Die eigene Immobilie schon zu Lebzeiten an Kinder oder andere Angehörige zu übertragen, ist ein beliebter Weg, um Vermögen zu erhalten, Erbschaftssteuern zu sparen und die Nachfolge frühzeitig zu regeln. Häufig wird dabei das sogenannte Nießbrauchrecht eingesetzt – eine scheinbar clevere Lösung, die jedoch unerwartete Fallstricke bergen kann.
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Was bedeutet Nießbrauch?
Beim Nießbrauch handelt es sich um ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das es einer Person – häufig den Eltern – ermöglicht, eine Immobilie weiterhin zu nutzen oder Mieteinnahmen daraus zu beziehen, obwohl das Eigentum bereits übertragen wurde. Der Nießbrauch bleibt in der Regel lebenslang bestehen, es sei denn, es wird eine andere vertragliche Regelung getroffen.
Steuerlich attraktiv, aber rechtlich anspruchsvoll
Wird eine Immobilie mit Vorbehaltsnießbrauch verschenkt, kann das steuerlich attraktiv sein: Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Immobilienwert abgezogen, was zu einer geringeren Schenkungsteuer führt. Problematisch wird es jedoch, wenn die Immobilie später verkauft werden soll. Solange der Nießbrauch besteht, wird kaum ein Käufer Interesse zeigen – und auch Banken lehnen in der Regel die Finanzierung solcher Objekte ab, da der wirtschaftliche Nutzen eingeschränkt ist.
Pflichtteilsansprüche nicht unterschätzen
Ein weiterer häufiger Stolperstein: die sogenannte Zehnjahresfrist im Erbrecht. Verstirbt der Schenker innerhalb von zehn Jahren nach der Übertragung, können Pflichtteilsberechtigte (zum Beispiel Geschwister oder Kinder aus einer früheren Ehe) einen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend machen. Der Nießbrauch verhindert dabei, dass die Frist vollständig abläuft – selbst nach vielen Jahren kann es also noch zu finanziellen Forderungen kommen.
Rechtzeitig beraten lassen
Wer eine Immobilie im Familienkreis weitergeben möchte, sollte sich frühzeitig rechtlich und steuerlich beraten lassen. Ein auf Erbrecht spezialisierter Notar oder Fachanwalt kann helfen, individuelle Ziele sicher umzusetzen und unerwünschte Konsequenzen zu vermeiden. Auch eine frühzeitige Absprache mit der Familie kann Konflikte verhindern.
Unser Tipp: Sorgfältige Planung zahlt sich aus
Eine gut geplante Immobiliennachfolge sorgt nicht nur für steuerliche Vorteile, sondern auch für Klarheit und Harmonie innerhalb der Familie. Lassen Sie sich daher individuell beraten und prüfen Sie Alternativen wie Wohnrecht, Nießbrauch auf Zeit oder die Einräumung von Rückforderungsrechten.
Ihr nächster Schritt: Lassen Sie Ihre Immobilie kostenfrei und unverbindlich von uns bewerten – und starten Sie gut informiert in die Nachfolgeplanung
