Die Schenkung ganz allgemein ist eine zweiseitige Willenserklärung. Daran beteiligt sind der Schenkende und der Beschenkte. Ziel ist es, dass der Beschenkte aus dem Vermögen des Schenkenden bereichert wird und zwar unentgeltlich und ohne Gegenleistung.
Definiert ist die Schenkung in § 516 BGB, des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Mit einem größeren Geschenk in Geld- oder Sachwert soll unter anderem auch eine Senkung der Steuerlast des Schenkenden erreicht werden. Für den Beschenkten gibt es seitens des Gesetzgebers vielfältige Möglichkeiten zu Steuervergünstigungen. Das ist beispielsweise beim Verschenken einer Immobilie der Fall. Doch auch das Schenken muss gekonnt sein. Auf der einen Seite fallen anlässlich des Schenkungsvorganges unvermeidbare Kosten an. Beide Seiten einigen sich darüber, wer von ihnen welche Ausgaben trägt. Darüber hinaus können für die verschenkte Immobilie auch im Nachhinein, also nachträgliche Kosten anfallen. Diese ergeben sich aus einer nach der Schenkung veränderten persönlichen Situation bei einem der beiden Beteiligten.
Der Schenkungssteuerfreibetrag beträgt für jedes einzelne Kind 400.000 EUR
Dieser Betrag gilt für den Zeitraum von zehn Jahren und kann danach wieder für die kommenden zehn Jahre neu genutzt werden. Die Immobilienschenkung inklusive der Grundbuchumschreibung muss notariell beurkundet werden. Beides kostet Geld. Als Durchschnittswert können anderthalb bis zwei Prozent des Immobilienwertes angesetzt werden. Zusätzlich werden Kosten für Steuerberatung und Steuererklärung fällig. Auch hier muss mit einem niedrigen vierstelligen Eurobetrag gerechnet werden. Wichtig: Die Grunderwerbssteuer entfällt bei einer Immobilienschenkung.
Voraussetzung für diesen Steuervorteil ist, dass der Schenkende nicht vor Ablauf von zehn Jahren verstirbt
Ist das der Fall, werden bei einer Besteuerung die Schenkung und das Erbe addiert, also zusammengerechnet. Das schmälert oder neutralisiert den beabsichtigten Steuervorteil. Darüber hinaus sollte mit der Schenkung das eine oder andere Risiko verknüpft werden. Beispiele dafür sind das Ableben des Beschenkten zeitlich vor dem Schenker, oder eine Privatinsolvenz des Beschenkten. Die gängige Lösung ist das „Einbauen einer Rückfallklausel“. Beim Eintreten der vereinbarten Bedingung kann der Schenker die Immobilie vom Beschenkten zurückfordern. Die Rückforderung hat keine steuerlichen Auswirkungen, während das Zurückerben der Immobilie des schenkenden Elternteils von dem verstorbenen beschenkten Kind zu einem Anteil steuerpflichtig ist.
Bei einer gezielten Schenkung auch Pflichtteilsansprüche anderer Erben berücksichtigen
Bei einer gezielten Schenkung, mit der ein bestimmter Erbe von mehreren absichtlich durch die Immobilienschenkung bevorzugt werden soll, muss der gesetzliche Pflichtteilanspruch aller anderen Erben beachtet werden. Auch für den daraus resultierenden „Ergänzungsanspruch“ gilt eine Frist von zehn Jahren. Den anteiligen Pflichtteilergänzungsanspruch des benachteiligten Kindes muss der Beschenkte aus seinem Erbe begleichen.
Vorausschauend verschenken und zukünftige Beeinträchtigungen einkalkulieren
Zu den häufigsten Problemfällen im Anschluss an das Verschenken einer Immobilie gehört die Situation, dass zu einem späteren Zeitpunkt dem Schenkenden das notwendige Einkommen und Vermögen für den Lebensunterhalt fehlt. Anlass ist oftmals die kostenträchtige Pflegebedürftigkeit mit einem vollstationären Heimaufenthalt.
Die Ausgaben dafür belaufen sich schnell auf mehrere Tausend Euro monatlich. Nach Abzug der Zahlung aus der gesetzlichen Pflegeversicherung bleibt oftmals noch ein hoher Betrag zu Lasten des Pflegebedürftigen übrig. Wenn er diese Summe nicht regelmäßig zahlen kann werden die Einkommens- und Vermögensverhältnisse der unterhaltspflichtigen Kinder geprüft. An dieser Stelle wird es kritisch. Nach § 528 BGB kann der Schenker die verschenkte Immobilie wegen seiner Verarmung zurückfordern. In dieser Situation gilt ebenfalls die gesetzliche Zehnjahresfrist. Meist ist die Behörde als Träger der Sozialhilfe die treibende Kraft und macht diese Kannbestimmung zu einem „Muss“. Somit folgt eine kompromisslose Rückforderung. Die Immobilienschenkung wird komplett rückabgewickelt mit der Maßgabe, dass sich das Vermögen des Schenkers erhöht. Der muss die Immobilie verkaufen und aus dem Erlös seinen Heimaufenthalt bezahlen. Erst wenn das Vermögen aufgebraucht ist, wird die Bezahlung wieder von der öffentlichen Hand übernommen. Das geschieht nach dem Prinzip der Subsidiarität, der Nachrangigkeit.
Weitere Möglichkeiten mit steuervergünstigender Wirkung
Weitere Möglichkeiten mit steuervergünstigender Wirkung im Rahmen einer Immobilienschenkung sind das Einräumen von Wohnrecht oder von Niesbrauchrecht an dem nunmehr fremden Eigentum, das jetzt dem Beschenkten gehört.
Bei einer Immobilienschenkung empfiehlt es sich grundsätzlich von Beginn an sowohl Rechtsanwalt als auch Steuerberater miteinzubeziehen, bevor der Schenkungsvertrag notariell beurkundet wird. Somit können Risiken und spätere Überraschungen eingegrenzt und bei gute Beratung nahezu ausgeschlossen werden.
Wenn Sie gerade über eine Schenkung nachdenken und dafür überhaupt einmal wissen müssen, wie hoch den der Wert Ihrer Immobilie ist, so rufen Sie uns gerne unter 06132 – 714 93 83 an.
Für eine kostenlose Immobilienbewertung und ein unverbindliches Beratungsgespräch stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
