In allen Immobilienkaufverträgen findet man eine Klausel bezüglich einer Auflassungsvormerkung für den zukünftigen, neuen Eigentümer im Grundbuch.
Sie ist ein wichtiger Bestandteil, denn sie sichert dem Käufer den Anspruch auf Übertragung des Eigentums gegenüber weiteren Interessenten.
Der Käufer wird sozusagen als neuer Eigentümer im Grundbuch vorgemerkt. Nach dieser Eintragung kann der Verkäufer keine weiteren Änderungen, insbesondere keine Belastungen, mehr im Grundbuch vornehmen.
Auflassung und Auflassungsvormerkung – ein Unterschied
Oft werden diese beiden Begriffe in Verbindung miteinander verwendet. Jedoch bedeuten sie nicht das Gleiche: Nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches wird das Eigentum durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch übertragen. Die Auflassung ist dabei Bestandteil des notariellen Kaufvertrages in dem der Eigentümerwechsel vereinbart wird. Rechtlicher Eigentümer des Hauses oder der Wohnung wird der Käufer (trotz Kaufvertrag) jedoch erst mit der Eintragung im Grundbuch. Bis diese Eintragung erfolgt und das Grundstück oder Bauwerk endgültig verkauft sind, kann einige Zeit vergehen. Oft ist ein sofortiger Wechsel des Eigentums beim Verkaufen auch noch gar nicht gewollt. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Kaufpreis noch bezahlt oder finanziert werden oder behördliche Genehmigungen abgewartet werden müssen.
Die Auflassungsvormerkung
Für den zukünftigen Eigentümer wird eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen. Das heißt, dass der endgültige Eigentumsübergang zwar noch nicht vollzogen ist, jedoch zu seinen Gunsten vorgemerkt, sozusagen reserviert, wird. Eine Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Gesetzlich ist die Auflassungsvormerkung in den §§ 883 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt.
Die Funktion der Auflassungsvormerkung
Hauptsächlich dient die Eintragung einer Auflassungsvormerkung dem Schutz des Käufers. Denn mit ihrer Eintragung ist es nicht möglich, zum Beispiel das Haus mehrfach zu verkaufen und entsprechend oft den Kaufpreis hierfür zu erhalten. Im Kaufvertrag wird vereinbart, dass der Kaufpreis erst gezahlt wird, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. Somit ist die Auflassungsvormerkung eine Voraussetzung für den Eintritt der Kaufpreisfälligkeit. Der Käufer trägt somit nicht das Risiko, dass er den Kaufpreis zahlt aber nicht Eigentümer des Hauses oder der Wohnung wird. Die Eintragung sowie die Löschung können zum Schutz von Verkäufer und Käufer nur von einem Notar vorgenommen werden.
Ein anderweitiger Verkauf ist damit zwar ausgeschlossen, jedoch kann der Verkäufer nach der Eintragung noch neue Miet- oder Pachtverträge abschließen. Dann gehen die Rechte und Pflichten aus diesen Verträgen auch auf den neuen Eigentümer über.
Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung bewirkt ebenfalls, dass der Verkäufer keine neuen Grundschulden oder Hypotheken eintragen lassen kann.
Auch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen von Gläubigern des Verkäufers oder eines Insolvenzverwalters sind nicht mehr möglich. Das ist beispielsweise beim Kauf eines Hauses von einem Bauträger ein wichtiger Aspekt: Bei einer Insolvenz des Verkäufers behält der Erwerber seine Rechte an der Immobilie.
Das heißt, dass grundsätzlich alle Grundbucheintragungen, die nach Eintragung der Vormerkung erfolgen und die die Rechte des Erwerbers beeinträchtigen, ihm gegenüber unwirksam sind. Damit wird sowohl vertragswidriges Handeln des Verkäufers als auch Eingriffe seiner Gläubiger oder Insolvenzverwalter verhindert.
Dauer und Löschung der Auflassungsvormerkung
Im Kaufvertrag wird außerdem festgehalten, unter welchen Voraussetzungen der Kaufpreis fällig ist. Sind diese erfüllt, fordert der Notar den Erwerber zur Zahlung auf. Nachdem die fällige Grunderwerbssteuer beglichen wurde und damit die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes erteilt wurde, beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung und gleichzeitig die Löschung der zuvor eingetragenen Auflassungsvormerkung. Der Verkauf ist damit abgeschlossen.
Kosten der Auflassungsvormerkung
Da die Auflassungsvormerkung durch einen Notar vorgenommen wird, ist die Höhe der Gebühr in der Gebührenordnung festgelegt. Sie kann nicht willkürlich berechnet werden. Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gibt an, für welche Vorgänge und in welcher Höhe Kosten anfallen.
Zunächst hängt die Gebühr vom Kaufpreis der Immobilie ab. Die Kosten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung belaufen sich dann auf die Hälfte der Gebühr, die für die spätere Eigentumsumschreibung im Grundbuch anfällt. Bei einem Kaufpreis eines Hauses von beispielsweise 150.000,00 € liegt die Gebühr nach der Gebührenordnung für die Eintragung des neuen Eigentümers bei 354,00 €. Demnach betragen die Kosten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung für das Haus 177,00 €.
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