Der Immobilienkredit ist eine Fremdfinanzierung im oftmals mittleren sechsstelligen Eurobereich. Beim verleihen einer solchen Summe ist es nachvollziehbar, dass die Bank ihr Kreditausfallrisiko auf ein absolutes Mindestmaß beschränkt.
Dazu wird die Bonität des Kreditnehmers penibel geprüft. Für den Kreditgeber bleibt das Finanzierungsrisiko deswegen latent, weil er sich einen Überblick nur über die aktuelle Situation verschaffen muss. Wie diese sich zukünftig in privater und beruflicher Hinsicht entwickelt, weiß allerdings niemand.
Einnahmen und Ausgaben – Vermögen und Kreditbesicherung
Zur Beurteilung der Kreditwürdigkeit wird vom Antragstellen und zukünftigem Immobilienkäufer das Beibringen von Zahlen, Daten und Fakten erwartet.
Er muss dem Kreditinstitut gegenüber, seine persönliche und wirtschaftliche Situation offenlegen. Dazu gehören die regelmäßigen Einnahmen, die laufenden monatlichen Ausgaben sowie das vorhandene Vermögen in Geld-, Sach- und Versicherungswert. Zur Bonitätsbewertung gehört es auch festzustellen, welcher saldierte Betrag dauerhaft für den monatlichen Schuldendienst mit Zins- und Tilgungszahlung, auch Annuität genannt, verfügbar ist, sprich nach Abzug der Ausgaben von den Einnahmen übrigbleibt.
Arbeiter, Angestellte, Beamte, Selbstständige
Banken und Sparkassen unterteilen die Immobilienbesitzer anhand deren Einkommens in die unselbstständigen und die selbstständigen Kreditnehmer.
Unselbstständig sind alle sozialversicherungspflichtigen Arbeitnehmer. Zu denen gehören Arbeiter und Angestellte. Der Beamte auf Lebenszeit hat aufgrund dieses Berufsstatus eine Sonderstellung innerhalb der Unselbstständigen. Er kann kraft Gesetzes seinen Arbeitsplatz nicht verlieren. Insofern ist bis zur Pensionierung auch sein Einkommen als Beamtenbesoldung buchstäblich garantiert.
Auf Einkommenssituation und Bonität bezogen sind Selbstständige eher unsichere Kreditnehmer. Ihr Einkommen ist nicht vertraglich gesichert. Sie generieren Aufträge, führen sie aus und berechnen sie anschließend dem Auftraggeber. Dessen Bezahlung wird auf dem Firmenkonto als Betriebseinnahme gutgeschrieben. Als anschließende Privatentnahme steht diese Einnahme dem Selbstständigen ganz oder teilweise zur Verfügung. Er muss privat und geschäftlich scharf voneinander trennen, somit auch den privaten Immobilienkredit von seinen Geschäftsaktivitäten. Letztendlich ist auch noch mitentscheidend, ob die gebaute oder gekaufte Immobilie selbst bewohnt, oder ob sie als Kapitalanlage vermietet wird.
Dokumente & Unterlagen für das Objekt
Der Darlehensgeber möchte möglichst genau wissen, welche Immobilie er finanziert. Zu den dafür notwendigen Unterlagen gehören
- Bauplan beziehungsweise Verkaufsprospekt / Exposé
- Berechnung der Wohnfläche oder des umbauten Raumes
- Teilungserklärung bei Wohnungseigentum
- Lageplan der Immobilie mit Grundstück und Gebäude
- Baubeschreibung
- Grundbuchauszug
- Flurkarte
- Ermittlung der Bausumme mit Kostenarten und Kostenhöhen bei Neubauten
- Haus- beziehungsweise Wohnungsnebenkostenberechnung mit Kostenarten und Kostenhöhen
- Behördliche Genehmigung beziehungsweise Einschränkungen
- Mietverträge bei vermieteten Immobilien
Nachweis der Einnahmen
Ein lückenloser Nachweis sämtlicher Einnahmen liegt auch im Interesse des Kreditsuchenden. Gemeint ist das regelmäßige Arbeitseinkommen als Haupt- sowie als Nebenerwerb des Hauptverdieners und seines Ehe- oder Lebenspartners.
Mit Abstrichen werden temporäre Einnahmen wie Kindergeld oder Unterhaltszahlungen berücksichtigt. Entscheidend ist das dauerhafte und vertraglich gesicherte Einkommen aus Arbeit. Als Nachweis werden Originalunterlagen zu Arbeitsvertrag, zu Entgeltnachweisen sowie zu den Kontoauszügen mit den Gutschriften erwartet. Einkommensnachweise des Selbstständigen sind Bilanz, Einnahmeüberschussrechnung und die Betriebswirtschaftliche Auswertung.
Nachweis der Ausgaben
Erfasst werden sämtliche regelmäßigen Ausgaben und Verbindlichkeiten für den Lebensalltag. Sie werden sowohl monatlich als auch in größeren Zeitabständen fällig; bis hin zur einmal jährlichen Zahlung der Kfz-Steuer oder für private Versicherungen. Der Bauherr macht sozusagen Kassensturz. Im eigenen Interesse sollte er keine Ausgabe vergessen.
Nachweis der Vermögenssituation
Unter dieser Rubrik erscheint das Eigenkapital des Bauherrn in Form von Erspartem oder von zuteilungsfähigem Bausparvertrag. Weiterhin gelten als Vermögen Kapitalversicherungen, Wertpapieranlagen sowie alles, was einen Geldwert darstellt.
Formulare und Bescheide
Zu den „amtlichen Nachweisen“, die von jedem Antragsteller beizubringen sind, gehören
- Steuererklärungen
- Steuerbescheide
- Rentenbescheide
- Originalverträge zu Einnahmen und Ausgaben
- Aktuelle Depotauszüge über Anlagen
- Einheitswertbescheid zur Immobilie
- Versicherungen für Immobilie, privat und geschäftlich
Nachweis der Vermögenssituation
Jedes Kreditinstitut ist an der Vergabe eines Immobilienkredites interessiert. Die eingehende Bonitätsprüfung ist kein Misstrauen gegenüber dem Kreditnehmer; sie ist vielmehr ein Selbstschutz des Kreditgebers, der im Ergebnis auch dem Kreditnehmer zugutekommt.
Eine gute Vorbereitung kann schon im Vorfeld einen positiven Eindruck bei dem jeweiligen Berater machen und viel Zeit ersparen, wenn es mal schnell gehen muss.
