Spekulationsfrist – was ist das? Wer sein Haus verkaufen will, hat seine guten Gründe und sieht sich gewiss nicht als Spekulant. Dennoch kann es unter bestimmten Umständen vorkommen, dass der Hausverkäufer eine sogenannte Spekulationssteuer zahlen muss.
Privates Veräußerungsgeschäft
Wenn jemand ein Haus oder eine Wohnung kauft, ist die Grunderwerbssteuer fällig. Das ist allgemein bekannt. Weniger bekannt ist dagegen, dass bei einer Veräußerung ebenfalls Steuern anfallen können. Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn Gewinne aus privaten Verkäufen erzielt wurden. Der Verkauf einer Immobilie gilt demnach als privates Veräußerungsgeschäft. Die Gewinne sind zu versteuern, wenn der Wiederverkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf der Liegenschaft stattfindet. Die Spekulationsfrist beträgt also zehn Jahre, wobei das Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags ausschlaggebend ist.
Gibt es Ausnahmen?
Der Gewinn aus dem Wiederverkauf von Wohnungseigentum oder eines Hauses ist steuerfrei, wenn die Immobilie selbst genutzt wurde. Das trifft ebenfalls auf Ferien- und Zweitwohnungen zu. Der Gesetzgeber spricht vom „eigenen Wohnzweck“ und versteht darunter, dass die Liegenschaft vom Eigentümer oder seiner Familie bewohnt wird. Das Finanzamt zählt allerdings nur die eigenen Kinder zur Familie und auch nur dann, wenn für die Kinder noch Kindergeld gezahlt wird. Hierbei gilt es zu beachten, dass die Immobilie mindestens an 3 aufeinanderfolgenden Kalenderjahren bewohnt werden musste. Diese Voraussetzung wäre zum Beispiel auch erfüllt, wenn der Einzug im Dezember stattfindet und die Immobilie bis zum Januar des übernächsten Jahres bewohnt wird, da so 3 Kalenderjahre in den Wohnzeitraum fallen.
Wie hoch ist der Steuersatz?
Sowohl der Wertzuwachs als auch der persönliche Einkommenssteuersatz werden bei der Festlegung der Höhe der Spekulationssteuer herangezogen. Demzufolge gibt es keine feste Regelung. Letztendlich entscheidet die eigene Einkommenssteuer über die zu zahlende Steuer.
Spekulationssteuer bei einem Neubau
Wer vor dem Ende der Zehn-Jahresfrist seinen Neubau verkaufen will, muss ebenfalls Spekulationssteuer abführen. Diese Regelung gilt auch für Immobilien, die lediglich erweitert wurden. Entscheidend ist hier das Kaufdatum des Grund und Bodens bzw. bei Erweiterung das ursprüngliche Anschaffungsgeschäft. Es wird durch eine Errichtung eines Gebäudes keine selbstständige Frist initiiert.
Auch hier gilt die Spekulationsfrist nicht, wenn das Eigentum selbst bewohnt wurde. Wenn das Objekt anfangs vermietet war, muss der Eigentümer die Objekte zwei Kalenderjahre lang vor der Veräußerung genutzt haben.
Fälligkeit der Spekulationssteuer
Die Spekulationssteuer wird im Jahr der Immobilienveräußerung fällig. Beim Finanzamt dürfen Spekulationsverluste geltend gemacht werden, die bei Anerkennung von der Spekulationssteuer abgezogen werden. Modernisierungskosten wirken sich gewinnmindernd aus, wenn sie 15 Prozent der Anschaffungskosten übertreffen. Makler- und Notargebühren gelten als Werbungskosten und können ebenfalls steuermindernd eingesetzt werden. Hilfreich kann es sein, den Kaufpreis für die Liegenschaft über mehrere Jahre zu splitten. Eventuell können Freibetragsgrenze zur Minderung der Spekulationssteuer genutzt werden. Es ist daher unbedingt empfehlenswert, bei Immobiliengeschäften einen Experten einzubeziehen.
Spekulationssteuer bei geschenkten und geerbten Objekten?
Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt oder geschenkt bekommt, muss unter Umständen ebenfalls eine Spekulationssteuer entrichten. Bei Erbschaft oder Schenkung stellt sich die Frage, wann der Vorbesitzer die Immobilie erworben hat. Beim Veräußerung innerhalb der Frist, muss die Spekulationssteuer entrichtet werden.
Die Drei-Objekt-Grenze
Wer innerhalb von fünf Jahren die sogenannte Drei-Objekt-Grenze überschreitet, wird von den Finanzbehörden als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft. Privatpersonen sollten diese Grenze beachten, denn nach dem steuerfreien Wiederverkauf von zwei Häusern, kann der Verkauf einer dritten Liegenschaft zur nachträglichen Besteuerung der beiden zuvor verkauften Objekte führen. Um nicht in eine Steuerfalle beim Verkauf von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken zu tappen, ist die Beratung durch einen Finanzexperten unerlässlich.
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