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Der notarielle Kaufvertrag einer Wohnung oder eines Hauses: Was steht in dieser Urkunde?

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Kaufvertrag einer Immobilie: Inhalte 

In einem Immobilienkaufvertrag stehen alle wichtigen Details zum Kauf. Der Verkaufspreis ist nur eines davon.

Daher ist die Ausgestaltung des Vertrags recht bedeutsam.

Ein guter Immobilienmakler spricht den Kaufvertragsentwurf bereits vor der Beurkundung mit Käufer und Verkäufer durch und erläutert beiden beteiligten Parteien die wichtigsten Punkte.

 

Bedeutung der Inhalte eines Kaufvertrags für die Immobilie

Der Kaufvertrag für die Immobilie ist die Basis für den Verkauf. Er schützt Verkäufer und Käufer vor Risiken. Sonstige Vereinbarungen außerhalb des Kaufvertrags haben keinen juristischen Bestand. Experten für solche Verträge sind Immobilienmakler. Eine Rechtsverbindung entsteht mit der Unterzeichnung des Vertrages der notariell beglaubigt werden muss. Solche Verträge sind oft sehr umfangreich, sie können 30 Seiten und mehr umfassen. Die Beurkundung durch einen erfahrenen Notar ist zwingend und in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Hierbei entstehen Notarkosten und Kosten für den Eintrag ins Grundbuch.

 

Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar

Der Notar ist ein neutraler Mittler und organisiert den Eigentumsübergang, den er durch seine Beurkundung auch juristisch absichert. Die beiden Vertragsparteien erhalten zunächst vom Notar einen Vertragsentwurf zur Prüfung. Es lassen sich daher im Vorfeld Änderungen vereinbaren, wenn diese dem geltenden Rechtsrahmen entsprechen. Der Notar handelt für beide Parteien. Er liest beim Notartermin alle Vereinbarungen vor, eventuelle Unklarheiten lassen sich nun beseitigen. Die beiden Parteien sollten wissen, dass mit diesem Termin Gebühren entstehen, auch wenn der Kauf nicht zustande kommt. Bei einer Absage des Termins muss diejenige Partei, die abgesagt hat, die Kosten übernehmen. Es empfiehlt sich daher, den Notartermin erst nach Vorlage eines handfesten Kaufvertrags und bei wirklichem Interesse beider Seiten an der Transaktion zu vereinbaren.

 


Vertragsinhalte des Kaufvertrages

  • Namen und Anschriften beider Vertragsparteien
  • Anschrift und Lage der Immobilie
  • Grundbuchbezirk
  • Wohnungs- oder Grundbuchblatt-Nummer
  • Angaben zum Grundbesitzer
  • Nebengelass
  • Einrichtung und Ausstattung bei Übergabe
  • Grundschulden und Pfandrechte
  • Kaufpreis und Zahlungstermin
  • Art der Auszahlung (Notaranderkonto oder Direktzahlung) 
  • Datum des wirtschaftlichen Übergangs und der Übergabe der Immobilie
  • Gewährleistungsregelungen wie ein Rücktrittrecht bei verstecken Mängeln
  • Verzugszinsenregelung
  • Zusatzvereinbarungen wie Renovierungen

 

Kaufvertrag als Standardvertrag

Der Vertrag ist zwar oft recht umfangreich und natürlich sehr bedeutsam für den Käufer und den Verkäufer, aber er entspricht geltenden Standards und rechtlichen Grundsätzen. Beauftragte Immobilienmakler kümmern sich um die Vorlage so eines Vertrages und senden sie den Parteien und dem Notar zur Einsicht und Überprüfung zu. Beachtenswerte Besonderheiten sind beispielsweise der Verkauf einer Einbauküche, überlassenes Inventar oder ein Renovierungsbedarf, der den Preis senkt.



Zusätzliche oder abweichend Inhalte beim Kaufvertrag für eine Wohnung

Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird der Erwerber Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Er erhält einen Eigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, das beispielsweise den Garten und Bereiche des Kellers und Dachbodens umfasst. Diese Besonderheiten müssen in den Kaufvertrag. Viele Dinge ähneln denen im Kaufvertrag für ein Haus, so die Größe und die Lage der Wohnung. Statt der Bezeichnung des Grundstücks gibt es eine Wohnungsnummer, besondere und abweichende Vereinbarungen betreffen:

  • Sondereigentum: Keller, Dachboden, Garage, Stellplätze
  • Nutzungsrechte für das Gemeinschaftseigentum
  • Sondernutzungsrechte für Rasenflächen, Abstell- oder Parkplätze
  • Gemeinschaftsordnung wie die Kostenregelungen für Instandsetzungen, Wasser- und Stromgebühren
  • Rücklagen für den Miteigentumsanteil (dient Instandhaltungen, Renovierungen und Investitionen)
  • Anzahlung für eine im Bau befindliche Immobilie
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