Der zukünftige Eigentümer sollte vor einem Haus- oder Wohnungskauf unbedingt den Inhalt des Grundbuches und den aktuellen Sachstand prüfen. Es informiert über alle Fakten, die in Verbindung mit einem Grundstück stehen.
Allerdings gilt die bloße Kaufabsicht grundsätzlich nicht als ausreichendes berechtigtes Interesse für die Grundbucheinsicht, sodass Interessenten den Immobilienmakler um eine Kopie des Grundbuch-Auszuges bitten sollten.
Die drei Abteilungen des Grundbuches
Das Deckblatt und das Bestandsverzeichnis informieren über die exakte Lage und die Größe des Grundstücks. Des Weiteren finden sich dort Hinweise über ein eventuelles Gemeinschaftseigentum. Dieses ist bei Eigentumswohnungen immer vorhanden und umfasst dann zum Beispiel das Treppenhaus und eventuelle Gemeinschaftsräume des Hauses. Aber auch bei einem Einfamilienhaus ist ein Gemeinschaftseigentum oftmals vorhanden. Hierzu können Hofflächen, aber auch Teile des Gehweges gehören.
Abteilung I
Die Abteilung I gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse. Ein einzelner Eigentümer ist für die Kaufverhandlungen ideal. Bei mehreren Grundstückseigentümern erleichtert die Verhandlungsvollmacht eines Mitbesitzers die Kaufverhandlungen. Ein beauftragter Immobilienmakler ist ebenfalls meist alleiniger Vertreter mehrerer Verkäufer, wie zum Beispiel einer Erbengemeinschaft und erleichtert somit den gesamten Verkaufsprozess. Den Kaufvertrag muss allerdings jeder einzelne, im Grundbuch genannte, Eigentümer unterschreiben.
Abteilung II
Vorteilhaft für den angehenden Immobilienkäufer ist, wenn sich in der Abteilung II keinerlei Einträge befinden. Dort werden Einschränkungen hinsichtlich der Grundstücksnutzung eingetragen. Bei diesen kann es sich um ein Wegerecht ebenso wie um ein dauerhaftes Wohnrecht handeln. Ob ein Wegerecht für den Nachbarn tatsächlich als Beeinträchtigung der Grundstücksnutzung empfunden wird, hängt von der persönlichen Einstellung des Kaufinteressenten ab. In jedem Fall problematisch ist, wenn die exakte Formulierung des entsprechenden Rechtes den geplanten Standort für ein zu errichtendes Gebäude unmöglich macht.
Ebenfalls in Abteilung II des Grundbuches eingetragen sind Vormerkungen bezüglich einer eventuellen Zwangsversteigerung sowie Vorkaufsrechte und Beschränkungen hinsichtlich einer späteren Bebauung. Sollte ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen sein, muss der Berechtigte vor dem Abschluss eines wirksamen Kaufvertrages auf dieses verzichten.
In der Regel verfügen Städte und Gemeinden über ein Vorkaufsrecht, welches aber nicht immer Grundbuch eingetragen ist.Zu einer drastischen Einschränkung der Nutzbarkeit eines bebauten Grundstücks führt zum Beispiel die Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts zugunsten einer dritten Person.Eine weitere Bedeutung kommt der zweiten Abteilung des Grundbuches beim Grundstücksverkauf zu.
Dieser wird dort zunächst in Form einer Auflassungsvormerkung eingetragen, während die endgültige Umschreibung bei gleichzeitiger Löschung der Vormerkung erst nach dem Bezahlen des Kaufpreises erfolgt. Die Auflassungsvormerkung schützt den Kaufinteressenten vor einem eventuellen Verkauf des Grundstücks an mehrere Vertragspartner. Diese Vormerkung wird dann nach der endgültigen Eigentumsumschreibung gelöscht.
Abteilung III
Abteilung III des Grundbuches enthält Angaben zu bestehenden Grundpfandrechten. Die Grundschuld umfasst zumeist den ursprünglichen Kreditbetrag und wird nach der Kreditrückzahlung nicht zwingend gelöscht.
Der Eigentümer kann sie für die künftige Finanzierung von Renovierungskosten oder für weitere Finanzierungen als Sicherheit bestehen lassen. Außerdem besteht die Möglichkeit, dass ein Käfer die Grundschuld übernehmen kann, sofern er bei derselben Bank wie der Verkäufer finanziert.
Sollte eine Grundschuld in Abteilung III eingetragen sein, erkundigen sich Kaufinteressenten beim aktuellen Besitzer, ob die Bank dem Verkauf zustimmt und in welcher Höhe diese noch valutiert. Denn ist der Kaufpreis niedriger als die eingetragene und noch valutierende Grundschuld, so muss der Verkäufer den Differenzbetrag anderweitig aufbringen, damit das Objekt Lastenfrei (frei von Schulden) an den neuen Erwerber übergeben werden kann.
