Zu welchem Zeitpunkt fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an und mit welchen Kosten ist zu rechnen?
In diesem Artikel geben wir Ihnen ein paar Tipps und Informationen, auf die Sie achten sollten. Außerdem erfahren Sie, wie eine solche Entschädigung vermieden werden kann.
Höhe und Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung
Sie haben vor Ihr Haus zu verkaufen?
Haben aber noch einen über mehrere Jahre laufenden Festzins-Kredit auf dieser Immobilie? Nun, bei einem Verkauf haben Sie die Möglichkeit diesen Kreditvertrag vorzeitig zu beenden. Da Sie ein „berechtigtes Interesse“ daran haben die Immobilie zu verkaufen kann die Bank nicht auf eine Erfüllung des Vertrages bestehen. Dennoch hat sie das Recht, den ihr entstandenen Schaden durch die Kündigung in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung geltend zu machen. Aus diesem Grund sollten Eigentümer immer prüfen, ob eine solche Entschädigung anfallen könnte und wenn ja, in welcher Höhe.
Was ist eine Vollfälligkeitsentschädigung? – Zinsschaden der Bank
Bei einer vorzeitigen Kündigung eines Kreditnehmers seines Darlehens entgehen der Bank bereits fest eingeplante Gewinne durch Zinseinnahmen. Dies wird auch Margenschaden genannt. Zudem kann sie das vorzeitig zurückgezahlte Geld nur zu niedrigen Zinsen wieder neu anlegen. In der Regel hat sich die Bank selbst langfristig finanziert. Es entsteht ein sogenannter Refinanzierungsschaden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung soll genau in solch einem Fall den entstandenen Schaden auffangen und ersetzen.
Allerdings ist das Kreditinstitut dazu verpflichtet, den entstanden Zinsschaden transparent und nachvollziehbar zu erklären und zu begründen. Es muss belegt werden, dass der aktuelle Zinssatz, über den damals im Kreditvertrag vereinbarte Zinssatz liegt. Dies ist entscheidend für das Ersatzgeschäft der Bank. Meistens kommen hierfür Hypothekenpfandbriefe zum Einsatz. Der Schaden wird dann aus der Differenz des ursprünglichen Zinses aus dem Darlehensvertrag und den Pfandzins berechnet. Auch eine Neuausleihe kann als Ersatzgeschäft in Frage kommen. Zum Beispiel, wenn die Bank einen neuen Kredit vergeben oder eine Umschuldung vorgenommen hat. So muss die Berechnung des Ausfallschadens dem Zins aus dem Neugeschäft gegenübergestellt werden. Dann kann nicht auf den Pfandzins der Hypothek verweisen werden.
Wie hoch ist nun eine Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Hausverkauf?
Der anfallende Zinsschaden ist der Hauptbestandteil einer Vorfälligkeitsentschädigung. Eine solche Entschädigung könnte die Bank wie folgt berechnen:
Zum einen durch einen Aktiv-Aktiv-Vergleich. Dabei behauptet das Kreditinstitut, dass ein Ersatzdarlehen abgeschlossen wurde, allerdings zu schlechteren Konditionen. Dann ergibt sich der Zinsschaden aus der Gegenüberstellung des alten und des neuen Darlehens.
Zum anderen durch einen Aktiv-Passiv-Vergleich. Das bedeutet, dass die Bank sagt, dass sie das Geld nicht weiterverleihen sondern es stattdessen im Kapitalmarkt anlegen wird. Wie bereits erwähnt sind dies in den meisten Fällen Hypothekenpfandbriefe. Hier ergibt sich der Zinsschaden ebenfalls aus der Gegenüberstellung des Nominalzinses aus dem Kreditvertrag und dem Hypothekenpfandbriefzins.
In den meisten Fällen wählen die Banken die zweite Methode. Dabei fällt der entstandene Schaden in der Regel höher aus. Sollte der Kreditnehmer nach einer vorzeitigen Beendigung seines Kreditvertrages einen neuen Kredit bei diesem Institut abschließen, so muss die erste Methode gewählt werden. Auch eine Bearbeitungsgebühr für die Berechnung des Zinsschadens kann von der Bank verlangt werden.
Ist es möglich, bei einer falschen Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, Einspruch zu erheben?
Laien können nicht immer nachvollziehen ob eine Bank, die ihr zustehende Entschädigung korrekt berechnet hat oder nicht. Die Verbraucherzentrale vermeldet in drei von zehn Fällen eine zu hohe Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Aus diesem Grund lohnt es sich diese nochmals zu überprüfen. Mögliche Ansprüche auf einen Einspruch verjähren nach drei Jahren.
Doch ist eine Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Immobilienverkauf vermeidbar?
Sollten Sie Ihr Haus verkaufen wollen und zugleich ein neues kaufen, so sollten Sie Ihren bereits bestehenden Kreditvertrag nicht kündigen. Sinnvoller ist es, das neue Haus als Pfandobjekt bzw. Sicherheit zu hinterlegen. Das Kreditinstitut wird dem sogenannten „Objekttausch“ aber nur zustimmen, wenn die Immobilie, die getauscht wird genauso wertstabil ist. Der Vertrag darf durch das neue Haus nicht gefährdet werden.
Sollte dies nicht gewährleistet sein, so besteht die Möglichkeit das der neue Eigentümer des alten Hauses den Kreditvertrag übernimmt. Dafür muss die Bonität des neuen Besitzers allerdings von der Bank abgesegnet werden (Schuldnertausch).
Sollte also ein Objekt- bzw. Schuldentausch vorgenommen worden sein, so fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Einzig und allein eine Bearbeitungsgebühr wird hierfür berechnet.
Unser Tipp für Sie:
Sofern Ihr bestehender Kreditvertrag bereits über eine Laufzeit von zehn Jahren bedient wurde, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Dafür beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate.
Sollte also der Hausverkauf aufgrund einer Vorfälligkeitsentschädigung aufgeschoben werden?
Sollten bei Ihnen 10 000€ oder eventuell sogar mehr an Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, so wäre es in der Tat sinnvoll, zweimal über den Hausverkauf zu diesen Bedingungen nachzudenken. Mit der vorzeitigen Kreditablösung müssen aber auch keine weiteren Zinsen bezahlt werden. Dies sollte mit einberechnet werden. Ein neuer Kredit lässt sich zudem künftig zu niedrigeren Zinsen abschließen.
Die entscheidende Frage, die Sie sich stellen müssen ist aber doch letzten Endes: Wird das Haus wirklich noch benötigt und wie hoch ist der aktuelle Marktwert bzw. was wäre der Erlös bei einem erfolgreichen Verkauf??
Hierbei lohnt es sich eine Hausbewertung durch einen Experten als Entscheidungsgrundlage einzuholen.
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