Nachdem der Kaufvertrag für eine Immobilie unterzeichnet wurde, stellt sich natürlich irgendwann die Frage, wann der Kaufpreis für die Wohnung, das Haus oder das Grundstück zu zahlen ist.
Einige wichtige Punkte sind für eine reibungslose Abwicklung der Zahlung zu beachten:
Grundsätzlich gilt
Vertraglich geregelt ist in Kaufverträgen für eine Immobilie immer, dass der Verkäufer das Eigentum an dem Objekt erst dann verliert, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde und dass der Käufer den Kaufpreis erst dann zahlt, wenn sichergestellt ist, dass er nach Zahlung des Kaufpreises das Eigentum an der Immobilie erhält.
Als Schutz für den Käufer die sogenannten Fälligkeitsvoraussetzungen (Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises an) gesetzlich festgelegt. Die Grundvoraussetzung ist, dass eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde.
Weiterhin müssen alle erforderlichen Unterlagen beim Notar vorliegen und die Gemeinde hat auf ein eventuell bestehendes Vorkaufsrecht verzichtet (Negativattest).
Zusätzlich muss der Notar Löschungsunterlagen für eventuell bestehende Grundstückslasten, die der Käufer nicht übernehmen soll, eingeholt haben. Sobald all diese Voraussetzungen erfüllt sind, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung zur Zahlung des Kaufpreises an den Käufer. Diese leitet der Käufer dann an seine Bank weiter um die Zahlung/en zu veranlassen.
Besteht noch eine Finanzierung?
Häufig kommt es vor, dass die Wohnung oder das Haus bereits durch den Verkäufer finanziert wurde und das Darlehen noch nicht vollkommen zurückbezahlt wurde.
In diesen Fällen kann das Darlehen unter Umständen vom Käufer übernommen werden, sofern das finanzierende Kreditinstitut der Übertragung zustimmt. Soll das Darlehen nicht übernommen werden, muss die finanzierende Bank dem Notar versichern, dass die Grundschuld nach Zahlung des Kaufpreises gelöscht wird.
Die Möglichkeiten der Kaufpreiszahlung
In der Regel zahlt der Käufer einen Einmalbetrag an den Verkäufer. Weitere, seltenere, Möglichkeiten sind die Raten- und Rentenzahlung. Soll die Zahlung des Kaufpreises über eine Finanzierung erfolgen, so überweist der Käufer dem Verkäufer zunächst seine Eigenmittel. Die Bank überweist im Anschluss daran die Restsumme an den Verkäufer.
Für noch mehr Sicherheit sorgt ein sogenanntes Notaranderkonto. Dieses Konto soll sicherstellen, dass der Kaufpreis Zug um Zug mit der Übertragung des Eigentums und der Löschung von Grundpfandrechten gezahlt wird.Diese extra Sicherheit kostet jedoch gesonderte Gebühren, die in der Regel vom Käufer zu tragen sind. Eine Pflicht zur Zahlung über ein Notaranderkonto gibt es nicht – auch die direkte Zahlung auf das Konto des Verkäufers ist zulässig. Nach dem Eingang der Kaufpreiszahlung veranlasst der Notar die Umschreibung des Objekts auf den Käufer.
Übergabe vor Kaufpreiszahlung
Teilweise wird, insbesondere bei dem Verkauf von bezugsfertigen Objekten im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer vor der Abwicklung des Verkaufs in das Objekt einziehen darf. Beachten Sie bitte, dass vor solchen Vertragsklauseln prinzipiell abgeraten wird, außer es gibt eine konkrete Definition für den vorläufigen Verwendungszweck der Immobilie.
Zieht der neue Eigentümer vor dem vollständigen Verkauf in das Objekt ein und nimmt beispielsweise grundlegende Sanierungen vor, könnten Sie im Falle einer gescheiterten Finanzierung in Schwierigkeiten kommen. Auch wenn der Wunsch der neuen Eigentümer sicherlich vorhanden ist, dass Objekt schnell nutzen zu können, sollten Sie sich mit diesem Thema intensiv beschäftigen, wenn Sie ein Objekt verkaufen wollen.
Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt?
Für die Absicherung des Verkäufers erhalten Kaufverträge eine Zwangsvollstreckungsklausel.
Diese besagt, dass der Verkäufer sofort und ohne vorheriges Klageverfahren die Vollstreckung in das gesamte Vermögen des Käufers einleiten darf, sollte dieser den Kaufpreis nicht bezahlen.
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