Verkaufen oder vermieten – was tun mit meiner Immobilie?

Vor allem in den Ballungsräumen steigen die Immobilienpreise seit Jahren rasant, und ein Ende scheint nicht in Sicht – gut für diejenigen, die „Betongold“ ihr Eigen nennen. Doch auch in der heutigen Zeit kann sich für Eigentümer die Frage stellen, ob sie ein Objekt veräußern oder doch lieber zur Weitervermietung behalten sollen.

Hintergrund kann eine Erbschaft sein, aber auch Veränderungen der beruflichen oder persönlichen Lebensumstände. Für die meisten Grundstückseigentümer in Deutschland ist das eigene Haus oder die eigene Wohnung der mit Abstand bedeutendste Bestandteil ihres Vermögens. Entscheidungen darüber sind deshalb stets von besonderer wirtschaftlicher Tragweite. Was ist also zu tun? Wir beleuchten einige Argumente für beide Varianten.

Deshalb sollte ich verkaufen

Ein gewichtiges Argument für einen Verkauf: Solange Sie das Objekt besitzen, profitieren Sie vom bereits angesprochenen Preisboom nur theoretisch. Erst durch die Veräußerung kommt der Wertzuwachs tatsächlich auf Ihrem Bankkonto an – wie bei allen Anlageformen. „Gewinne realisieren“ nennt das der Börsianer. Allerdings verzichten Sie damit darauf, an einer möglichen zukünftigen Preissteigerung zu partizipieren. Im Gegenzug haben Sie aber auch das Risiko eines Wertverfalls abgegeben. Sollte die Blase einmal platzen, dann haben Sie sich rechtzeitig in Sicherheit gebracht. Diese strategische Entscheidung kann Ihnen niemand abnehmen, aber es lohnt sich, über einige Punkte nachzudenken:

• Wie ist die Bausubstanz des Hauses? Gerade bei älteren Gebäuden besteht gegenwärtiger oder zukünftiger Sanierungsbedarf. Dies mindert zwar Ihren aktuellen Verkaufserlös, schont aber für die Zukunft Ihr Bankkonto und Ihre Nerven.

• Vermieten ist nicht jedermanns Geschmack. Manche Eigentümer fühlen sich durch die Verantwortung gestresst und sehen insbesondere der jährlichen Betriebskostenabrechnung mit Grausen entgegen. Und auch wenn so genannte Mietnomaden eine eher seltene Spezies sind – falls Sie einen erwischt haben, können erhebliche finanzielle Schäden drohen. Mit der Abgabe des Objekts machen Sie sich frei von derlei Sachzwängen und Risiken.

• Die Lage ist das A und O des Objekts. Ein minderwertiger Standort kann ein Argument sein, sich beizeiten von einem Haus zu trennen. Verfügen Sie über das nötige zusätzliche Kapital, lohnt es sich möglicherweise, den Erlös direkt in eine bessere Lage zu reinvestieren.

• Und ganz wichtig: Sie setzen bei einem Verkauf erhebliches Kapital frei. Das sollten Sie nur tun, wenn Sie eine solide Anlagealternative haben.

Deshalb sollte ich vermieten

Auf der anderen Seite hat die alte Volksweisheit, Grundbesitz niemals zu verkaufen, natürlich auch ihre Berechtigung. Voraussetzung ist allerdings, dass für eine erfolgreiche Vermietung die nötigen Rahmenbedingungen gegeben sind: eine Wohnung in guter Lage und in gutem Zustand, außerdem etwas Geduld im Umgang mit Bürokratie und Mietern. Dann spricht manches für die Entscheidung, das Objekt zu behalten:

• Vermietung generiert moderate, aber kontinuierliche Umsätze. Eine zeitliche Begrenzung besteht nicht, denn der Bedarf an Wohnraum bleibt ja grundsätzlich bestehen. Gleichzeitig bleibt Ihnen der Wert der Immobilie selbst erhalten. Davon profitieren im Zweifelsfall auch Ihre Erben.

• Das Objekt kann langfristig als Altersvorsorge dienen, sei es durch Mieteinnahmen oder eine spätere Veräußerung. Ein geeignetes Objekt erhält Ihnen auch die Möglichkeit, bei einer späteren Verkleinerung Ihres Haushalts vielleicht selbst einzuziehen oder gegebenenfalls Ihren Kindern zur Verfügung zu stellen.

• Die Marktsituation für Mietwohnungen ist gegenwärtig eindeutig zum Vorteil des Vermieters, und es spricht nichts dafür, dass sich dies kurzfristig ändert. Speziell in Ballungsräumen kann der Eigentümer auch kurzfristig aus einer Vielzahl von Bewerbern ein großes Potenzial an seriösen, solventen Mietkandidaten herausfiltern.

Abschließend noch einige Betrachtungen zu rechtlichen und steuerlichen Fragen. Wie ist das eigentlich mit der Veräußerung vermieteter Objekte? Gemäß BGB behält der Mietvertrag der Bewohner auch bei Veräußerung oder Erbfall seine Gültigkeit. Dies kann durchaus auch von Vorteil sein. Ein neuer Käufer, der Kapital anlegen möchte, ist unter Umständen froh über ein bestehendes, solides Mietverhältnis. Beachten Sie als Verkäufer auch die Bestimmungen zur Spekulationssteuer und die damit verbundene zehnjährige Haltefrist. Für Erben gilt diese glücklicherweise nicht, da der Erbfall eine Rechtsnachfolge, aber keinen Kauf darstellt.

Fazit: ob für Sie ein Verkauf oder eine Vermietung die richtige Wahl ist, hängt sehr individuell von zwei Persönlichkeiten ab – nämlich der Ihren und der Ihrer Immobilie.

In jedem Fall zu empfehlen ist aber die fachliche Beratung durch einen seriösen Makler.

Wenn Sie aktuell überlegen sollten eine Immobilie in Ingelheim, Mainz, Bingen und Umgebung zu verkaufen und sich sicher sein möchten, dass der Vertrag rechtswirksam und professionell abgewickelt wird, dann sind wir der richtige Ansprechpartner.

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