Im Rahmen einer Erbschaft kommt es oft zu der Fragestellung, wie mit den im Erbe enthaltenen Immobilien umgegangen wird. Dabei ist die Korrektur der Eintragungen im Grundbuch ein entscheidendes Thema. Für die Erben, Miterben oder Vermächtnisnehmer ist es essentiell darüber informiert zu sein, wann eine Berichtigung des Grundbuchs sinnvoll ist. Ergänzend dazu sind die Durchführung und die damit verbundenen Kosten zu klären.
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Wann muss eine Grundbuchberichtigung realisiert werden?
Nach einem Hauskauf oder Wohnungskauf ist der Immobilienbesitz im Rahmen einer Erbschaft ein zentraler finanzieller Aspekt. Das Eigentum nach einem rechtmäßigen Immobilienkauf fällt automatisch den Erben zu. Dafür muss kein Erbschein beantragt werden. Somit unterliegt das Grundbuch nach dem Versterben mit den falschen Daten einer Korrekturnotwendigkeit. Diese ist in Paragraph 82 der Grundbuchordnung fixiert.
Egal ob das Eigentum in Mainz, Ingelheim oder Bingen besteht, die ausbleibende Anpassung im Grundbuch hat viele Nachteile im Rechtsverkehr. Wenn Eigentümer eine Wohnung kaufen oder ein Haus kaufen, ist es wichtig, dass die Eigentumsumschreibung schnellstmöglich vollzogen wird. Ähnlich ist es im Todesfall des Eigentümers zu betrachten. Fehlt der Nachweis, dass ein Eigentum an dem geerbten Haus besteht, gibt es verschiedene Nachteile in unterschiedlichen Konstellationen.
Insofern die Immobilie kurz nach der Erbschaft verkauft werden soll, kann in diesem Ausnahmefall auf einer Berichtigung des Grundbuchs verzichtet werden. In dieser Konstellation kann gemäß der Grundbuchordnung eine Umschreibung direkt auf den neuen Eigentümer realisiert werden. Somit können Kosten der Umschreibung gespart werden. Diese Regelung trifft auch auf den Vermächtnisnehmer zu.
Die Grundbuchberichtigung bei Erbengemeinschaften
Gibt es mehrere Erben, kann auch eine Erbengemeinschaft Eigentümer einer oder mehrerer Immobilien werden. In diesem Fall ist es möglich, dass jeder der Miterben einen Antrag auf die Berichtigung des Grundbuchs stellen. Wird dieser Antrag rechtskräftig gestellt, werden alle Mitglieder aus der Gemeinschaft der Erben in dem Grundbuch als Eigentümer eingetragen.
Insofern lediglich ein Miterbe der alleinige Eigentümer der Immobilie werden soll, ist im Vorfeld ein Rechtsgeschäft notwendig. Grundsätzlich sind in der Konstellation einer Erbengemeinschaft alle Miterben gleichberechtigt und haben einen Anspruch auf die Immobilie. Als Rechtsgeschäfte kommen ein Erbteilübertrag, eine Abschichtung oder eine Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft. Sind diese Rechtsgeschäfte in Arbeit und zeitnah realisiert, ist in diesen Fällen keine Berichtigung des Grundbuchs erforderlich, da zeitnah eine finale Eintragung im Grundbuch vollzogen wird.
Immobilien im Eigentum von juristischen Personen:
Das Gebot der Grundbuchberichtigung kann auch in anderen Fällen als Ausnahme nicht gelten. Insofern die Immobilien im Eigentum einer GmbH, KG oder anderen Gesellschaft waren, welche dem Erblasser ganz oder in Teilen gehörte, ist eine Umschreibung der Eigentumsverhältnisse ebenfalls nicht zwingend erforderlich. In dieser Konstellation ergibt sich lediglich eine Anpassung der Eigentumsverhältnisse an den Anteilen der Gesellschaft. Der Grundbesitz ändert sich in dieser Konstellation nicht grundsätzlich.
Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gibt es die Besonderheit, dass eine Korrektur geboten ist, sobald die Eintragung eines Gesellschafters nicht mehr korrekt ist.
Wie kann der Antrag auf die Eigentumsumschreibung erfolgen?
Die Beantragung der Berichtigung des Grundbuchs ist bei dem verantwortlichen Grundbuchamt vorzunehmen. Dabei sind eine Ausfertigung des Erbscheins bzw. eine beglaubigte Kopie eines notariellen Testamentes bzw. eines Erbvertrages inklusives des Eröffnungsprotokolls als Nachweis für die Erbschaft vorzuweisen. Ein handschriftliches Testament ist nicht ausreichend, erst mit einem Erbschein des Nachlassgerichtes ist in diesem Fall der Nachweis hinreichend erbracht.
Welche Kosten sind bei der Grundbuchberichtigung zu kalkulieren?
Wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall bei dem zuständigen Grundbuchamt gestellt wird, ist die Umschreibung gemäß Paragraph 60, Absatz 40 der Kostenordnung gebührenfrei.
Sollten Sie die zweijährige Frist für die Umschreibung versäumen, so werden die Kosten nach dem Wert des Hauses oder der Wohnung berechnet. Das kann natürlich teuer werden!
Um einen reibungslosen Ablauf Ihres Hausverkaufes sicherzustellen, kümmern wir uns natürlich um die komplette Abwicklung und stehen Ihnen bei Fragen gerne jederzeit zur Verfügung.
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