8. September 2023

Wenn Sie ein Haus verkaufen, sind verschiedene Faktoren im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung relevant, bis der Kaufpreis fällig gestellt wird und es schließlich zum Nutzen- und Lastenwechsel kommt. Besitzen Sie in Mainz, Bingen oder Ingelheim eine Immobilie und wollen das Haus oder Wohnung verkaufen, profitieren Sie mit den folgenden Kenntnissen in Bezug auf die Fälligkeitsvoraussetzungen.

Warum gibt es bei einer Immobilientransaktion Fälligkeitsvoraussetzungen?

Wollen Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, bieten Ihnen die gesetzlich vorgeschriebenen Fälligkeitsvoraussetzungen bis zur Zahlung des Kaufpreises einen Schutz, damit Sie nicht unangemessen benachteiligt werden. Im notariell beglaubigten Kaufvertrag ist stets festgelegt, dass der Verkäufer sein Eigentumsrecht an der Immobilie erst aufgibt, sobald der gesamte Kaufpreis beglichen wurde. Gleichzeitig ist vorgesehen, dass der Käufer den Kaufpreis erst entrichten muss, wenn sichergestellt ist, dass er tatsächlich das Eigentum an der Immobilie erwirbt, sobald er die Zahlung vollständig getätigt hat.

Die Auflassungsvormerkung als Voraussetzung der Fälligkeit

Direkt im Anschluss an die Unterzeichnung des Kaufvertrages zwischen Käufer und Verkäufer erfolgt eine Eintragung im Grundbuch, die als „Auflassungsvormerkung“ bezeichnet wird. Diese Eintragung dient dazu, das zukünftige Eigentum an der Immobilie für den Käufer zu sichern. Der Käufer wird als künftiger Eigentümer festgehalten, und der Verkäufer verliert die Möglichkeit, den Verkauf rückgängig zu machen. Da im Grundbuch alle Eigentumsverhältnisse zu jeder Immobilie eindeutig fixiert sind, kann mit dieser Eintragung kein Zweiter das Haus kaufen. Es ist wichtig zu betonen, dass dies noch nicht den tatsächlichen Übertrag des Eigentumsrechts markiert, sondern es sich nur um eine Vormerkung für diesen Übertrag handelt.

Das Vorkaufsrecht von Stadt oder Gemeinde als weitere Voraussetzung

Der Notar ist in der Folge verpflichtet, die zuständigen Behörden der Stadt oder Gemeinde über die geplante Transaktion zu informieren. Bei Immobilienverkäufen besteht für Städte und Gemeinden im Regelfall ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Daher müssen sie, bevor der Eigentumswechsel zum Käufer rechtsgültig wird, auf ihr Vorkaufsrecht verzichten. Obwohl es gelegentlich vorkommen kann, dass Gemeinden von diesem Recht Gebrauch machen, handelt es sich in den meisten Konstellationen lediglich um eine formale Angelegenheit, bleibt aber eine notwendige Voraussetzung für den Abschluss der Transaktion.

Die Löschung der Grundschuld

In vielen Fällen hat der Verkäufer die Immobilie in Bingen, Mainz oder Ingelheim mithilfe eines Darlehens finanziert, welches noch nicht vollständig zurückgezahlt wurde.

Der Umgang mit der daraus im Grundbuch vermerkten Grundschuld muss geklärt werden, bevor ein Kauf stattfinden kann. Insofern das Darlehen noch nicht abbezahlt ist und somit die Grundschuld immer noch belastet ist, wird üblicherweise ein Teil des Kaufpreises an das finanzierende Kreditinstitut überwiesen, welches daraufhin die Zustimmung zur Löschung der Grundschuld erteilt. Alternativ kann der Käufer möglicherweise die bestehende Grundschuld übernehmen und den Kredit bei der ursprünglichen Finanzierungsbank übernehmen. Wenn die Grundschuld nicht mehr belastet ist, kann der Notar die Löschung ohne weitere Verzögerung vornehmen.

Die „Räumung der Immobilie“

Entsprechend der kaufvertraglichen Regelungen ist die vollständige Räumung der Immobilie unter Umständen eine Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises. Sobald diese Bedingung ebenfalls erfüllt ist, informiert der Notar sowohl den Käufer als auch den Verkäufer darüber, dass der Kaufpreis zur Zahlung fällig ist. Nach der Kaufpreiszahlung ist die Übergabe der Immobilie an den Käufer der letzte Schritt.

Sonderfall Eigentumswohnung – eine weitere Fälligkeitsvoraussetzung

In bestimmten Konstellationen, beispielsweise, wenn Sie eine Wohnung kaufen wollen, kann im Grundbuch eine Zustimmung des Verwalters vermerkt sein. In solchen Fällen ist es erforderlich, dass der Verwalter dem Verkauf ebenfalls notariell zustimmt. Sobald Käufer und Verkäufer den Vertrag unterzeichnet haben, wird der Notar dem Verwalter eine Kopie des Vertrags zukommen lassen.

Um einen reibungslosen Ablauf Ihres Hausverkaufes sicherzustellen, kümmern wir uns natürlich um die komplette Abwicklung und stehen Ihnen bei Fragen gerne jederzeit zur Verfügung.

Rufen Sie uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch gerne an unter 06132 – 714 93 83.

Mehr Expertentipps zum Thema Hausverkauf