Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufen möchte, sollte sich vor dem Verkauf auch über das Thema Sonderumlagen informieren.
Was genau sind Sonderumlagen?
Sonderumlagen dienen im Wohnungseigentum der Deckung außergewöhnlicher und unerwarteter Finanzierungslücken. Diese können beispielsweise wegen Wohngeldausfall oder einer Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahme entstehen.
Neben dem Wohngeld zahlt jeder Wohnungseigentümer gemäß § 16 II WEG, nach Beschluss auch die Sonderumlage in Höhe der auf Ihn entfallenden Miteigentumsanteile anteilig der Gesamtsumme.
Genauere Regelungen finden sich im jeweiligen Eigentümerbeschluss.
Zu ermittelnde Kriterien
Dringlichkeit, Art und voraussichtliche Kosten der Maßnahme, Höhe der verfügbaren Instandhaltungsrücklage und die finanziellen Möglichkeiten der Wohnungseigentümer sind vor der Beschlussfassung über die Sonderumlage einzubeziehen.
Inhalt des Sonderumlagebeschlusses
Die Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans des Kalenderjahres unterliegt den Anforderungen des § 28 WEG.
In dieser Norm sind die formalen und inhaltlichen Kriterien geregelt, die ein Beschluss über Sonderumlagen erfüllen muss.
Die Höhe einer Sonderumlage bemisst sich am geschätzten Finanzbedarf der Immobilien. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat bei der Festsetzung der Summe einen großen Ermessensspielraum.
Einfache Mehrheit genügt zur Beschlussfassung
Wenn eine Instandsetzungsmaßnahme mit der Sonderumlage verbunden ist, kann diese mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. So will es § 21 III WEG.
Gleiches gilt auch für modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen. Modernisierungsmaßnahmen hingegen erfordern eine doppelt qualifizierte Mehrheit. Bauliche Veränderungen dürfen nur einstimmig beschlossen werden.
Fälligkeit
Auch die Fälligkeit der Sonderumlage sollte per Beschluss festgelegt werden. Wenn eine Reparatur der Immobilie erforderlich ist, kann unterstellt werden, dass die Sonderumlage sofort fällig ist. Sonst wird sie Sonderumlage mit Aufruf des Verwalters fällig.
In Notfällen kann die Sonderumlage allein durch den Verwalter abgerufen werden. Dazu kann dieser einen Vorschuss verlangen.
Bestimmung der Zahlungsmodalitäten
Die Eigentümergemeinschaft kann Ratenzahlung beschließen. Die genaue Ausgestaltung kann nach dem Finanzbedarf, der Eilbedürftigkeit und den Bedingungen des Handwerkers erfolgen. Auch kann ein Ansparen der Sonderumlage beschlossen werden. Boni können gewährt werden, wenn Eigentümer den Bedarf in einer einzigen Zahlung entrichten.
Zahlungsverzug
Zahlt ein Eigentümer einer Wohnung seinen Anteil nicht, können Pfändungsmaßnahmen eingeleitet werden. Denkbar ist etwa eine Zwangssicherungshypothek im Grundbuch, eine Zwangsverwaltung (bei vermietetem Wohneigentum) und letztlich kann auch der zwangsweise Verkauf der Immobilie erfolgen.
Zudem kann auch das Wohnungseigentum entzogen werden (§ 18 WEG). Will der Gläubiger eine Wohnung in dem Haus verkaufen, ist die Forderung der Eigentümergemeinschaft gegenüber Grundpfandgläubigern vorrangig. Doch zunächst müssen die Kosten des Verfahrens bedient werden.
Die Vorrangstellung der Eigentümergemeinschaft beschränkt sich nur auf 5 % des Verkaufswertes und bezieht sich nur auf Forderungen der letzten zwei Kalenderjahre vor dem Versteigerungsverfahren.
Nichtige Beschlüsse können neu gefasst werden
Bei Zweifeln an der Wirksamkeit des Beschlusses über die Sonderumlage können die Wohnungseigentümer einen Zweitbeschluss erlassen.
So entschied es der Bundesgerichtshof in einem Urteil von 2014 (BGH, Urteil vom 04.04.2014, Az. V ZR 168/13). Somit kann auch nachträglich eine Rechtsgrundlage für Sonderumlagen geschaffen werden.
Bei einem Zweitbeschluss muss jedoch darauf geachtet werden, dass die Mängel, die zur Unwirksamkeit des Erstbeschlusses führten, ausgeräumt wurden.
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