In den §§ 20 bis 29 WEG ist die Verwaltung des Wohnungseigentums im Einzelnen geregelt. Dazu gehören als wesentliche Bestandteile der jährliche Wirtschaftsplan sowie die Hausgeldabrechnung für das zurückliegende Wirtschaftsjahr. Zuständig und verantwortlich für beides ist die von der Eigentümerversammlung als dem Beschlussgremium eingesetzte, professionelle Hausverwaltung. Deren Bestellung ist nach § 26 WEG für längstens fünf Jahre möglich.
Rechtsgrundlage für das Miteinander innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist das WEG
Nach § 28 WEG beinhaltet er die
- Voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
- Anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung
- Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrücklage
Zu den wesentlichen „Basiskosten“ des Hausgeldes gehören die Kostenarten nach § 2 der Betriebskostenverordnung BetrKV aus November 2003. Das sind diejenigen Kosten, die der Wohnungseigentümer bei einer Fremdnutzung durch Vermietung an den Mieter weiterreichen, wie es heißt auf den Mieter umlegen kann. Die Zahlung an den Verwalter wird als Hausgeld bezeichnet. Sämtliche Kostenarten des Hausgeldes außerhalb denjenigen nach der BetrKV sind vom Wohnungseigentümer selbst zu tragen. Nach einer Faustregel ist das etwa ein Drittel der gesamten Hausgeldzahlung. Zu den nicht umlagefähigen Hausgeldkosten gehören beispielsweise die Verwalterkosten mit Personal- und mit Sachkosten sowie die Zuführung an eine Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum. Die finanzielle Belastung für alle Wohnungseigentümer wird ganz maßgeblich dadurch bestimmt, welche Instandhaltungen und Instandsetzungen an der gemeinschaftlichen Wohnanlage, also mit Ausnahme des Sondereigentums jedes Eigentümers an seiner eigenen Wohnung, zweckmäßig beziehungsweise notwendig sind. Beschlüsse dazu werden auf Vorschlag der Hausverwaltung mehrheitlich in der Eigentümerversammlung gefasst.
Das Hausgeld wird als Jahressumme im Wirtschaftsplan veranschlagt und in monatlich gleichhohen Teilbeträgen fällig. Üblicher Verteilerschlüssel ist derjenige nach dem Miteigentumsanteil des einzelnen Wohnungseigentümers oder ein davon abweichender, individueller Umlageschlüssel. Hierzu ist die Eigentümerversammlung gut beraten, sich nach dem Vorschlag der erfahrenen Hausverwaltung zu richten. Zum Ende des Wirtschaftsjahres muss die Hausgeldabrechnung vorgelegt und von der Eigentümerversammlung formell beschlossen werden. Dazu gibt es im WEG keine bindende Fristsetzung. Die Eigentümerversammlung kann der Hausverwaltung per Beschluss eine Zeitspanne vorgeben, beispielsweise vier bis sechs Monate ab Ende des Wirtschaftsjahres. Da die Wohnungseigentümer im Falle einer Vermietung ihrerseits die Betriebskostenabrechnung für ihren Mieter auf Grundlage der Hausgeldabrechnung erstellen möchten und müssen, sind sie naturgemäß an einer möglichst zeitnahen Fristsetzung für die Hausverwaltung interessiert. Anschließend werden fällige Nachzahlungen erhoben beziehungsweise Überzahlungen erstattet. Das Verfahren der Hausgeldabrechnung ist mit dem der Betriebskostenabrechnung des Vermieters vergleichbar.
Zu den Inhalten der Hausgeldabrechnung gehören die
- Zusammenstellung und Saldierung aller Einnahmen und Ausgaben des Kalender-/Wirtschaftsjahres
- Entwicklung der Instandhaltungsrücklage
- Einzelabrechnungen für jeden einzelnen Wohnungseigentümer
Formelle Anforderungen an eine ordnungsgemäße, transparente Hausgeldabrechnung sind die
- Detaillierte Erläuterung des Verteilerschlüssels
- Berechnung des Hausgeldanteils jedes einzelnen Wohnungseigentümers
- Inhaltliche und rechnerische Nachvollziehbarkeit für die Wohnungseigentümer „als Laien“
- Ausweisung möglicher Zahlungsrückstände von Wohnungseigentümern
- Übersichtliche, geordnete und belegmäßig nachvollziehbare Aufstellung des Geldflusses
- Inhalte und Erfordernisse nach § 28 WEG
Abgesehen von dem Beschluss der Eigentümerversammlung als dem dafür zuständigen Gremium hat jeder einzelne Wohnungseigentümer einen eigenen Anspruch auf Einsichtnahme in die Hausgeldabrechnung. Die formelle Anfechtung der Hausgeldabrechnung ist innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung möglich.
Alle Wohnungseigentümer reagieren bei Wirtschaftsplan und Hausgeld auch deswegen besonders sensibel, weil es um ihr eigenes Geld geht. Das gilt vor allem für Instandsetzungen sowie für eine Inanspruchnahme der Rücklage. Die vorsorgliche Hausverwaltung sorgt immer für einen „ausreichend hohen Rücklagenbestand“, um im Notfall sofort notwendige Reparaturen und Instandhaltungen am Gemeinschaftseigentum in Auftrag geben zu können.
