darunter, dass die Liegenschaft vom Eigentümer oder seiner Familie bewohnt wird. Das Finanzamt zählt allerdings nur die eigenen Kinder zur Familie und auch nur dann, wenn für die Kinder noch Kindergeld gezahlt wird. Hierbei gilt es zu beachten, dass die Immobilie mindestens an 3 aufeinanderfolgenden Kalenderjahren bewohnt werden musste. Diese Voraussetzung wäre zum Beispiel auch erfüllt, wenn der Einzug im Dezember stattfindet und die Immobilie bis zum Januar des übernächsten Jahres bewohnt wird, da so 3 Kalenderjahre in den Wohnzeitraum fallen.

Wie hoch ist der Steuersatz?

Sowohl der Wertzuwachs als auch der persönliche Einkommenssteuersatz werden bei der Festlegung der Höhe der Spekulationssteuer herangezogen. Demzufolge gibt es keine feste Regelung. Letztendlich entscheidet die eigene Einkommenssteuer über die zu zahlende Steuer.

Spekulationssteuer bei einem Neubau

Wer vor dem Ende der Zehn-Jahresfrist seinen Neubau verkaufen will, muss ebenfalls Spekulationssteuer abführen. Diese Regelung gilt auch für Immobilien, die lediglich erweitert wurden. Entscheidend ist hier das Kaufdatum des Grund und Bodens bzw. bei Erweiterung das ursprüngliche Anschaffungsgeschäft. Es wird durch eine Errichtung eines Gebäudes keine selbstständige Frist initiiert.

Auch hier gilt die Spekulationsfrist nicht, wenn das Eigentum selbst bewohnt wurde. Wenn das Objekt anfangs vermietet war, muss der Eigentümer die Objekte zwei Kalenderjahre lang vor der Veräußerung genutzt haben.

Fälligkeit der Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer wird im Jahr der Immobilienveräußerung fällig. Beim Finanzamt dürfen Spekulationsverluste geltend gemacht werden, die bei Anerkennung von der Spekulationssteuer abgezogen werden. Modernisierungskosten wirken sich gewinnmindernd aus, wenn sie 15 Prozent der Anschaffungskosten übertreffen. Makler- und Notargebühren gelten als Werbungskosten und können ebenfalls steuermindernd eingesetzt werden. Hilfreich kann es sein, den Kaufpreis für die Liegenschaft über mehrere Jahre zu splitten. Eventuell können Freibetragsgrenze zur Minderung der Spekulationssteuer genutzt werden. Es ist daher unbedingt empfehlenswert, bei Immobiliengeschäften einen Experten einzubeziehen.

Spekulationssteuer bei geschenkten und geerbten Objekten?

Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt oder geschenkt bekommt, muss unter Umständen ebenfalls eine Spekulationssteuer entrichten. Bei Erbschaft oder Schenkung stellt sich die Frage, wann der Vorbesitzer die Immobilie erworben hat. Beim Veräußerung innerhalb der Frist, muss die Spekulationssteuer entrichtet werden.

Die Drei-Objekt-Grenze

Wer innerhalb von fünf Jahren die sogenannte Drei-Objekt-Grenze überschreitet, wird von den Finanzbehörden als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft. Privatpersonen sollten diese Grenze beachten, denn nach dem steuerfreien Wiederverkauf von zwei Häusern, kann der Verkauf einer dritten Liegenschaft zur nachträglichen Besteuerung der beiden zuvor verkauften Objekte führen. Um nicht in eine Steuerfalle beim Verkauf von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken zu tappen, ist die Beratung durch einen Finanzexperten unerlässlich.

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In den §§ 20 bis 29 WEG ist die Verwaltung des Wohnungseigentums im Einzelnen geregelt. Dazu gehören als wesentliche Bestandteile der jährliche Wirtschaftsplan sowie die Hausgeldabrechnung für das zurückliegende Wirtschaftsjahr. Zuständig und verantwortlich für beides ist die von der Eigentümerversammlung als dem Beschlussgremium eingesetzte, professionelle Hausverwaltung. Deren Bestellung ist nach § 26 WEG für längstens fünf Jahre möglich.

Rechtsgrundlage für das Miteinander innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist das WEG

Nach § 28 WEG beinhaltet er die

• Voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
• Anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung
• Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrücklage

Zu den wesentlichen „Basiskosten“ des Hausgeldes gehören die Kostenarten nach § 2 der Betriebskostenverordnung BetrKV aus November 2003. Das sind diejenigen Kosten, die der Wohnungseigentümer bei einer Fremdnutzung durch Vermietung an den Mieter weiterreichen, wie es heißt auf den Mieter umlegen kann. Die Zahlung an den Verwalter wird als Hausgeld bezeichnet. Sämtliche Kostenarten des Hausgeldes außerhalb denjenigen nach der BetrKV sind vom Wohnungseigentümer selbst zu tragen. Nach einer Faustregel ist das etwa ein Drittel der gesamten Hausgeldzahlung. Zu den nicht umlagefähigen Hausgeldkosten gehören beispielsweise die Verwalterkosten mit Personal- und mit Sachkosten sowie die Zuführung an eine Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum. Die finanzielle Belastung für alle Wohnungseigentümer wird ganz maßgeblich dadurch bestimmt, welche Instandhaltungen und Instandsetzungen an der gemeinschaftlichen Wohnanlage, also mit Ausnahme des Sondereigentums jedes Eigentümers an seiner eigenen Wohnung, zweckmäßig beziehungsweise notwendig sind. Beschlüsse dazu werden auf Vorschlag der Hausverwaltung mehrheitlich in der Eigentümerversammlung gefasst.

Das Hausgeld wird als Jahressumme im Wirtschaftsplan veranschlagt und in monatlich gleichhohen Teilbeträgen fällig. Üblicher Verteilerschlüssel ist derjenige nach dem Miteigentumsanteil des einzelnen Wohnungseigentümers oder ein davon abweichender, individueller Umlageschlüssel. Hierzu ist die Eigentümerversammlung gut beraten, sich nach dem Vorschlag der erfahrenen Hausverwaltung zu richten. Zum Ende des Wirtschaftsjahres muss die Hausgeldabrechnung vorgelegt und von der Eigentümerversammlung formell beschlossen werden. Dazu gibt es im WEG keine bindende Fristsetzung. Die Eigentümerversammlung kann der Hausverwaltung per Beschluss eine Zeitspanne vorgeben, beispielsweise vier bis sechs Monate ab Ende des Wirtschaftsjahres. Da die Wohnungseigentümer im Falle einer Vermietung ihrerseits die Betriebskostenabrechnung für ihren Mieter auf Grundlage der Hausgeldabrechnung erstellen möchten und müssen, sind sie naturgemäß an einer möglichst zeitnahen Fristsetzung für die Hausverwaltung interessiert. Anschließend werden fällige Nachzahlungen erhoben beziehungsweise Überzahlungen erstattet. Das Verfahren der Hausgeldabrechnung ist mit dem der Betriebskostenabrechnung des Vermieters vergleichbar.

Zu den Inhalten der Hausgeldabrechnung gehören die

• Zusammenstellung und Saldierung aller Einnahmen und Ausgaben des Kalender-/Wirtschaftsjahres
• Entwicklung der Instandhaltungsrücklage
• Einzelabrechnungen für jeden einzelnen Wohnungseigentümer

Formelle Anforderungen an eine ordnungsgemäße, transparente Hausgeldabrechnung sind die

• Detaillierte Erläuterung des Verteilerschlüssels
• Berechnung des Hausgeldanteils jedes einzelnen Wohnungseigentümers
• Inhaltliche und rechnerische Nachvollziehbarkeit für die Wohnungseigentümer „als Laien“
• Ausweisung möglicher Zahlungsrückstände von Wohnungseigentümern
• Übersichtliche, geordnete und belegmäßig nachvollziehbare Aufstellung des Geldflusses
• Inhalte und Erfordernisse nach § 28 WEG

Abgesehen von dem Beschluss der Eigentümerversammlung als dem dafür zuständigen Gremium hat jeder einzelne Wohnungseigentümer einen eigenen Anspruch auf Einsichtnahme in die Hausgeldabrechnung. Die formelle Anfechtung der Hausgeldabrechnung ist innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung möglich.

Alle Wohnungseigentümer reagieren bei Wirtschaftsplan und Hausgeld auch deswegen besonders sensibel, weil es um ihr eigenes Geld geht. Das gilt vor allem für Instandsetzungen sowie für eine Inanspruchnahme der Rücklage. Die vorsorgliche Hausverwaltung sorgt immer für einen „ausreichend hohen Rücklagenbestand“, um im Notfall sofort notwendige Reparaturen und Instandhaltungen am Gemeinschaftseigentum in Auftrag geben zu können.

Als finanzielle Förderung werden Haushaltsmittel von Bund, Ländern und Gemeinden bezeichnet, die dem Immobilienbesitzer direkt oder über seine Hausbank zur Verfügung gestellt werden. Steuerliche Abschreibungen oder Vergünstigungen sind keine finanzielle Förderung in diesem Sinne. Sie wirken sich auf der Ausgabenseite kostensparend aus, während staatliche Förderungen echte Einnahmen sind.

KfW – Förderbank der Bundesregierung

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW mit Sitz in Frankfurt am Main ist eine Anstalt des öffentlichen Rechts. Sie untersteht dem Bundesfinanzministerium und bietet auch für die Modernisierung von Wohnimmobilien verschiedene Förderprogramme sowie Förderprodukte an. Sie gliedern sich in die vier Bereiche

• Energieeffizientes Sanieren
• Wohnkomfort
• Kauf
• Erneuerbare Energien und Photovoltaik

Die Förderungsarten reichen vom Kredit über den Ergänzungskredit bis hin zum Zuschuss beziehungsweise zum Ergänzungszuschuss. Sanieren & Modernisieren ist meistens mit einer Verbesserung der Energieeffizienz verbunden. Gängige Beispiele dafür sind die Erneuerung der Heizungsanlage, die Verbesserung der Gebäudedämmung sowie der Neueinbau von Fenstern, Balkon- und Terrassentüren. Ziel ist die Senkung der Energiekosten für das Heizen. Zuschüsse brauchen nicht zurückgezahlt zu werden. Die KfW-Kredite für die Modernisierung von Wohn- und Bestandsimmobilien sind außerdem äußerst zins- und tilgungsgünstig. Der Effektivzinssatz ist niedrig, und oftmals beginnt die Tilgung nicht sofort, sondern erst ein oder einige Jahre nach der KfW-Kreditauszahlung.

Förderung der Energieeffizienz durch das BAFA

Das Bundesamt für Wirtschafts- und Ausfuhrkontrolle, kurz BAFA mit seinem Hauptsitz in der hessischen Stadt Eschborn untersteht dem Bundesministerium für Wirtschaft und Energie. Die Abteilung V ist zuständig für Aufgaben im Bereich der Energieeffizienz und der erneuerbaren Energien. Abgesehen von der KfW-Förderung kann der Immobilienbesitzer unter bestimmten Gegebenheiten beim BAFA die Bezuschussung der Pelletheizung oder einer Solaranlage beantragen. Antragsberechtigt ist der örtliche Heizungs- beziehungsweise Solarbetrieb. Voraussetzung für eine Antragstellung ist die Inbetriebnahme der modernisierten Anlage.

KfW-Förderung immer vorher beantragen

In diesem Punkt weicht die KfW-Förderung deutlich von der BAFA-Förderung ab. KfW-Förderungen müssen immer beantragt werden und genehmigt sein, bevor mit der Modernisierung begonnen wird. Erste Anlaufstelle ist die Hausbank des Immobilienbesitzers. Sie ist für die gesamte Finanzierungsabwicklung zuständig und reicht in dem Sinne das Finanzierungsprojekt bei der KfW zur Fördergenehmigung ein. Die Bundesförderung aus KfW-Mitteln fließt somit über die Hausbank an den Immobilieneigentümer als Kreditnehmer. Ein direkter Kontakt zwischen Kreditnehmer und KfW kommt nicht zustande.

Modernisierung als weitgefasster Begriff

Die Modernisierung ist nicht nur eine Erneuerung von alter oder älterer Bau- und Einrichtungssubstanz, sondern auch der Einbau einer zeitgemäßen, bedarfsgerechten Ausstattung in die Bestandsimmobilie. Unter der Rubrik Wohnkomfort werden Modernisierungsmaßnahmen für das altersgerechte Umbauen der Immobilie subsummiert. Zuschüsse und Kredite für eine Barrierefreiheit, zur Erhöhung des Wohnkomforts sowie zur Einbruchschutzsicherung sind ebenso in dem KfW-Programm enthalten wie der Badumbau, Veränderungen im Eingangsbereich mit Haus- und Zimmertüren oder der Einbau eines Treppenliftes. Der Zuschuss bis zum mittleren vierstelligen Eurobetrag wird pro Wohneinheit gewährt, und der Kredit bis zu einer Höchstsumme von 50.000 EUR. Für jedes der einzelnen Förderprogramme gelten eigene Vorgaben. In ihrer Gesamtheit sind sie so definiert und zusammengestellt, dass es für nahezu jede Modernisierungsmaßnahme eine KfW-Fördermöglichkeit gibt.

Zusammenfassend bleibt zu sagen,

dass auf ein gutes Einvernehmen mit der Hausbank nicht verzichtet werden kann. Die sollte auf jeden Fall eine Filialbank oder Sparkasse vor Ort sein, denn eine persönliche Kundenberatung mit ein und demselben Kundenberater ist unverzichtbar. Dem Immobilienbesitzer ist mit dem Kunden- oder Servicecenter bei ständig wechselnden Ansprechpartnern und dem Telefonsupport einer Onlinebank wenig geholfen. „Der Staat“ ist heutzutage mehr denn je darauf bedacht, die Schaffung & Erhaltung von Wohnraum sowie von Wohnungseigentum zu fördern. Der versierte, gut informierte sowie geschulte Kundenberater beim örtlichen Kreditinstitut ist ein idealer Vermittler zwischen der KfW einerseits und dem Kunden als Eigentümer der modernisierungsbedürftigen Bestandsimmobilie andererseits.

Während Grundstücke zumeist mit der Zeit immer wertvoller werden, verlieren die auf ihnen errichteten Gebäude oftmals schon bereits kurz nach ihrer Fertigstellung einen Teil ihres Wertes. Dieser Effekt beschleunigt sich, wenn die Eigentümer kleinere Mängel an der Immobilie nicht direkt ausbessern lassen. Natürlich lässt sich der Wertverlust des Eigenheims durch gute Pflege und Inspektionen vermeiden.

Regelmäßige Inspektionen schützen vor dem Wertverlust

Viele Mängel lassen sich vom Hauseigentümer leicht erkennen. Ereignisse, die regelmäßig zu einem hohen Wertverlust führen wie zum Beispiel Risse im Mauerwerk oder auch Schimmelbildung lassen sich bei einem Kontrollgang durch das gesamte Haus einschließlich der Betrachtung der Fassade feststellen. Es ist ratsam, mindestens alle zwei Jahre eine gründliche Sichtkontrolle des Hauses durchzuführen. Festgestellte Mängel müssen selbstverständlich bewertet und behoben werden. Bei Rissen ist nicht immer die Beseitigung erforderlich, oftmals genügt ein imprägnierender Anstrich, um ernsthafte Gebäudeschäden zu verhindern. Moose und Algen verschandeln nicht nur das äußere Bild eines Hauses, sondern können mit ihren Wurzeln auch den Putz und die Fugen beschädigen. Besonders an Ecken, aber auch vor Fenstern, bröckelt der Mörtel im Laufe der Zeit häufig ab. Diese, zunächst kleinen, Schäden können Feuchtigkeit in die Wohnung befördern, wenn sie nicht rechtzeitig beseitigt werden.

Die Dachreinigung

Während eine vollständige Kontrolle des Gebäudes auf Schäden alle zwei Jahre ausreicht, sollte eine Dachreinigung zweimal im Jahr erfolgen. Des Weiteren ist die Überprüfung der Dachziegel im Rahmen der Reinigung sinnvoll. Hierbei kann der Hausbesitzer beschädigte Ziegel direkt austauschen. Die Holzkonstruktion des Daches wird auf den Befall mit Schädlingen, wie zum Beispiel durch den Holzwurm oder den Borkenkäfer überprüft. Die Beseitigung des Schädlingsbefalls sollte dabei immer durch einen Fachbetrieb erfolgen.

Die Überprüfung von Fenstern und Außentüren

Schäden an den Fenstern und Außentüren können in der Regel rasch zu Folgeschäden in den Innenräumen eines Gebäudes führen. Die übliche Gebrauchsdauer für Fenster und Türen beträgt im Durchschnitt fünfzehn Jahre, anschließend ist das Auswechseln erforderlich. In der Zwischenzeit wäre es ratsam den Anstrich mal zu erneuern. Des Weiteren empfiehlt es sich, verzogene Fenster und Außentüren umgehend zu reparieren.

Elektro- und Sanitärinstallationen

Fehlerhafte oder beschädigte Elektro- und Sanitärinstallationen machen sich in der Regel durch Funktionsmängel bemerkbar. Aus Sicherheitsgründen ist das Arbeiten an der Elektroeinrichtung ausschließlich Fachleuten vorbehalten. Bei Sanitärinstallationen ist die Beauftragung eines Fachbetriebes notwendig, da bei vorzunehmenden Arbeiten oftmals Wände aufgestemmt werden müssen. Der Hausbesitzer kann die Silikonabdichtungen jedoch selbst kontrollieren und eventuelle Mängel ausbessern, damit keine Wasserschäden entstehen.

Die Kontrolle des Hauses auf Schimmel

Die Schimmelbildung tritt in Innenräumen überwiegend an Außenwänden sowie in der Nähe der Fenster auf. Leichter Schimmel lässt sich mit gängigen Haushaltsmitteln beseitigen. Damit er nicht nach kurzer Zeit erneut auftritt, stellen Fachfirmen die Ursache für die Schimmelentstehung fest. Dies können sowohl bauliche Mängel als auch das fehlerhafte Lüften sein. Des Weiteren führt ein feuchter Keller, der von einem Fachbetrieb zu prüfen ist, im Laufe der Zeit zur Schimmelbildung im gesamten Haus.

Eine Instandhaltungsrücklage bilden

Die rechtzeitige Schadensbehebung gewährleistet den Werterhalt einer Immobilie. Zunächst entstehen jedoch – mitunter erhebliche – Kosten für die Durchführung der notwendigen Arbeiten. Damit Hausbesitzer diese ohne Fremdkapital finanzieren können, empfiehlt sich die rechtzeitige Bildung einer Instandhaltungsrücklage für die eigenen vier Wände. Als Richtwert wird hier ein Betrag von einem Euro je Quadratmeter und Monat empfohlen.

Haben Sie gerade eine Wohnung oder ein Haus geerbt, dann tun sich für Sie natürlich erst einmal eine Menge Fragen auf: Worauf muss ich jetzt achten?

Was geschieht mit dem Grundbucheintrag? Muss das Erbe versteuert werden? Auch muss geklärt werden, ob man die Wohnung oder das Haus selbst nutzen oder verkaufen möchte, um den Erlös vielleicht in andere Dinge investieren zu können.

Wir zeigen, worauf es beim Thema Immobilien erben zu achten gilt.  

Grundsätzliches zum Thema 

Erbt man eine Immobilie, dann gehen nicht nur die Vermögenswerte, sondern auch etwaige Schulden oder Verbindlichkeiten auf den oder die Erben über. Daher sollte ein Erbe nicht angenommen werden, wenn der Nachlass klar überschuldet ist und die Verbindlichkeiten deutlich höher sind als der Vermögenswert an sich.

Möchten Sie das Erbe ausschlagen, muss die Ausschlagung schriftlich erfolgen und notariell beglaubigt werden, damit sie rechtswirksam wird. Anschließend prüft das Nachlassgericht die Ausschlagung. Bestehen Hypotheken, Belastungen oder Ähnliches, kann dies im Grundbuch nachgelesen werden. Auf dieses hat man als Erbe stets Zugriff.

Sehr wichtig ist, dass eine Erbschaft innerhalb der rechtlich vorgeschriebenen Frist ausgeschlagen wird, die sechs Wochen beträgt und sich nicht verlängern lässt. Sie beginnt, sobald der Erbfall eintritt bzw. der Erbe über den Nachlass in Kenntnis gesetzt wird. 

Änderungen im Grundbuch 

Wurde Ihnen eine Wohnung oder ein Haus vererbt und haben Sie dieses Erbe angenommen, dann ist eine Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch erforderlich.

Das heißt, dass der Eigentümer der Wohnung im Grundbuch geändert wird. Dies geschieht, indem der Erbe beim dafür zuständigen Grundbuchamt einen Antrag auf eine sogenannte Grundbuchberichtigung stellt.

Der Erbe muss nachweisen können, dass die Immobilie künftig sein Eigentum wird. Aus den Unterlagen muss zweifelsfrei hervorgehen, dass man selbst der Erbe und somit auch der neue Eigentümer der Wohnung oder des Hauses sein wird. 

Erbschaftssteuer – was man dazu wissen muss 

In Deutschland ist ein Erbe grundsätzlich steuerpflichtig. Sind allerdings gewisse Voraussetzungen erfüllt, kann es sogar sein, dass keine Erbschaftssteuer entrichtet werden muss.

Dies gilt beispielsweise dann, wenn die vererbte Wohnung bis zum Tod des Verstorbenen bereits selbst bewohnt worden ist. Genauso verhält sich die Sachlage, wenn die Wohnung nach dem Erbfall für die nachfolgenden 10 Jahre von einem Ehegatten, Lebenspartner, Kind oder Enkelkind der verstorbenen Person bewohnt wird.

Sollte die Wohnung weniger als 10 Jahre lang bewohnt werden, muss nachträglich die Erbschaftssteuer entrichtet werden. 

Selbst einziehen, verkaufen oder vermieten? 

Hat man eine Wohnung oder ein Haus geerbt, denken sicherlich die meisten Erben erst einmal darüber nach, die Immobilie künftig selbst zu bewohnen. Gerade wenn es sich um das einstige Elternhaus oder um das Haus der Großeltern handelt, besteht häufig eine emotionale Bindung. Ein Vorteil der Selbstnutzung ist natürlich, dass dadurch keine Erbschaftssteuer fällig wird und auch künftig keine Miete anfällt. Doch ehe man in die geerbte Immobilie einzieht, sollte in jedem Fall geprüft werden, ob eine Selbstnutzung wirklich für einen in Frage kommt. Deshalb ist es ratsam, sich im Vorfeld einige Fragen zu stellen. Kann man die Kosten für den Umzug und für eine langfristige Instandhaltung der Immobilie selbst tragen?

Passen die Lage und Größe der Wohnung zu den eigenen persönlichen Verhältnissen? Auch muss berücksichtigt werden, dass manche Immobilien renovierungsbedürftig sind, was weitere Kosten und einen mitunter großen Aufwand verursachen kann. Ebenso stellt sich die Frage, ob eventuelle Miterben mit einziehen müssen oder alternativ damit einverstanden sind, dass nur einer der Erben einzieht. 

Auf der anderen Seite kann es sich natürlich ebenso lohnen, eine Wohnung zu vermieten, wenn man sie nicht selbst nutzen kann oder möchte. Dies empfiehlt sich vor allem dann, wenn man den Verkaufserlös nicht dringend selbst benötigt oder laufende Mieteinnahmen eine größere Rendite als eine Selbstnutzung bieten würde. Bedacht werden muss darüber hinaus, dass im Falle einer Vermietung ein großer bürokratischer Aufwand entsteht, wie zum Beispiel regelmäßige Nebenkostenabrechnungen mit den Mietern sowie die Versteuerung der Mieteinnahmen und die regelmäßige Instandhaltung der Immobilie. 

Abschließend muss selbstverständlich jeder für sich allein entscheiden, ob er in eine ihm vermachte Wohnung einziehen möchte. Es ist ratsam, die Vor- und Nachteile sorgfältig abzuwägen, da es sich dabei meist um eine langfristige Entscheidung handelt.

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung im Kreis Ingelheim, Bingen und Mainz geerbt haben und sich nicht sicher sind, wie sie weiter mit der Immobilie verfahren sollen, dann sprechen Sie uns gerne an.

Oftmals ist ein Verkauf auch von dem, zu erwartenden Erlös abhängig und genau da können wir Ihnen mit einer kostenfreien und unverbindlichen Marktwertermittlung Ihrer Immobilie vielleicht behilflich sein.

Rufen Sie uns hierzu gerne unter 06132 – 714 93 83 an.