Grundlegende Begriffe in einer WEG
Wer mit dem Gedanken spielt, eine Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu erwerben, sollte sich im Voraus gründlich mit einigen wichtigen Begriffen auseinandersetzen.
In erster Linie geht es hier um das Sondereigentum, das Gemeinschaftseigentum und das Sondernutzungsrecht.
Diese sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) definiert. Zum Sondereigentum gehört die Wohnung sowie alles, was dem einzelnen Eigentümer laut dem Kaufvertrag gehört. Das kann ein Keller, eine Garage oder ein Stellplatz in einer Tiefgarage sein. Was genau zum Sondereigentum eines Mitglieds der WEG gehört, ist verbindlich in der aktuellen notariell beglaubigten Teilungserklärung beschrieben. Neben dem Sondereigentum ist jeder Wohnungsinhaber mit einem festen Anteil an dem Gemeinschaftseigentum beteiligt. Er kann laut Teilungserklärung auch ein Sondernutzungsrecht an bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums haben.
Wissenswertes über das Sondereigentum und das Sondernutzungsrecht
Über sein Sondereigentum darf der Besitzer einer Wohnung in der Wohnanlage frei verfügen. Er darf entscheiden, ob er diese selbst bewohnt, vermietet oder verpachtet. Er hat auch das Recht, seine Wohnung nicht zum Wohnen, sondern zum Beispiel gewerblich zu nutzen. Außer der bei der Nutzung hat jeder Wohnungsinhaber freie Hand, diese umzubauen und zu gestalten. Böden, Decken und Wände, Innentüren und Inneneinrichtung darf er nach eigenem Ermessen gestalten.
Grenzenlos ist die Umgestaltung der eigenen Wohnung allerdings nicht. So darf er nur die Innenseite der Wohnungstür frei gestalten, die Außenseite darf er hingegen nicht verändern. Dieses gilt genauso für die Fenster. Bei Bedarf darf der Wohnungsinhaber die Fenster erneuern lassen, allerdings nur nach einer Abstimmung und Genehmigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Jegliche Veränderungen oder Umbauten, die das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum von anderen Mitgliedern betreffen, sind nur nach extra Genehmigung vorzunehmen.
Beim Sondernutzungsrecht handelt es sich um einen Teil des Gemeinschaftseigentums, das nur von einem oder von einigen der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft genutzt wird. In der Regel sind die Kosten für dieses Teil durch alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen. Die Sondernutzungsrechte werden in der Teilungserklärung festgehalten.
Warum sind Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu beachten?
Die Hintergründe für die strenge Trennung zwischen Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrecht sind leicht nachvollziehbar. Veränderungen, Erneuerungen, Reparaturen oder Modernisierungen sind mit Kosten verbunden. Je nachdem um wessen Eigentum es dabei geht, sind diese entweder vom einzelnen Eigentümer, oder von der Gemeinschaft zu tragen. Will ein Eigentümer seine Fenster erneuern lassen, muss er zuerst die Genehmigung der WEG beantragen, die Kosten aber selbst übernehmen. Muss hingegen ein Teil des Gemeinschaftseigentums erneuert werden, sind die Kosten von den Rücklagen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen. Die Frage, wer welche Kosten zu tragen hat, ist gesetzlich geregelt, und zwar nach § 16 Abs. 2 WEG. Daher ist die Unterscheidung Problem Sonder- und Gemeinschaftseigentum sehr wichtig.
Das Sondereigentum gehört nur einem, das Gemeinschaftseigentum hingegen allen Eigentümern. Was Sondereigentum ist, steht in der Teilungserklärung. Kein Sondereigentum sind zum Beispiel die tragenden Teile des Gebäudes, das Treppenhaus, das Dach und die Fenster, die Einrichtungen zum gemeinschaftlichen Gebrauch.
Ausnahmeregelungen für Teile des Sondereigentums
Wohnungstüren, Fenster und Balkone als Teile des Sondereigentums sind anders zu betrachten als der ganze Innenraum einer Wohnung. Deren Innenseiten sind Sondereigentum und dürfen vom Inhaber frei gestaltet werden. Die Außenseiten der Fenster sind hingegen als Gemeinschaftseigentum zu betrachten und dürfen nicht vom Inhaber gestaltet werden. Die Erklärung dafür ist naheliegend: Nach außen müssen diese gleich aussehen. Terrassen sind auch kein klassisches Sondereigentum. Aus diesem Grund muss für die zur Wohnung gehörende Terrasse ein Sondernutzungsrecht beantragt werden. Das kann ebenfalls für Teile eines Gartens gelten, insbesondere, wenn dieser nicht für alle Miteigentümer erreichbar ist.
Ausnahmeregelungen für Teile des Gemeinschaftseigentums
Bei einigen besonderen Teilen des Gemeinschaftseigentums sind spezielle Lösungen möglich. Dazu zählen zum Beispiel die Stellplätze in Tiefgaragen oder in überdachten Parkeinrichtungen (Parkhäusern). Diese können als Sondereigentum eingerichtet werden, wofür die einzelnen Stellplätze kenntlich gemacht und im Grundbuch beziehungsweise in der Teilungserklärung eingetragen werden. Stellplätze auf einem offenen Grundstück können nicht als Sondereigentum eingetragen werden, möglich ist nur das Eintragen von Sondernutzungsrechten.
