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Erbengemeinschaft und Immobilien - Das müssen Sie wissen!

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Der Begriff des Erben ist den meisten Menschen bekannt, auch von Erbteil haben die meisten Menschen schon einmal gehört. Doch was man genau unter einer Erbengemeinschaft versteht, ist nicht jedem klar.

Denn beim Erbe denken die meisten Menschen an eine bestimmte Summe Geld, die unter allen Erbberechtigen aufgeteilt wird. Simpel gesagt besteht die Erbgemeinschaft nun aus all diesen Menschen, doch im Falle einer vererbten Immobilie gibt es ein paar Besonderheiten und gesetzliche Regelungen zu beachten. Dieser Artikel beschäftigt sich mit den beiden Möglichkeiten, die eine Erbgemeinschaft im Umgang mit ihrer vererbten Immobilie hat. 

 

Auflösung der Erbengemeinschaft 

So viel vorweg: Rechtlich betrachtet finden bei einer Erbgemeinschaft die Regelungen für eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) Anwendung. In den meisten Fällen wird eine Erbgemeinschaft jedoch nach Antritt des Erbes aufgelöst, damit jeder Erbe über seinen Anteil selbst bestimmen kann. Im Falle von Immobilien geht das beispielsweise über einen Verkauf an einen externen Käufer. Der Erlös wird dann auf die einzelnen Erben aufgeteilt und die Erbgemeinschaft somit aufgelöst. Eine andere Möglichkeit besteht darin, dass einer der Erben zum alleinigen Besitzer der Immobilie wird, indem er die anderen entsprechend des Immobilienwerts ausbezahlt. Eine dritte Variante kommt eventuell bei Mehrfamilienhäusern ins Spiel, die sogenannte Realteilung, bei der aus der gesamten Anlage mehrere Eigentumswohnungen geschaffen werden, welche wiederum an die einzelnen Erben überschrieben werden. 

Eine solche Aufteilung benötigt eine notarielle Teilungserklärung. Denn die einzelnen Einheiten müssen detailliert festgelegt werden. Dafür wird für jede Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt erstellt. Sobald dieser Schritt getan ist, wurde aus der Erbgemeinschaft eine Wohnungseigentumsgemeinschaft, welche den entsprechenden Gesetzen unterliegt. Somit kann jeder Erbe selbst entscheiden, ob er in der betreffenden Eigentumswohnung selbst leben möchte, oder sie vermietet oder auch verkauft. 


Fortsetzung der Erbengemeinschaft 

Entscheidet sich die Erbgemeinschaft, die vererbte Immobilie gemeinsam zu behalten, besteht diese weiter. Das ist zum Beispiel in den Fällen so, in der eine Immobilie bereits an Dritte vermietet ist oder vermietet werden soll. Nun gilt weiterhin die juristische Betrachtung als GbR, das heißt, alle Erben werden als Miteigentümer in das Grundbuch eingetragen und haften gemeinsam und solidarisch für ihre Immobilie. Sie bestimmen allerdings auch gemeinschaftlich über ihre Verwendung. Oft ist es jedoch so, dass einer der Erben als Verwalter bestimmt wird oder eine professionelle Hausverwaltung mit der Aufgabe der Vermietung der Immobilie betraut wird. 

In jedem Falle empfiehlt sich jedoch das Aufsetzen eines Gesellschaftsvertrags, um klare Regeln zum Umgang mit der Immobilie festzulegen. Das betrifft beispielsweise die zu erwartenden Mieteinnahmen, die je nach Erbquote an die einzelnen Mitglieder der Erbgemeinschaft ausgezahlt werden. Im Umkehrschluss regelt ein solcher Vertrag auch die Haftbarkeit, da sonst juristisch gesehen ein jeder Gesellschafter von einem Gläubiger für die Gesamtsumme belangt werden und sich diese erst im Nachhinein von den anderen Gesellschaftern zurückholen kann. 


Entstehende Steuerverpflichtungen 

Hat sich die Erbgemeinschaft dazu entschlossen, eine aus Miteigentümern bestehende GbR zwecks der Vermietung ihrer geerbten Immobilie zu bilden, versteuert jeder Miteigentümer die Mieteinnahmen für sich selbst. Dazu sind zwei Schritte nötig. Zunächst muss geklärt werden, welche steuerlichen Voraussetzung die Vermietungstätigkeit mit sich bringt. In dieser gesonderten und einheitlichen Feststellungserklärung wird ebenfalls festgehalten, welche Steuerpflichten für die einzelnen Miteigentümer gelten. 

Aus dieser Feststellungserklärung leitet sich der Feststellungsbescheid ab. Hierin finden sich genaue Angaben zum Anteil der Einkünfte jedes einzelnen Miteigentümers. Erst durch diesen Bescheid ist eine Versteuerung endgültig möglich, doch wird diese nicht als GbR gemeinschaftlich abgeführt, sondern jeder Miteigentümer gibt seine aus der gemeinschaftlichen Immobilie resultierenden Mieteinnahmen in seiner eigenen Steuererklärung an. Grundlage dafür ist eben jener Feststellungsbescheid. Der Grund für dieses Vorgehen liegt darin, dass so die individuellen Steuerklassen und persönlichen Situationen der einzelnen Erben zum Tragen kommen. 

Wenn auch Sie eine Immobilie geerbt haben und diese eventuell gemeinschaftlich veräußern wollen, dann kontaktieren Sie uns gerne unverbindlich unter 06132 – 714 93 83.

Wir freuen uns auf Ihren Anruf!

 

 

 

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