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In diesem Beitrag geht es um die sogenannte Instandhaltungsrücklage beim Kauf einer Eigentumswohnung im Zusammenhang mit der Minderung der Grunderwerbssteuer beim Wohnungskauf.
Bisher war es folgendermaßen: Wenn Sie eine Wohnung gekauft haben, haben Sie bei Ihrem Verwalter, Makler oder Verkäufer nach dem aktuellen Stand der Rücklage gefragt. Diese wurde dann im Kaufvertrag ausgewiesen. Auf diesen Teil der Instandhaltungsrücklage zu der Wohnung mussten Sie keine Grunderwerbsteuer bezahlen. So haben Sie immerhin 5 % des Kaufpreises, so viel beträgt nämlich die Grunderwerbssteuer in Rheinland-Pfalz, gespart.
Angenommen Sie haben also eine Wohnung für 200.000 Euro gekauft. Die Instandhaltungsrücklagen zum Ende des letzten Kalenderjahres belaufen sich für diese Wohnung auf 5.000 Euro. Es gibt immer einen Rücklagentopf – einmal für das gesamte Haus und Ihren Anteil, der sich nach der Höhe Ihrer Miteigentumsanteile berechnet. In unserem Beispiel haben Sie nun 5 % auf 5.000 Euro, das sind 250 Euro, an Grunderwerbssteuer gespart. Mit diesen 250 Euro haben Sie schon mal die Kosten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung und auch die spätere Umschreibung auf Sie als neuen Eigentümer im Grundbuch wieder drin.
Leider hat sich das Thema Instandhaltungsrücklage zum März 2021 erledigt, denn der Bundesfinanzhof hat die Entscheidung der Vorinstanz bestätigt, wonach beim Erwerb von Teileigentum die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellungen zu mindern ist.
Es gibt jedoch noch einen weiteren Hebel, um zumindest ein paar Euro bei der Grunderwerbssteuer zu sparen – nämlich beim Verkauf von beweglichen Gegenständen.
Das bedeutet, wenn Sie vom Verkäufer der Wohnung eine Einbauküche, einen Tisch oder Stühle, ein Schlafzimmer oder einen Wohnzimmerschrank übernehmen, dann können Sie diese Gegenstände mit einem Betrag im notariellen Kaufvertrag ausweisen und darauf die Grunderwerbssteuer sparen. Der Betrag muss natürlich verhältnismäßig sein.
Sie können bei einer Wohnung, die 200.000 Euro kostet, nicht 100.000 Euro für mitverkaufte Gegenstände ausweisen. Das wäre unverhältnismäßig hoch und das Finanzamt würde dies entsprechend prüfen, mit der Folge, dass gegebenenfalls der komplette Wert von 100.000 Euro gar nicht berücksichtigt wird und Sie somit gar nichts sparen würden.
Deshalb lieber ein bisschen konservativer sein, den Wert realistisch angeben und dann haben Sie nach wie vor die Möglichkeit zumindest auf die mitverkauften Gegenstände in Höhe des angegebenen Wertes im Kaufvertrag die Grunderwerbsteuer zu sparen.
Die Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In Hessen zum Beispiel beträgt sie 6 Prozent und dementsprechend richtet sich die Ersparnis auch immer nach der Höhe der Grunderwerbsteuer in Ihrem jeweiligen Bundesland.
Wir fassen noch einmal zusammen: Sie haben ab sofort leider nicht mehr die Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer auf den anteiligen Wert der Instandhaltungsrücklage zu sparen. Davon unberührt bleibt die Ausweisung von mitverkauften bewegliche Gegenstände im Kaufvertrag zu einem realistischen Wert.
Wenn auch Sie mit dem Gedanken spielen, eine Immobilie in Ingelheim, Bingen, Mainz und Umgebung zu kaufen oder verkaufen, kommen Sie gerne auf uns zu!
