Erbt man eine Immobilie, stellt sich vor allem für den neuen Besitzer die Frage, was er damit überhaupt anfangen möchte. Natürlich gibt es die Möglichkeit, sie selbst zu bewohnen – doch wenn dies nicht in Frage kommt, bleibt oft nur der Verkauf.
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Ehe man sich allerdings für den Verkauf entscheidet, muss zunächst klar sein, ob das Erbe überhaupt angetreten werden soll. Denn hier gilt es zu berücksichtigen, dass auch mögliche Hypotheken und weitere offene Schulden alle auf den neuen Besitzer übergehen. Ist das Haus in einem schlechten Zustand, kann es darüber hinaus sein, dass hohe Renovierungs- oder Sanierungskosten auf einen zukommen. Wenn dies allerdings nicht der Fall ist, kann sich der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses in gutem Zustand durchaus rentieren, um damit einen hohen finanziellen Gewinn zu erzielen. Aber auch der Verkauf von Sanierungs- oder Renovierungsbedürftigen Häusern und Wohnungen ist auf Grund der aktuellen Marktlage meist ein rentables Geschäft.
Worauf es beim Verkauf einer geerbten Immobilie zu achten gilt
Sofern es keine Erbstreitigkeiten mit weiteren Erben gibt, welche eine gerichtliche Einigung erfordern könnten, führt der erste Weg des Erben zum Amtsgericht. Hier kann ein sogenannter Erbschein betragen werden, welcher den Erben als neuen Eigentümer des Hauses ausweist. Nun ist es ihm möglich, Einblick in das Grundbuch zu erhalten – danach kann es losgehen.
Allerdings kann es hier Ausnahmen geben, sofern ein notariell beglaubigtes Testament vorhanden ist. Im Gegensatz zu privaten Testamenten werden diese vom Grundbuchamt anerkannt, sofern darin klar vermerkt ist, wer das Gebäude erben soll.
Gibt es mehrere Erben, wie zum Beispiel Geschwister, ist es wichtig, dass sich alle einig sind. Dass ein Gebäude verkauft werden soll, kann an sich im Zweifelsfall nicht per Abstimmung entschieden werden, sondern nur dann, wenn ausnahmslos alle Erben diesem zustimmen. Dann sind alle Unterschriften erforderlich, um den Weiterverkauf durchzuführen zu können.
Die wichtigsten Schritte für den Weiterverkauf eines geerbten Hauses oder einer Wohnung im Überblick
Hier eine kurze Checkliste für die wichtigsten Schritte, wenn man als Erbe einer Wohnung oder eines Hauses den Immobilienverkauf anstrebt:
– Beim Amtsbericht einen Erbschein beantragen und dem Grundbuchamt diesen nachweisen. Alternativ kann auch ein notarielles Testament vorgelegt werden
– Einblick in das Grundbuch mit Prüfung des entsprechenden Auszugs
– Berichtigung des Grundbucheintrags bzw. Eintragung des neuen rechtmäßigen Eigentümers
– Ermittlung des Werts des Gebäudes durch einen Immobilienmakler
– Zustimmung aller Erben zu dem Verkauf einholen
– In Erfahrung bringen, ob der Erbfall innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist eingetreten ist
Spekulationssteuer müssen Sie nur zahlen, wenn die Immobilie nicht länger als 10 Jahre im Besitz der Familie war und durchweg an andere Personen vermietet wurde.
Der Grundbucheintrag muss stets auf den neuen Eigentümer berichtigt werden. Dies ist in der Regel kostenlos, wenn die neue Eintragung binnen zwei Jahren nach dem Tod des Verstorbenen erfolgt.
Das Erben historischer Denkmäler – und was dabei zu beachten ist
Erbt man einen Altbau, der sich unter Denkmalschutz befindet, erschwert sich das Vorhaben deutlich.
Vor allem kann sich die Spekulationsfrist als Hindernis erweisen. Wenn man ein Gebäude nämlich innerhalb der laufenden Spekulationsfrist verkaufen möchte, werden sämtliche Steuervergünstigungen zurückgefordert, welche der Eigentümer zuvor aufgrund des Denkmalschutzes erhalten hat.
Der Erbe ist zudem dazu verpflichtet, ein denkmalgeschütztes Gebäude auch weiterhin zu erhalten. Dies ist zumeist mit mehr oder weniger großen Investitionen verbunden. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, kann eine Instandhaltung von der Denkmalschutzbehörse beauftragt werden – die Rechnung erhält dann der Erbe.
Problematisch ist der Sachverhalt vor allem dann, wenn man als Erbe nicht über die finanziellen Mittel verfügt, um das Gebäude weiterhin zu erhalten. Weiterhin gibt es mitunter Gebäude, die eine besonders historische Bedeutung haben. Sie können in der Regel ohne das Anfallen von Erbschaftssteuern vererbt werden. Allerdings gibt es hier die Voraussetzungen, dass das Erbe mehr Kosten als Einnahmen mit sich bringt – und das über die ganze zehnjährige Spekulationsfrist hinweg. Sonst müssen die Steuern vom Erben nachbezahlt werden.
Haus weiterverkaufen: Wie viel kostet ein Verkauf den Erben?
Optimal ist es natürlich, wenn für den Erben keine Spekulationssteuer anfällt und das Gebäude sich in einem guten Zustand befindet.
Muss sie weder aufwändig renoviert noch saniert werden, halten sich die Kosten bei einem geplanten Weiterverkauf durchaus in Grenzen. Allerdings muss in der Regel dennoch mit einigen Ausgaben gerechnet werden.
Dazu zählen unter anderem Provisionen für den Makler, die auch anteilig anfallen können, sofern sie nicht vom Käufer getragen werden müssen. Auch die Kosten für die Vermarktung selbst – wie das Erstellen eines Exposés mit professionellen Bildern und das Schalten von Annoncen im Internet – verursacht Kosten.
Unter Umständen kann es zudem sein, dass für eine vorhandene Hypothek eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Vor dem Verkauf führen zudem die meisten Besitzer einige kleine Reparaturen oder Optimierungen an der Immobilie durch, um später einen höheren Verkaufspreis erzielen zu können. Hier muss man also in Vorkasse gehen, was sich jedoch meist in Grenzen hält.
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