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Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung unbedingt die Teilungserklärung lesen!

vor_dem_kauf_einer_eigentumswohnung_unbedDie Teilungserklärung regelt nach WEG die Unterteilung einer Immobilie in Sonder- und Gemeinschaftseigentumingt_die_teilungserklrung_lesen

Das Eigentumsverhältnis an einem freistehenden Haus, an einem Doppel- oder an einem Reihenhaus ist, mit geteiltem Grundstück eindeutig. Die Immobilie samt Grundstück und dem draufstehenden Haus gehört ein und derselben Person. Wenn es sich um ein Gebäude, das nach Wohnungseigentümergesetz geteilt ist, dann ist die Situation eine Andere.

 

Teilungserklärung regelt Rechte und Pflichten in der Eigentumswohnanlage

Mit der einzelnen Eigentumswohnung als dem Sondereigentum wird auch ein Miteigentumsanteil an dem Grundstück begründet, das zu dem Gebäude gehört. Rechtsgrundlage für die Eigentumswohnung als dem Wohnungseigentum im Mehrfamilienhaus oder in einer Wohnanlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG ) aus dem Jahre 1951.

Nach § 8 WEG „kann der Eigentümer eines Grundstücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist.“ Das klingt bürokratisch und kompliziert, ist jedoch in der praktischen Anwendung absolut schlüssig.

Nach § 2 WEG wird das Wohnungseigentum entweder durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum gemäß § 3 WEG, oder eben durch die Teilung nach § 8 WEG begründet.

 

Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung

Vergleichbar mit einem Grundstückskaufvertrag muss die Teilungserklärung notariell beurkundet werden. Das Erstellen des Dokumentes gehört beim Neubau zum Zuständigkeitsbereich des Bauträgers. Für die Bestandsimmobilie übernimmt diese Aufgabe der Hauseigentümer oder dessen Beauftragter, der die vorhandenen Mietwohnungen in einzelne Eigentumswohnungen mit entsprechenden Miteigentumsanteilen an Grundstück und Gebäude umwandelt. Für diesen Prozess ist ein Notar zwingend erforderlich.

In der Teilungserklärung werden sämtliche zu jeder einzelnen Wohnung gehörenden Räume samt Geschosslage im Gebäude aufgeführt. Hinzu kommen alle anderen Räumlichkeiten und Gemeinschaftsflächen wie Flure, Treppenhäuser, Kellerräume, Garagen und Freiflächen.

Im Grunde genommen wird das gesamte Objekt lückenlos erfasst und um das Gemeinschaftseigentum mit zum Beispiel Fenstern, Türen, Auf-, Ab- und Zugängen, Balkonen sowie Terrassen ergänzt.

Ein zweiter Abschnitt der Teilungserklärung ist die Gemeinschaftsordnung. Wie das Wort formuliert, wird hier die Ordnung der Eigentümergemeinschaft näher geregelt. Sie ist mit der Hausordnung in einem Mehrfamilienhaus vergleichbar, allerdings in Teilbereichen deutlich detaillierter. Diese Miteigentümerordnung enthält Details zum rechtlichen und tatsächlichen Miteinander der Wohnungseigentümer innerhalb der Eigentümerversammlung sowie im Verhältnis zur Hausverwaltung. Nutzungsrechte beziehungsweise Nutzungsverbote von Sonder- und von Gemeinschaftseigentum sind hier ebenso festgelegt wie Stimmrecht und Abstimmungen in der Eigentümerversammlung.

 

Einschränkende Auswirkung von Sondernutzungsrechten

Grundsätzlich können alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaftsflächen und Gemeinschaftsräume in gleichem Maße nutzen. Eventuelle Einschränkungen als Sondernutzungsrecht sind in der Gemeinschaftsordnung geregelt. Notwendigkeiten dazu ergeben sich beispielsweise bei der Nutzung von Gartenflächen, von Pkw-Stellflächen wie Garage und Carport, oder bei einer Nutzung des Dachbodens. Der Kaufinteressent sollte den Inhalt der Teilungserklärung genau kennen, bevor er den Kaufvertrag für die Eigentumswohnung unterschreibt.

 

Teilungserklärung muss in allen Einzelheiten stimmen

Was an und für sich selbstverständlich ist, das sollte dennoch ganz genau geprüft werden. Die Teilungserklärung muss inhaltlich stimmen und vor allem beim Neubau mit den Bauplänen korrespondieren. Änderungen sowie Ergänzungen der Teilungserklärung müssen auch notariell beglaubigt werden. Voraussetzung dafür ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Die Beseitigung von Irrtümern oder von Fehlern ist sowohl zeit- als auch kostenaufwändig. Im Zweifelsfall kann der betroffene beziehungsweise benachteiligte Eigentümer vor Gericht klagen. Teilungserklärungen für größere Wohnanlagen umfassen mit Zeichnungen, Aufmaßen, Texten und Berechnungen oftmals mehrere Dutzend Seiten. Sie zu lesen, buchstäblich zu studieren sollte nicht müßig, sondern ein Muss sein.

 

Als Resümee bleibt festzustellen

dass nur, oder besser gesagt erst die genaue Kenntnis der Teilungserklärung Aufschluss darüber gibt, wie das zukünftige Zuhause aussieht, und wie es sich darin mit den Nachbarn leben lässt. Das Sondereigentum an der eigenen Wohnung ist dabei natürlich ausschlaggebend. Nicht vernachlässigt werden darf die Gemeinschaftsordnung, auch Miteigentümerordnung genannt. Sie gibt einen lebensnahen Einblick, in welchen Angelegenheiten die Nachbarn mitreden dürfen – und das dann natürlich auch tun.

Lassen Sie sich bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung die Protokolle, der vergangenen drei Eigentümerversammlungen zeigen. Hier können Sie oftmals schnell erkennen welches Klima in der Eigentümergemeinschaft herrsch.

Viele, einstimmig oder mehrheitlich angenommene Beschlüsse sind prinzipiell ein positives Indiz für eine gute Hausgemeinschaft.

 

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