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Käufer zahlt nicht beim Hausverkauf – wie kann ich mich dagegen schützen? 

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 Das sollten Sie prinzipiell wissen:

- Tritt Zahlungsverzug durch den Käufer ein, so wird keine Mahnung erforderlich.

- Der Zahlungsanspruch verjährt erst nach 10 Jahren.

- Gute Makler informieren Sie zu allen wichtigen Fragen bei eintretendem Zahlungsverzug durch den Käufer.

 

Ab wann tritt der Zahlungsverzug des Käufers ein?

Wird der Immobilienpreis nicht pünktlich gezahlt, so gerät der Käufer in den sogenannten Zahlungsverzug. In diesem Fall ist es dem Verkäufer möglich, den Schadensfall rechtlich geltend zu machen und den Schadensersatz neben dem Kaufpreis von dem Käufer zu verlangen. Ein weiterer Punkt ist es, dass der Verkäufer in einigen Fällen sogar vom Kaufvertrag zurücktreten kann. 


Die Voraussetzungen zur Fälligkeit des Kaufpreises

Die notwendigen Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufbetrages sind besonderes Folgende: 

- Vorliegen aller Löschungsbewilligungen (hier sollten alle grundbuchlichen Belastungen beim Eigentümerübergang gelöscht werden.

- die Eintragung der Auflassungsvormerkung im vorliegenden Grundbuch

- Verzicht aller bisherigen Inhaber auf die Ausübung ihrer Rechte auf die Immobilie


Sobald all diese Formalien eingeleitet wurden, informiert der zuständige Notar den Käufer und fordert diesen zur Zahlung auf. Die anstehende Zahlungsfrist wurde im Kaufvertrag ausgehandelt und kann je Vertrag variieren. In den meisten Fällen beträgt die Frist jedoch zwei Wochen. 


Der Zahlungsverzug - Keine Mahnung erforderlich

- Es wird keine Mahnung fällig, wenn der Käufer nicht fristgemäß zahlt, da durch den § 286 Absatz 2 Nummer 1 (BGB) der Zahlungstermin "kalendergenau" bestimmt wurde durch die notarielle Zahlungsaufforderung

- Der sogenannten "kalendermäßige" Zahlungstermin ist nicht nur jener, der vertraglich festgesetzt wurde, sondern ebenso das Ablaufdatum einer Frist - in dem Sinne also durch die notarielle Zahlungsaufforderung bestimmt

 

Was kann getan werden, wenn der Käufer nicht zahlt?

Der Anspruch auf die Zahlung des Kaufpreises

Dem Verkäufer wird das Recht geboten, weiterhin auf den offenen Kaufpreis zu bestehen. Laut § 196 BGB verjährt der Anspruch erst nach zehn Jahren. 


Zahlungsverzug - Verzugsschäden geltend machen

Über den Kaufpreis hinaus kann der Verkäufer entstandene Verzugszinsen geltend machen. 


Die Zahlung der Verzugszinsen

Gemäß § 288 Absatz 1 Satz 1 BGB ist der Käufer zur Zahlung von Verzugszinsen an den Verkäufer verpflichtet. Eine gesonderte notarielle Vereinbarung ist nicht notwendig, da dieser Anspruch gesetzlich geregelt ist. 


Die Höhe der Verzugszinsen

Der sogenannte Basiszinssatz wird jeweils zum 01. Januar sowie zum 01. Juli eines jeden Jahres neu von der deutschen Bundesbank festgelegt. Dieser betrug zum 01.07.2017 0,88 Prozent. Hier rechnen Sie die Summe einfach auf ein ganzes Jahr und rechnen dann auf den notwendigen Zeitraum herunter. 

Tipp: Um diesen Vorgang zu vereinfachen, können Sie auch einen aktuellen Zinsrechner aus dem Internet nutzen. Geben Sie alle notwendigen Daten rein und den Rest erledigt das System. So können sich keine Fehler einschleichen. 


Unzulässigkeit des Ausschlusses von Verzugszinsen

Laut § 288 Absatz 6 Satz 1 BGB kann der Ausschluss von Verzugszinsen nicht im notariellen Kaufvertrag vereinbart werden. Kommt es zum Zahlungsverzug, so sind auch die Verzugszinsen zu zahlen. 


Ersatz weitergehender Verzugsschäden

Gemäß § 288 Absatz 4 BGB kann neben den Verzugszinsen der entstandene Schaden geltend gemacht werden. Der Käufer ist dazu verpflichtet, für den von ihm entstandenen Schaden aufzukommen, welcher mit dem Zahlungsverzug einhergeht. 

Tipp: Handelt es sich um einen guten Makler, so berät er Sie umfassend zu den rechtlichen Schritten bei eintretendem Zahlungsverzug. 


Bei Käuferverschuldung - Anspruch auf weitergehenden Schadensersatz


Liegt eine Verschuldung des Käufers vor, so ist es dem Verkäufer möglich, Schadensersatz geltend zu machen. Bei Vorsatz oder Fahrlässigkeit ist das Verschulden gegeben. 

- Vorsatz - absichtliches Unterlassen der Zahlung

- Fahrlässigkeit bedeutet, dass der Käufer nicht sorgfältig genug war oder die Zahlung gar vergessen hat


Ein möglicher Schaden ist beispielsweise jener, dass der Verkäufer nur noch die Möglichkeit hat, die Immobilie zu einem deutlich geringeren Verkaufspreis einem anderen Käufer zu übergeben. Dieser Schaden kann geltend gemacht werden. 


Der Rücktritt vom Kaufvertrag

Laut § 323 BGB hat der Verkäufer ein rechtliches Rücktrittsrecht. Hier bei ist lediglich die Fälligkeit des Kaufpreises die Voraussetzung. Das Verschulden des Käufers ist gänzlich irrelevant. 


Das erfolglose Verstreichen der angemessenen Nachfrist

Der Verkäufer ist laut § 323 Absatz 1 BGB dazu verpflichtet, dem Käufer jene Option einzuräumen, dass dieser die Zahlung noch erfüllen kann. Sollte der Käufer die Zahlung jedoch verweigern, so kann der Verkäufer unverzüglich vom Kaufvertrag zurücktreten. 


Rücktrittserklärung des Verkäufers

Gemäß § 349 BGB erfolgt der Rücktritt durch die einseitige Erklärung des Verkäufers an den Käufer. Zu beachten ist, dass der Rücktritt wirksam wird und nicht wieder rückgängig gemacht werden kann. 


Rücktritt und Schadenersatz bei Verschuldung des Käufers

Der Verkäufer kann bei Verschulden des Käufers zurücktreten und zusätzlich den entstandenen Schaden geltend machen (§ 281 Absatz 1 BGB). 


Bei geringfügiger Pflichtverletzung kein Rücktritt möglich

Wenn der Käufer jedoch zu einer Teilzahlung bereit ist oder die Zahlung nur gering zu spät getätigt wurde oder den Kaufpreis unerheblich unterschreitet, dann kann der Verkäufer nicht vom Kaufvertrag zurücktreten. 


Rückabwicklungskosten

Im Zahlungsverzug hat der Käufer die Kosten für die Rückabwicklung des Kaufvertrages zu tragen. Hierzu gehören beispielsweise Anwalts- sowie Notarkosten des Verkäufers sowie die berechneten Gebühren des Grundbuchamtes. 


Tipps - Zahlungsproblemen vorbeugen

Vor Vertragsabschluss Zahlungsfähigkeit des Käufers prüfen

Um solchen Situationen gezielt aus dem Weg zu gehen, sollte sich der Verkäufer im Vorfeld umfassend über die Bonität des Käufers informieren. Hierzu zählen beispielsweise aktuelle Kontoauszüge des Käufers, welche einen ersten Eindruck darüber liefern, wie liquide dieser ist. Zudem kann eine Finanzierungsbestätigung von Vorteil sein, welche die zuständige Bank über einen Kredit zur Verfügung stellt. So kann die Immobilie mit dem notwendigen Fremdkapital finanziert werden und bietet dem Verkäufer deutlich mehr Sicherheit. 


Zwangsvollstreckungsklausel im notariellen Kaufvertrag

In den meisten Kaufverträgen wird festgelegt, dass der Käufer mit seinem gesamten Vermögen haftet. Hierzu wird eine sofortige Zwangsvollstreckung eingeleitet, insofern der Käufer nicht den vereinbarten Kaufpreis zahlt. Dank der Vereinbarung im Kaufvertrag ist es dem Verkäufer möglich, im Falle des Nichtzahlens eine Zwangsvollstreckungsurkunde vom Notar zu erhalten. Mit dieser kann der Verkäufer letztendlich rechtlich gegen den Käufer vorgehen und den Kaufbetrag einfordern. 

Sobald der Verkäufer über die notwendigen Zwangsvollstreckungsurkunde verfügt, ist es diesem möglich, den vereinbarten Kaufvertrag innerhalb von 30 Jahren einzufordern. Erst nach 30 Jahren verjährt die Frist der Zwangsvollstreckung (§ 197 Absatz 1 Nummer 4 BGB).

 

 

 

Haus oder Wohnung geerbt - was ist zu beachten?

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