In einem Kaufvertrag von einer Immobilie werden wichtige Aspekte zusammengefasst, welche natürlich vor der Unterzeichnung erklärt sein sollten.
Wie sieht es mit der Finanzierung aus?
Es kann dazu kommen, dass Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. In so einem Fall ist der Käufer meist darauf angewiesen, ein Bankdarlehen aufzunehmen, damit er Ihnen die Immobilie bezahlen kann. Es kommt relativ selten vor, dass der Käufer den Kaufpreis sofort aus der eigenen Tasche aufbringen kann. In so einem Fall bietet es sich somit an, dass das Grundstück als Sicherheit benutzt wird, um überhaupt an ein Darlehen zu kommen. Viele Immobilienexperten können bei so einem Fall weiterhelfen, damit sowohl der Verkäufer als auch der Käufer alle notwendigen Details erhalten.
Gibt es ein Problem? Wenn ja, worin ist es zu finden?
Es ist wichtig, zu wissen, dass der Käufer nicht automatisch und unmittelbar zum Eigentümer wird, nur weil es einen Immobilienkaufvertrag gibt, welcher mit einer Beurkundung nachgewiesen werden kann. Dies resultiert daraus, da der Käufer in diesem Fall noch nicht im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie vermerkt ist. Dies bedeutet, er kann noch nicht darüber verfügen. In weiterer Folge bedeutet das auch, dass der Käufer den Kauf nicht mit Grundpfandrechten belasten darf. Gleichzeitig hat der Verkäufer aber auch großes Interesse daran, dass der Kaufpreis von dem Käufer zuverlässig beschafft wird. Dies bedeutet, der Käufer ist in den meisten Fällen darauf angewiesen, dass er das Grundstück mit einem Grundpfandrecht belasten darf. Dies wäre zum Beispiel eine Hypothek. In so einem Fall kann auf eine Belastungsvollmacht zurückgegriffen werden.
Wobei handelt es sich bei einer Belastungsvollmacht überhaupt?
Der Verkäufer erklärt sich im Zuge einer Belastungsvollmacht dazu bereit, dass das eigene Grundstück oder die eigene Immobilie vom Käufer belastet werden darf. Dies ist natürlich an die Finanzierung gebunden. Dies bedeutet, der Verkäufer stellt dem Käufer zum Zwecke der Finanzierung eine sogenannte Belastungsvollmacht aus. Durch diese Belastungsvollmacht wird dem Käufer das Recht zu gesprochen, das Grundstück gegenüber der Bank, welche den Kaufpreis finanziert, zu verpfänden. Außerdem wird der Bank das Recht zu gesprochen, den derzeitigen Eigentümer aus der Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen. Dies bedeutet, der Käufer finanziert den Kaufpreis in weiterer Folge über ein Darlehen von einer Bank und die Bank erlangt ihre Sicherheit durch eine sogenannte Buchgrundschuld am Grundstück oder der Immobilie. Der Käufer ist der alleinige und persönliche Schuldner von dem Darlehen. Dies bedeutet, er ist der Einzige, der zu der Rückzahlung von der Grundschuld des abgesicherten Darlehens herangezogen werden kann. Bei einem Immobilienverkauf stellen die Eigentümer nur die erworbene Immobilie als Haftungsobjekt bereit.
Welche Risiken entstehen mit einer Belastungsvollmacht?
Der Verkäufer muss ich darüber im Klaren sein, dass er mit der Belastungsvollmacht ein Risiko eingeht. Dies resultiert daraus, da der Käufer das Grundstück oder die Immobilie mit einer Grundschuld belastet. Sollte es zu einer Rückabwicklung von dem Kaufvertrag kommen, muss diese Grundschuld wieder gelöscht werden. Gleichzeitig hat der Käufer allerdings ein gewisses Risiko. Dies resultiert daraus, da der Käufer dem Verkäufer den Kaufpreis, welcher über die Grundschuld finanziert wird, ausbezahlen muss. Sollte es zu eine Rückabwicklung von dem Kaufvertrag kommen, kann der Verkäufer das Geld nicht mehr zurückerstatten. Es ist von großem Interesse für den Käufer, dass eine Eintragung der Grundschuld geschieht. Dies resultiert daraus, da der Käufer als Sicherheit den Kaufpreis finanzieren kann, wenn eine Eintragung als Grundschuld durchgeführt wird. Es ist auch von großem Interesse für den Verkäufer, da dieser durch die Eintragung als Grundschuld davon ausgehen kann, dass er den Kaufpreis tatsächlich bezahlt bekommt.
Welche Einschränkungen gibt es hinsichtlich der Risiken bei einer Belastungsvollmacht?
Das Grundbuchrecht weist viele unterschiedliche Sicherungsmaßnahmen auf. Sie sollen die Risiken einschränken, welche im Zuge einer Belastungsvollmacht entstehen. Es ist sehr wichtig, sich genau über diese Aspekte zu erkundigen, bevor eine Belastungsvollmacht eingegangen wird.
Es gibt sechs Aspekte, welche unbedingt beachtet werden sollten und welche im Folgenden näher erläutert werden:
1.) Es ist sehr wichtig, zu wissen, dass die Belastungsvollmacht eingeschränkt ist. Dies ist aber nur dahingehend so, dass nur der Notar, welcher den Kaufvertrag beurkundet hat, von der Belastungsvollmacht Gebrauch machen darf. Dies bedeutet, es ist sehr wichtig, dass der Notar mit der gesamten Abwicklung von dem Kaufvertrag betraut ist.
2.) Die Belastungsvollmacht soll den Käufer unterstützen. Der Käufer kann mit einer Belastungsvollmacht eine Grundschuld über dem Kaufpreis bestellen. Die Grundschuld kann entweder in unbegrenzter Höhe oder bis zu einer bestimmten Summe bestellt werden. Die Belastungsvollmacht ermöglicht es dem Käufer, dass dieser auch die Sanierungsaufwendungen, die Grundbuchgebühren, die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer finanzieren kann. Sollte der Wert von dem Grundstück höher sein als der Kaufpreis, welcher vereinbart wurde, ist es dem Käufer möglich, das Grundstück über die Wertgrenze zu belasten.
3.) Damit sich auch der Verkäufer absichern kann, muss der Käufer im Zuge des Kaufvertrags den Auszahlungsanspruch gegenüber der Bank an den Verkäufer abtreten. Außerdem muss der Käufer die Bank darauf hinweisen, dass die Auszahlungen, welche maximal die Höhe des Kaufpreises betragen, nur auf das Konto des Verkäufers überwiesen werden müssen. Alternativ können auch ein abzulösender Gläubiger oder ein Treuhandkonto von einem Notar benutzt werden. Darüber hinaus ist auch der Notar dafür verantwortlich, die Bank über die Abtretung zu informieren.
4.) Es ist wichtig, zu wissen, dass es auch zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrags kommen kann. In diesem Fall ist der Käufer dazu verpflichtet, dass er die Grundschuld sofort löschen lässt.
5.) Der Käufer ist dazu verpflichtet, dass er in die Grundschuld eine Zweckerklärung aufnimmt. Dies bedeutet, wenn es zu einer Rückabwicklung von dem Kaufvertrag kommt, darf die Löschung von der Grundschuld nur von der Rückzahlung des bereits ausgezahlten Geldbetrags abhängig gemacht werden. Es dürfen keine weiteren Forderungen wie zum Beispiel Bereitstellungszinsen, Abschlussgebühren oder Schätzkosten verlangt werden.
6.) Es ist wichtig, zu wissen, dass der Verkäufer laut Kaufvertrag keine Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Bank von dem Käufer eingeht, nur weil eine Grundschuldbestellung erfolgt ist. Der Käufer ist dazu verpflichtet, den Verkäufer von jeglichen Folgen und allen Kosten zu befreien, welche aufgrund der Grundschuldbestellung aufgetreten sind.
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Fazit
Es kann erkannt werden, dass es sich bei der Abwicklung von Kaufverträgen durchaus um eine sehr komplexe Angelegenheit handeln kann. Die Belastungsvollmacht ist ein sehr wertvolles Instrument in diesem Zusammenhang. Sie hilft dabei, den Kaufvertrag sehr schnell abwickeln zu können und bezieht sowohl die Interessen des Käufers als auch die Interessen des Verkäufers mit ein. Es ist von hoher Bedeutung, sich vorab genau über die Thematik zu informieren, sodass anschließend keine Probleme entstehen werden. All diese Aspekte sind für Laien häufig sehr schwer zu verstehen, weshalb eine genaue Auseinandersetzung mit der komplexen Thematik unvermeidbar ist. Im Fall der Fälle sollten auch Fachpersonen miteinbezogen werden, sodass die Risiken so klein wie möglich gehalten werden können.
Um einen reibungslosen Ablauf Ihres Hausverkaufes sicherzustellen, kümmern wir uns natürlich um die komplette Abwicklung und stehen Ihnen bei Fragen gerne jederzeit zur Verfügung.
Rufen Sie uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch gerne an unter 06132 – 714 93 83.
