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Was Sie über den Miteigentumsanteil in einer Wohnungseigentümergemeinschaft wissen müssen!

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Wo liegt der Unterschied zwischen Miteigentum und Sondereigentum?

Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus erwirbt, muss sich eingehend mit den Begriffen Miteigentum und Sondereigentum auseinandersetzen.

Unter Sondereigentum ist alles, was nur ihm gehört, wozu hauptsächlich die Wohnung zählt, zu verstehen.

Der Käufer ist deren alleiniger Besitzer.

 

 

 

Dieses bedeutet, dass er selbst über alles, was zur Wohnung gehört, entscheiden darf. Dazu gehören sämtliche Räume sowie deren jeweilige Einrichtung. Somit darf der Wohnungsinhaber über Türen und Wände, über Zimmerdecken, Böden und Ausstattung allein entscheiden. Ein Balkon, eine Terrasse oder eine Loggia darf der Wohnungsinhaber nicht uneingeschränkt allein gestalten. Die jeweilige Ausstattung dieser Teile der Wohneinheit ist sein Sondereigentum, die Außenausstattung hingegen ist sein Miteigentumsanteil, so darf der einzelne Wohnungsinhaber diese nicht nach eigenem Ermessen gestalten.


Wie erfolgt die Verteilung der Kosten für das Miteigentum?

Unter Miteigentumsanteil ist der jeweilige Anteil des einzelnen Wohnungsinhabers an dem Gemeinschaftseigentum zu verstehen. Dazu kann alles gehören, was allen Eigentümern zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung steht. Hierzu gehören zum Beispiel die Außenanlagen wie Grünanlagen und Gärten, die Aufzüge, die Treppenhäuser und die Flure, die Fassaden und die Fußwege um das Haus, die Fenster und die Balkone oder die Terrassen. An allen diesen Teilen des Gemeinschaftseigentums ist jeder Wohnungsinhaber zu einem festgelegten Anteil beteiligt. Die Verteilung der Kosten der einzelnen Wohnungsinhaber ist der jeweiligen notariell beglaubigten Teilungserklärung der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu entnehmen. Seinen exakten Anteil (in Prozenten) kann jeder Inhaber der aktuellen Teilungserklärung der gesamten Wohnungsanlage oder im Grundbuch entnehmen. 

 


Wie sind die gesetzlichen Regelungen der Kosten für Miteigentumsanteile? 

Für den einzelnen Wohnungsinhaber ist es wichtig, zu wissen, wie die Kosten zu verteilen sind. Die optimale Berechnung der Miteigentumsanteile garantiert eine gerechte Verteilung der Kosten. Geregelt wird dieses durch das WEG-Gesetz. Wie dieses in einzelnen Punkten anzuwenden ist, entscheiden die Miteigentümer bei den regelmäßigen Miteigentümerversammlungen. Dem Gesetz nach hat jeder Miteigentümer nur eine Stimme. Laut der Gemeinschaftsordnung kann allerdings ein individuell ausgesuchtes Stimmrecht festgelegt werden, zum Beispiel nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen. Bei der Verteilung der Kosten werden eine möglichst gerechte Kalkulation sowie eine optimale Verteilung der Belastungen angestrebt, zumal das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) keine genauen Vorgaben bietet. Wichtig ist es außerdem zu wissen, dass sich die Nebenkosten für Selbstnutzer und Vermieter unterscheiden. 


Welche Varianten der Verteilerschlüssel für die Nebenkosten gibt es?

Für die Berechnung der Nebenkosten stehen verschiedene Verteilerschlüssel zur Wahl. Die am häufigsten verwendeten Kriterien sind: nach Wohneinheiten, nach der Anzahl der Personen je Wohnung und nach dem jeweiligen Verbrauch der einzelnen Wohnung. Je nach Zusammensetzung der Wohneinheiten kann der optimale Verteilerschlüssel vereinbart werden. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit gleich großen Wohnungen sieht es ganz anders aus als bei einer WEG, deren Wohneinheiten sehr unterschiedlich groß sind. Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft können unterschiedliche Verteilerschlüssel für die Abrechnung der Kosten für die Miteigentumsanteile verwendet werden. Hierfür kann der Verwalter der Eigentümergemeinschaft die optimale Kombination ausarbeiten.


Warum ist es wichtig, den optimalen Verteilerschlüssel zu wählen?

Bei der Wahl der Verteilerschlüssel spielt die Größe der WEG eine entscheidende Rolle. Zu berücksichtigen ist die Anzahl der Wohneinheiten, deren Größe und auch die Anzahl der Bewohner jeder Wohnung. Bei einer Wohnanlage, die viele große Wohnungen und viele Bewohner hat, kann die Abrechnung nach der Anzahl der Personen zu kompliziert werden. Angebracht ist in diesem Fall die Abrechnung nach den einzelnen Wohneinheiten. Sind alle Wohneinheiten gleich groß und der gleichen Beschaffenheit, ist dieser Verteilerschlüssel die optimale Wahl. Beschlüsse einer Versammlung sind nur gültig, wenn mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile durch Eigentümer vertreten sind.


Eventuelle bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum müssen von der Eigentümerversammlung gesondert beschlossen werden. Zustimmungspflichtig sind nur jene baulichen Arbeiten, die eine Abweichung vom Aufteilungsplan nach sich ziehen oder dauerhaft vom ursprünglichen Gebäudezustand abweichen, zum Beispiel Einrichten von Stellplätzen oder Neugestaltung eines Innenhofs. Falls durch bauliche Veränderungen die Rechte der Eigentümer nicht eingeschränkt werden, ist deren Stimme nicht nötig, allerdings nur in Ausnahmefällen. Wird keine Einigkeit erzielt, darf die Eigentümerversammlung baulichen Veränderungen dennoch stattgeben.

 

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