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In diesem Beitrag möchten wir die Frage klären, wann eigentlich die Zahlung des Kaufpreises einer Immobilie durch den Käufer fällig wird und im Umkehrschluss, wann der Verkäufer sein Geld erhält.
Diese Frage wird uns bei fast jeder Vertragsanbahnung gestellt. Bevor wir mit einem Verkäufer alle Daten durchgehen, erklären wir daher grundsätzlich nochmal den zeitlichen Ablauf.
Die meisten Beteiligten, ob Käufer oder Verkäufer, gehen davon aus, dass direkt nach der Unterschrift beim Notar der Kaufpreis gezahlt werden muss. Dies ist allerdings nicht ganz korrekt.
Warum nicht? Es sind nämlich noch sogenannte Fälligkeitsvoraussetzungen zu erfüllen. Dies sind zum einen die Eintragungen in eine Auflassungsvormerkung. Das Grundbuch wird zugunsten des neuen Käufers blockiert – und zwar so lange bis die Eigentumsumschreibung stattgefunden hat.
Zweitens: Der Vorkaufsrechtsverzicht der Stadt. Bei jedem Grundstücksverkauf bzw. Verkauf eines bebauten Grundstückes (zumindest hier bei uns in Ingelheim) hat die Stadt ein Vorkaufsrecht. Das heißt, die Stadt bekommt den Kaufvertrag vom Notar zugeschickt und sendet – in der Regel – den Vorkaufsrechtverzicht zurück. Sie übt also ihr Vorkaufsrecht nicht aus. Drittens: die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, die der Notar erhält, nachdem der Käufer die Grunderwerbssteuer gezahlt hat.
Drittens: die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, die der Notar erhält, nachdem der Käufer die Grunderwerbssteuer gezahlt hat.
Vom Notartermin bis zur Fälligkeit des Kaufpreises vergehen in der Regel 4 – 6 Wochen, wobei dies natürlich von Amtsgericht zu Amtsgericht unterschiedlich ist.
Dann kann die weitere Abwicklung von statten gehen, das heißt die Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer wird fällig. Wie läuft dies genau ab? Der Notar prüft die Fälligkeits-Voraussetzungen und deren Erfüllung und schickt eine sogenannte Fälligkeitsmitteilung an den Käufer. In dieser ist genau aufgeführt, welcher Betrag auf welches Konto zu zahlen ist. Eventuell sind auch noch alte Grundschulden vom Verkäufer vorhanden. Diese werden dann direkt unter Treuhand Auflage vom Käufer abgelöst. Das bedeutet einen Teil des Kaufpreises geht direkt an die ehemalige Bank des Verkäufers, um diese noch bestehenden Belastungen im Grundbuch ablösen zu können. Der Restbetrag geht in der Regel direkt auf das Konto des Verkäufers.
Ganz unabhängig davon können Sie als Verkäufer natürlich auch das Datum der Kaufpreisfälligkeit im Vertrag frei festlegen, z.B. Kaufpreis-Fälligkeit und -Übergabe erst zum xx.xx.2021. Vor diesem Termin muss der Käufer dann auch nicht zahlen, hat aber natürlich auch noch kein Recht auf die Schlüssel. Diese Vorgehensweise wird oftmals vereinbart, wenn ein Käufer noch in einer Mietwohnung mit einer 3-monatigen Kündigungsfrist wohnt und eine Doppelbelastung vermeiden möchte.
Wenn auch Sie ein Haus oder eine Wohnung in Ingelheim, Bingen, Mainz oder Umgebung verkaufen möchten oder einfach mal unverbindlich und kostenfrei eine Bewertung Ihrer Immobilie vornehmen lassen möchten, kommen Sie gerne auf uns zu!
