Wer eine Wohnung oder ein Haus verkaufen oder kaufen will, hat unter Umständen keine Möglichkeit, bei der notariellen Beurkundung persönlich zu erscheinen. Sei man gerade aus privaten Gründen verhindert (Urlaub) oder vielleicht zu einer Geschäftsreise im Ausland, so scheint der Notartermin manchmal eine schier unlösbare Aufgabe.
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Aber es gibt eine Lösung:
Sowohl ein Verkäufer als auch ein Käufer können zum Notar einen vollmachtlosen Vertreter entsenden. Das muss aber nicht nur nicht deshalb geschehen, weil eine der Parteien verhindert ist. Auch bei bundesweiten oder internationalen Immobiliengeschäften kann die Abwicklung mit einem vollmachtlosen Vertreter den gesamten Prozess erleichtern. Ein Käufer oder Verkäufer erspart sich dadurch Zeit. Er muss nicht extra eine längere Anreise für den Notartermin in Kauf nehmen.
Wer trägt das Risiko?
Was in der Theorie plausibel klingt, kann in der praktischen Ausführung durchaus mit Fallstricken versehen sein. Letztendlich ist es der vollmachtlose Vertreter, der ein Risiko eingeht. Wenn die Partei, für die er beim Notar erschienen ist, sich nachträglich gegen den Kauf oder Verkauf der Immobilie entscheidet, haftet der vollmachtlose Vertreter gemäß § 179 BGB. Das kann sich sowohl auf die Erfüllung des Vertrags als auch auf Schadensersatz für die andere Partei beziehen.
Allerdings hat der vollmachtlose Vertreter wiederum einen Anspruch darauf, dass er von seinem Auftraggeber die ihm aufgebürdeten Kosten erstattet bekommt. Diese Haftung ist mit einer Einschränkung versehen. Der Auftraggeber muss für seinen vollmachtlosen Vertreter nur dann haften, wenn er auf eine Genehmigung vertrauen durfte, die der BGH mit Urteil vom 9. 11. 2012 beschrieben hat (Az.: V ZR 182/11).
Aufwendungen auf eigene Gefahr
Bei dem vor dem BGH verhandelten Beispiel hatte ein Investor die Absicht, Truppenunterkünfte zu einem Gesamtpreis von 75,5 Millionen Euro zu errichten. Der Investor wurde bei der Beurkundung des Kaufvertrags durch eine vollmachtlose Person vertreten. Nach der Beurkundung verweigerte der Investor die Genehmigung des Vertrags.
Daraufhin musste der Vertreter ohne Vollmacht die Notarkosten in Höhe von 60.000 Euro bezahlen. Er verlangte von seinem Auftraggeber die Erstattung der Kosten, da aus seiner Sicht kein triftiger Grund vorlag, der die Ablehnung des Kaufvertrags gerechtfertigt hätte.
Nach Auffassung des Gerichts hat jede Partei grundsätzlich bis zum Vertragsabschluss das Recht, vom Vertrag zurückzutreten. Das ergibt sich, so die Richter des BGH, aus der Formvorschrift des § 311b BGB. Dieses Recht entspricht der Privatautonomie der Vertragspartner. Werden allerdings Aufwendungen in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht, so geschieht das „grundsätzlich auf eigene Gefahr.“
Keine Schadensersatzansprüche ohne schwerwiegende Gründe
Nicht nur das Fehlen schwerwiegender Gründe verhindert Schadensersatzansprüche. Beim Kauf oder Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses spielt auch die absichtliche Treuepflichtverletzung eines Vertragspartners eine Rolle. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn eine Partei gar nicht wirklich die Absicht hat, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen. Fehlende triftige Gründe für die Verweigerung der Beurkundung führen noch nicht zur Haftung, denn das würde zu einem „indirekten Zwang“ zum Vertragsabschluss führen. Es muss demnach zusätzlich eine erkennbare Verletzung der Treupflicht vorliegen. Zu seiner eigenen Sicherheit sollte der vollmachtlose Vertreter sich schriftlich bestätigen lassen, dass sein Auftraggeber entstehende Kosten übernimmt, wenn er eine Wohnung oder ein Haus verkauft.
Prinzipiell gilt:
Der Kaufvertrag ist erst mit den Unterschriften beider Parteien wirksam. Die sogenannte Nachgenehmigung wird von dem, zuerst beurkundenden Notar in die Wege geleitet.
Sobald der Vertrag bei einem Notar von Käufer oder Verkäufer und vollmachtlosem Vertreter unterzeichnet wurde, wird dieser zu einem Notar der Gegenpartei zur Nachgenehmigung geschickt.
Erst mit dieser zweiten Unterschrift wird der Kaufvertrag vollends wirksam!
Abschließend ist zu sagen:
Die Abwicklung eines notariellen Kaufvertrages mit einem vollmachtlosen Vertreter kann durchaus Sinn machen.
Sofern sich beide Parteien über Kauf und Verkauf zu 100% einig sind, steht der Abwicklung solcher Geschäfte, bei denen beide Parteien zeitlich eher unflexibel sind oder über den Globus verstreut leben, nichts entgegen.
Vorsicht aber bei zwielichtigen Personen und Geschäften die einen unseriösen Gesamteindruck vermitteln. Hier ist besondere Vorsicht als vollmachtloser Vertreter gegeben. Für Käufer und Verkäufer ergibt sich die Erfüllungspflicht Ihrer Übergabe- und Zahlungsvereinbarungen ausschließlich nach wirksamem Zustandekommen des Vertrags!
In der Vergangenheit haben wir schon viele Immobiliengeschäfte unter Hinzuziehung eines vollmachtlosen Vertreters abgewickelt.
Es ist ein sehr praktisches Instrument und hat nach eingehender Interessenprüfung beider Parteien nur Vorteile.
Wenn Sie aktuell überlegen sollten eine Immobilie in Ingelheim, Mainz, Bingen und Umgebung zu verkaufen und sich sicher sein möchten, dass der Vertrag rechtswirksam und professionell abgewickelt wird, dann sind wir der richtige Ansprechpartner.
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