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Wohnung steuerfrei verkaufen trotz Vermietung - das müssen Sie wissen!

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Wenn sich der Standort des Arbeitsplatzes oder die Lebenssituation plötzlich verändert, kann die Trennung von einer selbstgenutzten Immobilie der Fall sein.

Dies stellt sich in der Praxis jedoch nicht immer als ein leichtes Unterfangen heraus, beispielsweise wenn mit der Immobilie viele Emotionen und unvergessliche Eindrücke zusammenhängen.

Besonders ärgerlich wird es, wenn das Finanzamt plötzlich einen Anteil des Verkaufs einfordert und die Spekulationssteuer erhebt.

 

 

Wann ist ein Veräußerungsgewinn steuerpflichtig?

Grundsätzlich gilt: wer die eigene Wohnung vermietet, also gewerblich nutzt, muss bei einem Verkauf vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist die sogenannte Spekulationssteuer bezahlen. In einem Fall in Baden-Württemberg kam es zu genau diesem Problem. Ein Mann wohnte rund acht Jahre und vier Monate in der eigenen Wohnung und vermietete sie vor dem endgültigen Verkauf einige Monate.

Unerwartet kam der Bescheid des Finanzamtes, welches aus der Differenz des damaligen Kaufpreises und dem Verkaufspreis einen Gewinn errechnete. Dieser Gewinn sollte entsprechend der Spekulationssteuer angerechnet werden, weshalb der Betroffene sich anschließend an das lokale Finanzgericht wendete. Dort bekam er sowohl in der ersten Verhandlung als auch in der anschließenden Revisionsverhandlung vor dem Bundesfinanzhof Recht.

Laut Finanzamt sei die zwischenzeitliche Vermietung als steuerschädlich zu betrachten, woraus sich aus rechtlicher Sicht eine Steuerschuld ergibt. Die einzige Grundlage für einen Verkauf frei von Spekulationssteuern sei der Verkauf nach einem Besitz von mindestens zehn Jahren. Falls der Zeitraum die zehn Jahre nicht erreicht, ist die steuerfreie Veräußerung nur bei einer eigenständigen Nutzung möglich.

Die Alternative im angesprochenen Fall wäre dadurch nur der Leerstand gewesen.

 

Die eigene Nutzung als Grund des steuerfreien Verkaufs

Das vorliegende Beispiel zeigt jedoch eindeutig, dass der Fokus auf dem eigenen Wohnen lag.

Laut BFH ist es ausreichend, die eigenständige Bewohnung über einen Zeitraum von drei Kalenderjahren nachzuweisen. Ein vollständiges Bewohnen von Januar bis Dezember ist in dieser Hinsicht nach Ablauf dieses Zeitraums nicht nötig. So müssen keine zusätzlichen Steuern mehr bezahlt werden.

 

Konkret sind die Bedingungen für eine steuerfreie Veräußerung auch dann bereits erfüllt, wenn die Immobilie am letzten Tag des vergangenen Jahres, dann das komplette Jahr und anschließend den ersten Tag des kommenden Jahres bewohnt wird. Auch im vorliegenden Beispiel waren diese Anforderungen erfüllt, da die Eigentumswohnung über einen Zeitraum von acht Jahren und vier Monaten durchgehend bewohnt wurde. Die kurzfristige Vermietung vor dem Verkauf der Wohnung ist in dieser Hinsicht steuerlich kaum relevant und daher auch kein Erhebungsgrund.

 

 

Selbstnutzung als Ablaufgrund für die Spekulationsfrist

Bevor ein Verkauf durchgeführt wird, sollten potenzielle Verkäufer daher möglichst genau nachrechnen.

Die Veräußerung ist nur dann steuerfrei, wenn der Zeitraum der gewerblichen Nutzung die zehn Jahre übersteigt. Die Alternative eines steuerfreien Verkaufs mit geringerer Zeitspanne gibt es nur dann, wenn die Immobilie im Vorhinein privat genutzt wurde. Anhand der im Vorhinein dargelegten Grundlagen zur Bestimmung der privaten Nutzung wird im Falle einer Untersuchung daher vorgegangen, um die Rechtmäßigkeit des Verkaufs zu belegen.

Wichtig ist hierbei nicht der wirkliche Zustand, sondern die im Vertrag erfassten Bedingungen. Wer bereits einen Monat vor Abschluss des finalen Verkaufsvertrags in eine neue Wohnung zieht oder diese erst nach dem Verkauf verlässt, kann diese Zeit nicht anrechnen. Daher sollten die vertraglichen Unterlagen jederzeit auf die dargelegte Situation angepasst werden, um für eine sichere Entscheidungsgrundlage zu sorgen. So entstehen rund um die Anforderungen des Finanzamts mit Sicherheit keine Schwierigkeiten mehr.

Daher empfiehlt es sich, im Vorfeld eines Verkaufs selbst möglichst genau hinzusehen und dafür zu sorgen, dass es keine Unklarheiten geben muss. So wird letztendlich dafür gesorgt, dass die Veräußerung im Falle eines Standortwechsels nicht zum Problem werden muss, sondern sich ohne viel Aufwand realisieren lässt. So wie das Finanzgericht Baden-Württemberg würden laut gängiger Rechtslage auch weitere Gerichte entscheiden.

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